뷰카(VUCA)의 시대, 부동산금융에도 뷰카 적용하기

뷰카(VUCA)라는 말이 있다.

뷰카는  변덕스럽고 복잡하며 불확실하고 모호한 현대사회의 환경을 대변할 때 쓰는 경영용어다.  변동성(Volatility), 불확실성(Uncertainty), 복잡성(Complexity), 모호성(Ambiguity) 등 4개 성질의 영문 첫글자를 딴 약자다.  

1990년대 초반 미국 육군 대학원에서 처음 사용되기 시작했다.  상황이 제대로 파악되지 않아 즉각적이고  순발력이 필요한 대응 태세와 경각심이 요구되는 상황을 나타내는 군사용어가 원조다.

이후 상황이 빠르게 바뀌는 현대 사회 및 불안정한 금융시장과 고용시장 상황을 표현하는 용어로 쓰이고 있다.

지금은 기업 CEO나 경영진이 경영 전략을 짤 때 많이 활용하며 경영대학원 의 MBA 과정에서도 많이 가르친다.

이런 뷰카 개념을  부동산개발사업에 응용한 사람은 부동산금융 전문가인 `여의도 김박사'(필명, 베스트셀러 `나는 디벨로퍼다' 저자)다.  

여의도 김박사는 부동산 개발사업시 투자와 융자 결정 여부, 나아가 시행사나 건설사가 사업을 진행할지  결정할 때 뷰카를 활용하라고 권한다.   뷰카의 4가지 요소를 각 잣대(기준)로 판단해 나쁜 점수가 아니라면 진행하라는 것이다.

우선 부동산사업에서 변동성(V)이란 분양성과 같은 뜻이 된다.  

분양이 잘될지 말지, 이 분양률과 관련한 변동성이 개발사업 진행에서 가장 큰  핵심 요소이기 때문이다.

주변 주거단지의 분양 가격을 따져서 분양률이 얼마 정도 나올 것인지, 또한 엑시트(EXIT) 분양률(사업상 손해가 나지 않는 최저 분양률)이 얼마인지,  그것을 달성할 가능성이 있는지 등을 꼼꼼히 체크해야 한다.

예를 들어 서울 강남권이나 용산 등   사람들이 선호하는 지역에서 분양을 하면 분양 변동성이 크지 않다.  이 경우 적정한 분양가를 얼마에 책정할 지가 중요한 평가 요소가 된다.

시행이익을 많이  얻으려고 너무 비싸게 책정하면  분양 계약률이 늦게 오를 수 있고 반대로 너무 싸게 책정하면 시행에 따른 이윤(마진)은 낮아진다.

지난 2019년 서울 동대문구 청량리역 일대에서 고층 주상복합아파트 2개동을 개발해 분양한 한 시행사는 분양 직후 주거부분과 상가를 모두 완판(완전 판매)했다.   분양가를 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 내놔 시장에서 빨리 팔렸다.  대신 시행이익을 많이 얻지 못해 두고두고 후회의 입맛을 다셨다.   평당 분양가 10만원을 더 받았어도  분양이 잘돼 수십억원의 시행이익을 늘릴 수 있었다고 시행사는 성토했다.

반면 서울 용산구 한남동에서 고급 오피스텔을 분양한 한 시행사는 초고가 분양으로 분양전략을 짰다.  

전용률(분양평형 대비 실제 전용면적)이 낮은 오피스텔임에도 분양평형당 1억원에 내놓은 것이다.   한남동은 고급 주거지역이어서 사람들이 선호하는 지역임에도 너무 턱없이 높은 분양가에  수개월 동안 분양하는 등 분양 과정에서  애를 먹었다. 다행히 부동산 광풍이 부는 시기여서 다 분양했지만 요즘 같은 시기였다면 대거 미분양으로 남았을 것이다.

뷰카의 두 번째 요소인 불확실성(U)은 부동산 시장의 거시적인 변화로 생각하면 된다.  

전국 및 지역 별 인구 변화 추이와 정부의 부동산 정책 변화, 부동산 공급과 수요 등이 여기에 해당된다.

쉽다면 쉽고 어렵다면 어려운 게 부동산시장의 거시적 예측이다.  워낙 불확실성이 강해서다. 예를 들어 어느 날 정부의 강력한 조세 및 금융정책이 발표돼 부동산 시장을 옥죄면 분양 분위기는 냉각된다.

또 지난 2008년 글로벌 금융위기와 같은 금융 쓰나미가 휘몰아치면 백약이 무효인 그야말로 부동산시장 냉혹기가 된다.  이런 블랙스완과 같은 재앙적 위기는  쉽게 예측하기 곤란하다. 그렇더라도 평소에 금리와 세금 정책,  공급 과수요 통계 등을 통해 부동산시장 분위기를 관측하는 자세가 필요하다.

뷰카의 세번째  요소인 복잡성(C)은 부동산개발사업의 복잡한 사업구조와 일맥상통한다.

토지주와의 토지 매매 계약부터 시작해 토지의 전체적인 확보, 사업 인,허가,  시공사 정하기, 시행사 대표의 진정성 및 시행 경험과  능력 등 이 모든 복잡성에 개발사업은 그대로 노출된다.

이런 복잡성(복잡한 구조와 관계)를 좀 더  단순화하고 명확하게 바라봐야만 진정한 부동산금융인이나 디벨로퍼가 될 수 있다.

부동산 금융에 적용될 뷰카의 마지막 요소인 모호성(A)은 금융 조건이다.  금융 조건은 부동산상품 별,  금융회사 별로  일관된 기준이 없다.

때문에 각 부동산사업에 가장 부합하는 최적의 금융조건 텀시트 조건(T/C)이 정확하게 나와야 한다.

선순위, 중순위, 후순위대출의 금융 조건, 담보대출비율(LTV),  금리,  취급 및 주간 수수료 등의 모호성을 없애야 훌륭한 사업이라 할 수 있다.

여의도 김박사는 뷰카를 구성하는 이들 4가지 조건에 대한 각 기준을 갖고 있다.  예를 들어 각 조건별로  A~D등급의 평가 등급을 매기고 B이상 나와야 진행한다고 한다.  단 한 조항에서라도 C가 나오면 진행하지 않는다고 한다. 그리고 점수 평균값이 반드시 B 이상이어야 진행하고 그렇지 않을 경우 사업을 중단한다.

혹시라도 부동산 개발사업에 대한 투자를 결정할 때  해당 투자 건에 대해 뷰카 4가지를 기준으로 평가하는 것도 부동산금융을 진행하는 좋은 방법이다.  또한 부동산시행을 돕는 프로젝트매니지먼트(PM)업을 하고자 하는 사람도 뷰카 4가지 기준을 정확히 금융 투자가에 설명할 수 있어야 한다.