불황기 부동산 개발사업, 지주공동사업이 뜬다
올해를 세계적인 불황의 원년이라고 보고 필자의 과거 경험을 기준으로 해석하면 앞으로 5년 정도가 어려운 시기가 될 것으로 보입니다. 그럼 이 시기에 부동산 개발업계는 어떻게 돌파해야 할까요?
개빌사업의 각 참여자 간에 리스크를 나눠 가져야 합니다. 물론 수익도 나눠야 하는 것은 당연한 이치입니다. 금리가 고공행진하는 현실을 감안해 금융 비용을 최소화하고 사업 집행의 탄력성을 확보하는 게 관건입니다.
이에 각 위험을 줄이는 개발사업 방법을 찾아야 겠습니다. 이 중 선택할 수 있는 방안 중 하나가 '지주공동사업'입니다. 토지를 갖고 있는 토지주와 프로 디벨로퍼가 공동 파트너십을 맺고 개발사업을 하는 것입니다. 위험을 분산하므로 사업 수익률은 '정기예금 이자의 2배+α'가 적당하다고 봅니다. 그럼 예금금리 5%를 가정시 10%+α가 되겠죠.
지주공동사업의 파트너사는 토지주, 디벨로퍼, 투자자 등으로 구성될 수 있습니다.
지주공동사업의 집행방식은 대략 아래의 8가지 방식으로 나눌 수 있습니다. 그럼 하나하나 살펴보겠습니다.
1. 공사비 대물변제 방식
토지는 토지주가 공급하고, 건설공사비는 디벨로퍼(또는 PM회사) 또는 건설사가 조달합니다. 그외의 사업비 조달은 파트너십을 맺은 주체 간에 약정한대로 조달합니다. 건설 공사비는 건물 준공 후 건축물의 일부를 대물로 받습니다.
이익 분배 : 토지주와 디벨로퍼
건설사는 대물을 분양 또는 임대하거나 자기가 사용합니다.
2. 분양수입금으로 공사비 지급 방식
토지주와 디벨로퍼(또는 프로젝트 관리회사가 개발 대행)가 건설사에 공사를 발주하는 방식이고요. 공사비는 분양수입금으로 지급합니다.
.이익 분배 : 토지주와 디벨로퍼(또는 개발 대행 PM회사)
3. 투자자 모집 방식
토지는 토지주가 공급하고, 디벨로퍼가 여러 투자자를 모집하여 개발사업을 하는 방식이고요, 투자자에게 투자 수익 또는 지분을 보장합니다. SPC를 별도로 설립해야 하겠죠.
.이익 분배 : 토지주, 투자자(디벨로퍼는 지분 수익 확보)
4. 사업위탁 방식
토지주가 사업주체가 되어 디벨로퍼(또는 PM회사)에 사업 시행을 의뢰하는 방식입니다. 디벨로퍼 또는 PM회사는 개발 대행에 대한 수수료(Fee)를 받습니다.
.이익 분배 : 토지주에 전부 귀속
5. 토지신탁개발 방식
토지주가 토지를 신탁회사에 위탁(형식상 소유권 이전)해 개발, 관리, 처분하는 방식으로서 토지신탁회사가 사업주체가 되어 개발하는 방식입니다. 신탁회사는 수수료를 받습니다.
.이익 분배 : 토지주에 전부 귀속
6. 컨소시엄(consortium) 구성 방식
토지 공급, 건설 시공, 자금 조달 등 필요에 의해 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 개발사업하는 방식입니다.
.이익 분배 : 토지주, 컨소시엄 구성회사
7. 등가교환형 개발방식
토지주는 토지를 디벨로퍼에게 제공하고, 디벨로퍼는 사업 완료 후 지분별로 토지 공유 또는 건물을 구분 소유하는 방식입니다.
8. 차지개발형 방식
토지주가 디벨로퍼에 차지권(건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차를 의미하는 임차권)을 설정하고 디벨로퍼는 개발사업을 해 토지주에 임차료를 지불하는 사업방식입니다. 차지권 종료 후 토지를 토지주에게 반환합니다. 토지 임대차 권리를 설정하면서 나중에 필요하면 정해진 가격으로 토지를 매입할 수 있는 옵션을 계약에 포함할 수 있습니다.
<이 글은 김경희 본태C&D 대표의 블로그 <사람과 건축 그리고 도시 for 생태계> 에서도 볼 수 있습니다.>
