불황기에도 유망한 부동산개발상품: 시니어하우스
시니어하우스(노인복지주택)가 불황기에도 유망한 부동산개발상품으로 뜨고 있다. 고령화가 빠르게 진행되면서 관련 주택 수요가 빠르게 증가하고 있는 반면 공급은 여전히 부족해서다.
8일 세빌스코리아와 디벨로퍼업계에 따르면 노인복지주택 수요가 증가하면서 다수의 개발 프로젝트가 활발히 진행되고 있다. 롯데건설 컨소시엄이 서울 마곡 마이스(MICE) 복합단지에 오는 2024년까지 조성할 예정인 VL르웨스트는 810세대 규모의 고급 노인복지주택이다. 병원과 연계된 의료서비스, 컨시어지 서비스 등 다양한 서비스를 제공하며 주변에는 컨벤션센터 및 문화·판매·업무시설 등이 들어설 예정이다.
또한 부산 오시리아 체류형 관광문화의료 복합단지에는 노인을 위한 임대용 주거시설인 VL라우어가 공급될 예정이다. 국내 최대 규모의 시니어 복합단지로 단지 내 병원과 헬스타운, 문화·커뮤니티시설이 함께 들어선다. 하이투자증권 등이 출자한 프로젝트금융투자회사(PFV) 썬시티가 시행을 맡았으며, 한화건설이 시공하고 롯데호텔이 운영할 예정이다.
서울아산병원과 KT&G, 하나은행 컨소시엄은 오는 2028년 준공을 목표로 인천 청라의료복합타운을 조성할 계획이다. 청라 의료복합타운은 청라국제도시 해안가 26만㎡ 규모의 부지에 500병상 이상 되는 종합병원과 의료바이오 관련 산·학·연 및 업무·상업 등의 시설을 조성하는 사업이다. 총 사업비만 2조4000억원에 이르는 대형 사업이다.
이처럼 부동산시장 침체 조짐에도 다수 프로젝트가 진행되는 것은 수요에 비해 공급이 여전히 부족해서다. 고령화가 빠르게 진행되며 향후 10년간 매년 50만명 이상이 노인 인구로 편입되고, 특히 경제력이 탄탄한 노년층의 고급 실버주택 수요가 커지고 있다.
통계청에 따르면 우리나라의 65세 이상 인구는 2022년 7월 현재 총인구의 17.6%를 차지하고 있으며, 2025년에는 20%를 돌파하며 초고령화 사회로 진입하고, 10년 후인 2035년에는 30%를 초과할 것으로 예상된다.
반면 일부 대형 단지 공급이 예정됐으나 노인인구 증가 속도에 비해 시니어하우스는 여전히 부족할 것으로 보인다. 실버타운에 대한 인식이 과거에 비해 많이 개선되면서 노인시설에 입소를 원하는 노인 인구 또한 증가하고 있다.
세빌스코리아에 따르면 노인들의 시설 거주 희망 비율은 지난 2017년 0.2%에서 2020년 4.9%로 증가했다. 이에 따라 대기업과 금융기관 등이 이들을 대상으로 한 주거시설 및 서비 스에 주목하고 있으며 건설업계도 실버타운 공급에 뛰어들고 있는 것이다.
특히 직접적인 의료 서비스 및 다양한 프로그램이 제공되는 노인복지주택과 병원에 가깝고 다양한 문화·취미생활을 누릴 수 있는 도심형 노인복지주택의 수요가 높아 앞으로 해당 시설의 공급은 더욱 증가할 것으로 예상된다.
현재 운영중인 도심형 노인복지주택의 1인 기준 월 주거비를 인근 아파트 월 임대료(2022년 9월 기준)와 비교해 보면, 노인복지주택이 아파트보다 약 1.37배 비싼 것으로 나타났다.
대표적인 고급 노인복지 주택인 삼성 노블카운티는 인근 아파트보다 약 2.19배가 높다. 이처럼 고급 노인복지주택의 주거비용이 높으나 의료서비스 및 다양한 프로그 램에 대한 수요가 높아 평균 97%의 높은 입소율을 나타내고 있다.
세빌스코리아 관게자는 "부동산펀드와 리츠가 투자한 부동산에 전문 호텔 운영사가 마스터리스해 운영을 책임지는 형태로 호텔 투자시장이 급성장했던 것과 같이 앞으로 노인복지주택을 전문적으로 운영하는 회사가 등장하면 새로운 부동산 투자상품으로써 빠른 성장이 기대된다"고 예상했다.
그렇다면 시니어하우스를 PF형태로 개발시 금융구조를 어떻게 짜야할까. 시행사는 실버주택 임대보증금과 병원 및 상업시설을 포함한 근린생활시설의 분양수입금으로 PF대출 원리금을 상환하게 된다.
김형모 여의도 김박사 소장은 "건물을 지을때는 임대보증금과 메디컬센터(병원) 분양대금으로 PF를 상환하게 된다"면서 "건물 준공 후에는 임대료로 꾸준한 수익창출이 가능해 시장에 흔들리지 않는 개발사업"이라고 강조했다.
이런 가운데 디벨로퍼업계는 임대로만 공급되는 시니어하우스에 대한 시각을 확대할 필요가 있다고 강조한다.
이진 부동산개발협회 정책연구실장은 "현재 노인복지주택은 노인주거복지를 시설 관점에서만 바라보고 있으며,
임대 방법으로만 공급되고 있다"면서 "공공은 취약계층의 노인복지주택 및 시설을 담당하고, 민간은 중,상층을 겨냥한 실버주택의 주도적인 공급을 통해 고령가구가 각자 특성에 맞는 주거 환경을 선택할 수 있도록 해야 한다"고 강조했다.
