불황기에 디벨로퍼가 건설사와 도급 계약하는 방법

부동산 개발업계는 현재 불황 터널 속에서 보릿고개를 견뎌내야 합니다.

고물가, 고금리, 고환율에 따른 금융비용 상승과 공사비 상승으로 개발 사업을 시작할 엄두를 내지 못하고 있습니다.   특히 공사비 견적을 어떻게 해야 할지를 두고 고민이 많습니다.

부동산 개발사업은 타이밍의 사업인데, 지금은 어둠의 방에 갇혀 있는 신세라 타이밍을 볼 수 없습니다.

건설사 입장에서도 공사비 상승에 대한 여유치(Risk Premium)를 어느 정도로 반영해야 하는 지에 대해 결론을 낼 수 없는 처지에 놓여 있습니다. 그렇다고 수주를 안 하고 버틸 수 있으면 좋으나 백로그(Backlog)가 부족한 건설사는 생존을 고민을 해야 되는 형국입니다.

건설사가 대략적으로 공사비에 반영한 리스크 비용(Risk Premium) 또는 컨티젠시 비용(Contingency cost, 예비비)이 나중에 득(이윤)이 될지, 독(손해)이 될지 판단하기 어려운 시기입니다.

그렇다면 불황기에 디벨로퍼(Developer)업계는 어떤 전략으로 건설사를 소싱해야 할까요?

제 경험상, 불확실성이 높은 시기에는 '신뢰를 바탕으로 하는 공사도급계약방식이 우선적으로 검토돼야' 한다고 봅니다.

신뢰를 기반으로 하는 도급계약방식 중에는 'IPD(Integrated Project Delivery), 코스트&피(Cost & Fee) 스테이지 컨스트럭션( Stage Construction) 등'이 있습니다.

IPD(Integrated Project Delivery)방식

미국, 유럽 등에서 일반화된 공사도급계약 방식입니다.  '프로젝트 통합수행 방식'이라고도 부릅니다.

부동산개발사업에 참여하는 주요 플레이어들이 협업팀을 꾸려 사업주(건축주)와 하나의 도급계약을 맺는 방식입니다. 주요 참여 플레이어들이 공동의 목표를 가지고 협업하면서 목표를 달성하는 거지요. 미국에서는 주요 하도급업체(Sub-contractor)까지도 참여하고 있지만, 국내의 경우 건설사, 설계사, 프로젝트 관리회사 등이 원팀을 꾸려 IPD를 할 수 있다고 판단합니다.

실제로 제가 `00병원 프로젝트'를 IPD방식으로 추진해 본 경험이 있습니다. 안타깝게도 다른 이유로 실제 성사는 되지 않았습니다.

IPD 방식을 적용하면, 사업주와 IPD팀이 목표 공사비(Target Cost)를 정하고 기획단계, 설계단계, 시공단계 동안 협업하면서 목표 공사비를 달성하도록 하는 겁니다. 시공 전 단계에서 협업하면 많은 부분을 합리화할 수 있고 공사비 절감 방안도 찾을 수 있습니다.

IPD팀이 목표 원가를 달성하면 건축주는 계약서에 명시한 인센티브(Incentive)를 줍니다. 인센티브는 보상 단계별 목표 달성 구간에 맞도록 사전에 설계합니다. 물론 IPD팀이 통제하지 못할 정도의 변경 사항이나 불가항력이 발생하면 IPD 계약금액을 조정해야 합니다. 결국 신뢰가 중요합니다.

코스트&피(Cost&Fee)방식

이 방식도 신뢰가 바탕이 되는 도급계약 방식입니다. 공사에 소요되는 건설사의 실제 비용(Cost)을 사업주와 건설사가 상호 확인해 지급하고 사전에 약정한 수수료(Fee)를 'cost x Fee 비율(%)'로 해서 사업주가 건설사에 지급하는 방식입니다. 실제 비용을 주는 것이므로 하도급업체 공사금액이 투명하게 확인돼야 합니다.

건설사가 투입 비용 장부를 공개(오픈 북)하는 게 성공의 관건입니다. 올 해 9월 용산에 있는 초대형 00프로젝트를 약7500억원에 공사 도급계약하면서  코스트&피방식으로 했다는 얘기를 들었습니다.

스테이지 컨스트럭션(Stage Construction)

이 방식은 공사 단계별로 쪼개서 건설사와 공 사도급계약을 하는 걸 말합니다. 공사비의 불확실성이 높고 물가의 등락이 불안할 때, 또는 설계도면이 부분적으로 나올 때 이 방식을 쓸 수 있습니다. 이 방식을 크게 분류 하면 '토공 및 흙막이 공사 단계, 지하 층 골조 단계, 지상층 골조 및 마감공사 등'으로 구분해 공사 진척에 따라 발주를 하게 됩니다. 사업주 입장에서는 사업비 관리를 탄력적으로 운영할 수 있겠죠.

단계별 건설을 수행하는 건설사와 신뢰가 형성돼 있다면 수의계약을 해서 다음 단계 공사를 맡길 수도 있고요, 그렇지 않다면 입찰을 통해 건설사를 선정할 수 있습니다. 이 방식은 단계별로 건설사가 다를 수도 있으므로 철저한 인수 인계와 클레임 관리가 중요합니다.

한편 해외건설에서는 EP-CM(Engineering Procurement - Construction Management)이라는 컨설팅 계약 방식이 있습니다. PM(Project Management) 또는 CM(Construction Management) 회사가 사업주와 컨설팅 계약을 맺고 '엔지니어링과 구매조달 업무, 시공관리'를 해주는 컨설팅 계약입니다.

우리 나라 상황을 고려하면, 초대형 건설사는 EP-CM 방식을 기피할 것 같습니다. 디벨로퍼 입장에서 실력 있는 PM 또는 CM 회사가 프로젝트를 관리하는 전제가 된다면 검토할 수 있는 방식입니다.

<이 글은 김경희 본태C&D 대표의 블로그 <사람과 건축 그리고 도시 for 생태계> 에서도 볼 수 있습니다.>