불황기 부동산개발 잘하는 법.."리스크는 공유하고, 스몰딜 발굴하라"

금리 인상과  고물가 여파에 부동산 거래량이 줄어들면서 개발 시장도 불황기를 앞두고 있다.  경기가 침체되더라도 공급이 제한된 탓에 토지비는 쉽게 내려가지 않을 것이란 게 전문가들의 분석이다.   땅값은 그대로인데 건설공사비와 대출이자율이 한꺼번에 오르면서 디벨로퍼의 사업 환경이 좋지 못하다.  그렇다고 손을 놓고 있을 수 없는 법. 경기 둔화기에도 부동산 개발사업을 잘 할 수 있는 전략을 짜야 한다.

2일 프로젝트매니지먼트(PM) 컨설팅기업인 본태C&D에 따르면 불황기에 부동산 개발사업을 잘 하려면 우선 정부, 지자체 등 공공과 사업리스크를 적극 공유해야 한다.  

정부 지원과 인센티브가 있는 친환경 공동주택 리모델링 개발사업이나 공공택지 임대주택 공급형 사업, 중소규모 도시재생사업 등이 대표적인 민관 협력 개발사업이다.

불황의 시기에는 사업을 더 쪼개서 봐야 한다.  이를 통해 적은 투자비와 이윤 회수 기간이 짧은 사업을 발굴해야 한다. 쪼개서 보면 어딘가에 수익성 있는 사업이 있다.  스몰딜 사업으로는 도심 내 숙박시설과 예식장 등을 주거시설로 리모델링하는 사업 등이 있다.

공간 활용과 운영에 강점이 있는 공간컨설팅업체와의 공동 사업도 불황기 리스크를 줄이는 전략이다. 공간컨설팅업체와 상업시설, 커뮤니티시설에 대한 임대 및 운영 패키지를 확보한다.

또 컨설팅업체와 협업해 소규모 하이엔드 주거, 레지던스, 오피스텔, 지식산업센터 등의 조사와 분석을 통해 미리 임차인과 운영자를 확보해 공실  리스크를 최소화한다.

아울러 기존과 다른 다양한 개발사업 수행 방식을 선택지 위에 올려놔야 한다.  시공사와의 계약 방식을 수의계약을 할것인지, 아니면 경쟁 입찰로 할 것인지 등이 포함된다.  분양만 고집하지 말고 임대 후 분양전환의 가능성도 타진한다.

마지막으로 부실부동산(NPL) 관련된 개발사업도 적극 발굴한다.  NPL을 인수한 다음 리모델링하거나 새롭게 건설하는 방식으로 수익 확보에 나서야 한다.

김경희 본태C&D 대표는 "사람이 존재하는 한 의식주는 절대적으로 필요하고 주거공간은 계속 지어질 것이다"면서 "디벨로퍼와 주택건설기업은 위기를 잘 버티면서 사업 기회를 살펴야 한다"고 강조했다.

그는 그러면서 "부동산개발사업의 두 주인공으로 꼽히는 디벨로퍼와 프로젝트 매니저(PM)의 최적 케미가 불황 속에서도 사업 성공을 이끄는 기초가 된다"고 조언했다.