아파트 잔금미납 리스크 현실화되나...건설사 긴장
전국 아파트 입주율이 80% 밑으로 떨어지면서 `잔금 미납' 리스크가 현실화되는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 분양 계약자(수분양자)가 입주와 잔금 납부를 포기하면 중도금대출 연체와 보증사고, 대납 등으로 이어질 수 있어 건설업계가 초긴장 상태에 있다.
7일 주택산업연구원(주산연)에 따르면 통상 80%를 유지하던 전국 아파트 입주율은 지난 8월 기준 76.8%를 기록하며 전달에 비해 2.8%포인트 하락했다. 지역별로 서울은 4% 포인트 하락한 89.1%, 수도권은 4.1% 포인트 떨어진 84.6%를 기록했다. 6대 광역시(부산, 울산, 광주, 대전, 대구, 인천)는 79.6%에서 71.3%로 8.3% 포인트 낮아졌다.
주산연 관계자는 “경기 침체가 계속되며 입주율 하락추세가 더 가팔라질 것으로 보인다”고 예상했다. 9월 아파트 입주 전망지수도 전달 대비 21.9 포인트 하락한 47.7 포인트를 기록하며 2017년 7월 관련 조사 이래 최저치를 기록했다.
주택이 준공된 뒤에도 입주하지 못하는 것은 금리 급등으로 주택담보대출 빚부담이 커졌기 때문이다. 반면 주택가격은 고꾸라지면서 분양가에 비해 완공 후 집값이 밑도는 단지의 경우 수분양자들이 입주를 거부하고 잔금납부를 포기하는 사례가 나오고 있다.
수분양자는 분양 계약시 계약금 10%를 내고 중도금 50%, 잔금 40%를 지불한다. 입주 때 자체 자금으로 잔금을 내고 나머지는 담보인정비율(LTV)에 따라 주택담보대출을 받아 중도금을 갚는다.
그런데 자신의 보유 주택 또는 주식을 팔거나 예금을 해약해도 자금이 부족한 경우에는 수분양자가 잔금지급을 미루게 된다. 주산연이 설문 조사한 미입주 원인 중 가장 큰 이유로는 기존 주택의 매각 지연(44.7%)이 꼽혔다. 기존 거주 주택을 팔아야 입주할 수 있는데 경기 침체로 주택거래가 꽁꽁 얼어버린 탓이다. 이어 세입자 미확보(27.7%), 잔금대출 미확보(21.3%) 등도 원인으로 꼽혔다.
실제 금융위기 이후 고금리와 경기 불황 속에 분양한 경기 파주 김포 청라 영종도를 중심으로 입주 시점에서 장기 미입주와 대출 연체가 속출했다. 주택금융공사(HF)의 중도금 보증사고액은 2011년 1595억원에서 2012년 3970억원, 2013년 4183억원으로 가파르게 상승한 바 있다.
입주 정산 기간인 6개월 이내에 잔금을 지급하지 못하면 시행사는 분양계약서에 따라 분양계약을 해지하고 계약금을 몰취하게 된다.
입주 포기 이후 중도금 대출기관인 은행은 중도금 대출금에 대해 보증을 선 주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 등에 대출금을 청구한다. 이들 보증기관은 보증사고 처리 이후 연대 보증인인 시행사와 시공사에게 대위 변제를 요청한다.
시공사들은 대위 변제까지 이어질까 잔뜩 긴장하고 있다. 미입주자의 중도금을 시공사가 대납하면 현금 흐름 상 좋지 않은 상황이 오기 때문이다. 건설사 관계자는 " 대형 건설사가 많이 받는 분양물PF 사업에서는 시공사가 분양물의 중도금으로 들어오는 금액을 공사비로 이미 사용했기에 상환재원이 없어 추가 차입해 대납해야 한다"고 말했다. 자금이 없을 경우 시행사와 시공사는 미입주 준공 아파트를 할인해서 매각하거나, 아니면 아파트를 시행사가 소유한 채 미분양 담보대출을 받아 중도금을 상환 처리한다.
당연히 시행사는 예상했던 시행 수익을 거둘 수 없고, 할인 물량도 팔리지 않을 경우 현금성에 문제가 생겨 도산을 감수해야 한다. 금융위기 이후 금융당국의 정기 구조조정 대상에 시공사와 시행사들이 수두룩하게 들어간 것도 이 때문이다. 건설사들이 입주 취소 물량을 대폭 할인해 판매하더라도 팔리기 쉽지 않을 뿐더러 기존 정상가격으로 분양받은 입주민과 심한 갈등을 겪을 수 있다.
