1조 캠코 펀드의 정상화 우선 추진 PF사업장은?
캠코(자산관리공사)가 상반기 중 1조원 규모의 '부동산 PF 정상화 지원 펀드(부실PF 매입·정리 펀드)'를 조성해 운영한다. 금융위원회가 PF리스크 발생 가능성에 대비하기 위해 캠코를 통한 부실 자산 매입을 발표한 데 따른 후속조치다.
민간과 1대1 자금 매칭 형태로 2000억원 규모 5개 펀드를 동시 조성하는 게 목표다. 착공 이전 브릿지 PF대출로서, 채권 재조정이나 재구조화를 거쳐 계속사업이 가능한 사업장 채권이 인수대상이다.
정상화 절차를 보면 캠코는 우선, 사업장을 발굴해 실사와 매각가를 산정하고 입찰을 진행한다. 채권 매각가는 매각 금융사의 손실을 최소화하기 위해 사업장 계속가치를 기준으로 정한다. 입찰에서 낙찰되면 부실PF 매입·정리펀드가 채권을 인수한다. 이어 PF채권을 모아 PFV를 통해 준공ㆍ매각(분양)을 거쳐 배당 및 PFV 청산 방식으로 정상화를 추진한다.
가격 차이로 유찰시 일정기간 경과 후 재입찰을 진행하고 유찰 장기화 때는 '완전사후 정산부 조건'으로 캠코가 매입하게 된다. 캠코는 상반기 중 자산운용사를 선정한 후 매각 가능 사업장을 발굴해 사업정상화를 서두른다는 전략이다.
그렇다면 캠코가 선호하는 정상화 우선 추진대상 사업장은 어디일까.
시장가 하락과 비용 상승 등으로 당초 계획 대비 사업성이 떨어져 본PF전환, 만기연장 등 계속사업을 위한 추가 금융조달이 어려운 브릿지론 사업장이 우선 대상이다. 기존 채권의 탕감이나 재조정 혹은 재구조화 시 사업성을 회복해 계속사업이 가능한 사업장도 선호한다.
예를 들면 사업 대상 토지를 100% 이상 확보 가능하고, 사업 인허가가 완료됐거나 인허가에 제약사항이 없는 사업장이 우선 매입 대상이다.
또한 단위 사업장 내 변제순위 채권자 95% 이상이 PF대주단협의회 구성원으로서 채권 전액 인수가 가능한 사업장이다. 대주가 가급적 소수로 이뤄진 사업장을 선호한다.
당초 계획보다 적정 할인 분양 시 최소한 추가 조달 금융 원리금 이상의 회수가 가능한 사업장이다. 물론 기존 선순위자가 채권을 회수할 수 있는 사업장이어야 한다.
도심에 위치한 시장성 있는 사업지(공동주택, 오피스빌딩, 상가 등)로서 브릿지론 기준 500억~2000억원 규모 사업장이다. 이밖에 1군 시공사의 지급보증, 매입확약, 책임준공 등 사업 참여가 확정된 이력이 있는 사업장이다.
