1분기 서울 오피스 공실률 3.8%...'비용 절감·조직 통합'에 증가세 전환

경기 침체로 인해 신규 임대차 수요가 줄어들면서, 1분기 서울 오피스 시장의 흡수율은 주요 3대 권역 모두에서 마이너스를 기록했다. 비용 절감과 조직 통합을 위한 대기업들의 이전이 계속되면서 일부 프라임급 오피스에서도 공실이 발생하고 있다.

도심권역에서는 프로젝트107빌딩이, 여의도권역에서는 원센티널 빌딩이 신규 공급되며, 1분기 서울 전체 오피스 공실률은 전 분기 대비 1.3%포인트 상승한 3.8%를 기록했다. 이는 지난해 동기(2%)와 비교해 약 두 배 증가한 수치다.

비용 절감과 업무 효율성 향상을 위한 전략의 일환으로, 마곡 등 주요 권역 외곽으로의 이전 움직임도 활발해지고 있다. 이에 따라 CBD(도심권역)의 공실률은 향후 기업 이전과 신규 오피스 공급 증가로 인해 계속 상승할 가능성이 높다.

CBD 도심권역, 대기업 이전 및 신규 공급으로 공실률 증가

이번 분기 CBD 권역의 공실률은 전 분기 대비 1.7%포인트 상승한 4.5%를 기록했다. 이는 대기업의 전략적 이전뿐 아니라 일부 빅테크 기업의 구조조정에 따른 전대차 공실 확대로 인한 것이다.

예를 들어, SK그룹 계열사인 T맵모빌리티가 충무로 SK-C타워로 이전하면서 대신파이낸스센터에 공실이 발생했다. 반면, 케이트윈타워는 종로구청이 임차하면서 SK그룹의 이전에도 추가 공실이 발생하지 않았다.

또한, 파인애비뉴 A동에 입주해 있던 HK이노엔은 판교 신사옥으로 이전하면서 3개 층이 공실로 남았고, 페럼타워에 있던 한온시스템 역시 한국앤컴퍼니와 통합되며 판교 사옥으로 이전했다.

올 하반기에는 그랑서울1에 입주 중인 SK스페셜티 등 SK그룹 계열사의 이탈이 예정돼 있어, 추가 공실 발생이 예상된다.

하반기에는 KT 광화문 빌딩 웨스트 사옥과 이노88타워(구 삼환빌딩)의 리모델링이 마무리되면서 신규 오피스 공급도 예정돼 있다. KT 웨스트 사옥은 대부분 KT그룹이 사용할 계획이며, 이노88타워는 현재 임차인을 모집 중이다. 추가적인 공급으로 인해 도심권역 공실률은 더욱 상승할 가능성이 있다.

장기적으로는 을지로3가 도시정비형 재개발 구역, 세운재정비 촉진구역, 서울 양동지구 등에서 대규모 프라임급 오피스 공급이 예정돼 있으나, PF 대출 기준이 강화되면서 공사 일정이 지속적으로 지연되고 있다. 이에 따라 공급 시점은 예정보다 늦어질 가능성이 크며, 신규 오피스들이 광화문역·시청역 인근의 기존 도심 핵심 입지를 대체하기까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다.

GBD 강남권역, 프라임급 오피스 수요 지속

강남권역의 공실률은 2.3%로 비교적 안정적인 수준을 유지하고 있다. 일부 기업이 이전했음에도 프라임급 오피스를 중심으로 사옥 수요는 꾸준히 이어지고 있다.

한국은행은 강남본부 리모델링에 따라 아이콘삼성(구 골든타워)에 신규 임차 계약을 체결했으며, 아이마켓코리아도 같은 빌딩으로 이전할 예정이다.

또한, 강남N타워는 빗썸이, NC타워는 과학기술공제회가 각각 사옥용으로 매입을 추진 중이다. 이처럼 기업들의 자체 사옥 확보 움직임이 강남권 프라임급 오피스 시장의 안정성을 높이고 있다.

올해 4월 준공 예정인 OPUS459(구 백암빌딩)을 제외하면 강남권에서는 당분간 신규 프라임급 오피스 공급이 없어, 사옥 확보 수요는 지속될 전망이다. 프라임급 및 A급 오피스는 안정적인 수요가 예상되지만, 중소형 및 B급 빌딩은 테크기업 위축의 영향으로 공실률이 다소 상승할 것으로 보인다.

YBD 여의도권역, 공실 증가에도 금융권 수요는 지속

여의도에서는 원센티널 빌딩(구 신한금융투자빌딩)의 리모델링이 완료됐지만, 미래에셋생명과 우리종합금융 등이 선임차했음에도 전체 연면적의 절반 이상이 여전히 공실로 남아 있다.

또한, DL건설이 FKI 전경련회관에서 마곡 원그로브로 이전하면서 여의도의 공실률은 전 분기 대비 4.5%로 상승했다.

그럼에도 불구하고 금융권의 오피스 수요는 꾸준하며, 노후 빌딩의 재개발 계획이 구체화되면서 여의도의 금융 중심지로서의 입지는 더욱 강화되고 있다. 대표적으로 우리은행은 파크원 타워 1에 신규 임차 계약을 체결하며, 명동 본사에서 여의도로 이전할 예정이다. 이로써 국민은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행 등 4대 주요 은행의 본사가 모두 여의도에 모이게 됐다.

향후 여의도에서는 오피스 재건축 규제 완화로 인해 임차인 이동이 활발해질 것으로 예상되며, 재건축 예정 오피스들의 개발 계획도 점차 구체화되고 있다. 현재 여의도 내 재건축이 계획된 오피스 빌딩으로는 키움파이낸스스퀘어, 메리츠화재 여의도 사옥, 미래에셋증권 빌딩 등이 있다.