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요즘 유행하는 꼬마빌딩 옥상방수 방법

김현태
김현태
- 6분 걸림 -

최근 서울 통의동 건물주에게 건물관리 용역을 제안하고 현 건물 상태를 들을 기회가 있었다.  노후 건물이라 누수가 발생하고 이로 인해 임차인들의 불평이 심하다고 했다.

실제로 건물내 3개 호실이 공실 상태였다. 옥상 방수는 보통 우레탄 방수 방식을 많이 쓰는데 이는 최소 3년마다 보강공사를 해줘야 한다. 하지만 꼬마빌딩을 가진 건물주들은 이 시기를 계획적으로 지키기 어렵고, 또한 비용이 추가로 발생하는 일이다 보니 망설이다가 안하는 경우가 많다.

한 번 누수가 시작되면 잡아내기 어렵고 2차 피해를 발생시킨다. 매월 관리비에서 예산을 배정해 방수부분에 대비해야 한다. 이는 건물의 수명을 연장하고 성능을 향상하는 데 중요한 역할을 한다. 이러한 과정은 건물의 내부 구조물을 보호하고, 복원 비용을 줄이며 고장 발생을 줄이는 데 도움을 주기 때문이다.

꼬마빌딩 옥상방수에 주로 많이 사용하는 2가지 방법이 있다.

첫째, 우레탄 방수페인트를 사용하는 방법이다. 이 방법은 비용이 상대적으로 효율적이며, 적용이 간편하다는 장점이 있다. 방수 페인트는 옥상 바닥에 직접 적용한다. 물이 흡수되지 않도록 표면을 코팅하는 거라고 보면 된다. 우레탄 페인트로 방수하는 방법은 아래와 같다.

  • 우선 거친 바닥면을 갈아서 기존 우레탄 페인트를 걷어낸다.
  • 프라이머 역할을 하는 하도 페인트를 발라 중도 페인트가 잘 붙을 수 있게 한다.
  • 실질적인 방수 물질인 중도 페인트를 발라 실질적으로 물이 흘러가게 만든다. 중도페인트를 얼마나 두껍게 바르냐에 따라 견적이 결정된다. 보통은 3mm 두께로 한다.
  • 마지막으로 상도 페인트는 자외선이나 바람, 햇빛으로부터 방수막이 깨지는 걸 방지 한다.

장점:

  • 우레탄은 고무와 비슷한 신축성, 탄성을 가지고 있어 다양한 곳에 적용이 가능하다.
  • 재료비 및 시공자체의 비용은 저렴한 편이다.
  • 내구성이 좋은 편이다.

단점:

  • 3~5년마다 주기적으로 보수를 해야 하므로 비용이 자주 들어가는 편이다.
  • 공사 후 크랙이 발생할 수도 있는데, 그러면 추가 보수공사를 해야한다.
  • 구조적인 변형(가벼운 진동 등)이나 크랙 발생 가능성이 높은 경우, 또는 최상의 방수 효과를 원하는 경우에 적합하지 않다.

둘째는 시트방수 방법이다. 방수시트 공법은 천장이나 바닥과 벽에 방수시트를 부착하여 물의 침투를 막는 방법이다.

시트방수 공법의 진행 과정은 다음과 같다.

  1. 먼저, 방수시트를 적용할 영역을 청소하고 먼지나 잔여물을 제거한.시트를 적용할 면을 고르게 만들기 위해 필요한 경우 손질을 한다.
  2. 기초시트작업 : 방수시트를 적절하게 절단하여 필요한 크기와 모양으로 만든다. 특히 방수에 취약한 부분에 한 층 더 방수를 한다고 보면 된다.
  3. 바닥시트작업 : 시트방수의 핵심작업이다. 바닥에 방수시트를 덮는 절차다.
  4. 합침작업 : 침수방수제를 시트 위에 도포한다. 시트가 바닥에서 들뜨지 않게하는 역할을 한다.
  5. 방수액 코팅(3회) : 우레탄의 상도, 중도, 하도 처럼 3회를 코팅한다. 즉, 우레탄 방식보다 훨씬 많은 작업이 필요하다.
  6. 상도액 도포

요약하면 시트방수의 장점과 단점은 다음과 같다.

장점:

  • 내구성이 뛰어나서 오랫동안 방수가 유지된다
  • 약한 지진 등 건물 진동에 있어서 크랙이 발생해도 방수층이 유지된다.

단점:

  • 총 7단계로 작업이 이루어지는 만큼 상대적으로 우레탄 방식보다 비싸다.

최근 들어 시트방수가 대세이다. 건물을 장기적으로 오래 사용할 계획이라면 10~20년 유지가 가능한 시트방수를 권한다.  단기에 매각할 계획이 있다면 우레탄 방수도 괜찮다고 본다. 다만, 누수가 있다면 어떤 방식의 방수공사든 더 큰 피해가 나오기 전에 시공을 해야 한다. 그렇지 않으면 임차인들은 떠나갈 것이고 건물 공실을 바라볼 수 밖에 없다.

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건설부동산꼬마빌딩

김현태

리맥스프라임원 부동산중개법인 이사(공인중개사)로 있으면서 꼬마빌딩을 전문으로 중개하고 있습니다. 기업 대표들이 자가 사옥을 마련할 수 있도록 돕고 있습니다. 하나대체자산운용, 흥국자산운용, 푸본생명, 테라펀딩 등을 거쳤습니다. 저서(공저)로 <꼬마빌딩 건축 바이블>이 있습니다.

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