영주 개발사업 책임준공확약 살펴보니...연장사유 명문화로 시공사 부담 줄여
하나증권이 금융주관을 맡은 경북 영주시 휴천동 공동주택 개발사업에서 체결된 ‘책임준공확약서’가 업계의 주목을 받고 있다. 시공사인 진흥기업이 확약한 책임준공 조건은 최근 도입된 ‘책임준공확약 PF대출 관련 업무처리 모범규준’의 틀을 충실히 반영했으며, 실제 준공 리스크를 현실적으로 고려한 조항이 특징이다.
확약서에 따르면 진흥기업은 총 445세대 규모의 공동주택 및 근린생활시설(지하 2층~지상 20층, 7개동)을 최초 대출실행일로부터 39개월 이내 준공해야 한다. 다만, 정해진 연장 사유가 발생할 경우 최대 90일까지 책임준공기한이 연장될 수 있다.
기상이변·지진·전염병 등 연장 사유 명시… ‘불가항력’ 구간에 정량 기준 도입
과거 단순히 ‘불가항력’으로 뭉뚱그려지던 연장 사유가 이번 확약서에서는 구체적 네 가지 항목으로 명문화됐다.
① 전쟁·사변·법령 개정 등 정부 유권해석이 가능한 사항
② 기상청이 확인 가능한 태풍·홍수·폭염·한파
③ 지진에 따른 특별재난지역 선포
④ 철거 인허가 지연이 발생한 경우다.
특히 4번 항목은 기존 건축물이 있는 부지를 개발하는 PF에서 흔히 발생할 수 있는 리스크다. 인허가가 대출 실행일로부터 60일 이내 완료되지 않고, 4개월 내 철거가 완료되지 못할 경우, 인허가 지연일부터 인허가 완료일까지의 기간만큼 책임준공기한이 연장된다.
사용승인 기준도 ‘전체’에서 ‘동별’로
책임준공의 판단 기준도 명확히 설정됐다. 책임준공이란 다음 세 가지 조건을 모두 충족해야 한다.
(i) 정식 사용승인을 득할 것 (임시 또는 조건부 사용승인은 제외)
(ii) 공정률이 계획 대비 85% 미만으로 3개월 이상 지체되지 않을 것
(iii) 공사를 3개월 이상 중단하지 않을 것
다만, 동별 사용승인으로도 책임준공 이행을 인정하도록 예외를 뒀다. 이로 인해 실무상 조기 입주 및 대출 상환이 가능해지고, 시공사가 전체 준공과 무관한 사유로 시행사 채무를 떠안게 되는 불합리한 사례를 방지할 수 있게 된다.
책임 미이행 시 채무인수는 ‘일할 계산’ 방식으로 완화
진흥기업이 정해진 기한까지 준공하지 못할 경우에도, 기존처럼 PF 대출 전액을 일시에 채무 인수하는 것이 아니라 일할 계산 방식의 ‘채무인수비율’을 적용받는다.
지체일수 ≤ 90일: (경과일수 ÷ 90일) × PF대출잔액
지체일수 > 90일: 전액 인수
또한, 시공사가 인수한 채무는 차주가 대주에 대해 부담한 채무가 전액 변제된 이후에 순차적으로 상환되며, 중첩적 병존 책임 구조가 적용된다. 항변권 없이 무조건 이행해야 하는 조건도 명시되어 있다.
진흥기업은 시공사로서 다음의 부수 책임 조항도 함께 확약했다.
하도급자, 장비, 자재, 안전사고 등 모든 건설현장 이슈에 대한 책임 부담
하자보수 의무 이행
공사로 인한 민원, 피해 발생 시 전적인 책임 부담 (다만 일조권·조망권 등은 차주 처리)
PF 구조 현실화 + 채권보전 보완… 실무적 의미 큰 딜로 평가
이번 확약서는 PF의 고질적 리스크인 책임준공 미이행 시 대주의 담보력 약화 문제를 계약 구조로 보완한 사례다. 동시에 시공사 입장에서 실제 발생 가능한 변수들을 명시하고 부담을 완화함으로써, 시장 현실을 반영한 구조 조율의 결과물로 평가된다.
IB업계 관계자는 “과도한 책임준공확약에 대한 업계의 우려를 의식해, 연장 사유의 정량화 및 채무인수 조건의 단계화를 명문화한 점은 향후 PF 구조화 실무에 직접적인 영향을 줄 수 있는 선례”라고 말했다.
