테헤란로 ‘AP타워+후면 호텔 2곳’ 매각 숏리스트 4곳 선정

서울 역삼동 테헤란로변에 위치한 ‘AP타워 및 인접 호텔 2곳’ 매각 입찰에서 숏리스트 4곳이 선정돼 인터뷰를 마쳤다. 테헤란로 역삼 일대 프라임 오피스 매물이 희소한 상황에서 이번 입찰에는 총 7곳이 참여하는 등 흥행에 성공했다.

22일 오피스업계에 따르면, 이지스자산운용과 공동 주관사인 쿠시먼앤드웨이크필드·NAI코리아는 최근 스마일게이트자산운용, 코람코자산운용, 신한리츠운용, 하나대체투자자산운용 등 4곳을 숏리스트로 선정하고 인터뷰를 마쳤다. 입찰에 참여한 캡스톤자산운용 등 3곳은 제외됐다.

숏리스트에 오른 운용사들은 매도인이 희망하는 3000억원 이상 가격을 제출한 곳들로 알려졌다. 전체 토지면적 약 590평 기준, 평당 5억원이 넘는 수준이다. 매도자 측은 내부 협의를 거쳐 조만간 우선협상대상자를 선정할 계획이다.

이번 AP타워 매각 흥행과 관련해 오피스업계 관계자는 “올해 들어 BNK디지털타워, SI타워, 엔씨타워 등이 연이어 매각되면서 테헤란로 내 매물이 줄어들자, 자산의 희소 가치를 노린 운용사들이 입찰에 대거 참여했다”며 “강남권에서 프라임 오피스 신축 수요는 많지만, 통합 개발이 가능한 가용지는 매우 드물다”고 설명했다.

해당 딜은 사옥 수요자나 장기 보유형 투자자 모두 전략적으로 검토할 만하다는 평가다. 다만, 최근 급등한 공사비는 이번 딜의 주요 리스크 요인으로 지적됐다. 현재 시장에서는 평당 1000만원을 상회하는 공사비가 현실화되고 있어, 개발 원가 부담이 커질 수밖에 없다.

매각 대상은 AP타워(역삼동 719-1 외 4필지)와 후면의 아나호텔, 몽마르뜨모텔(719-12, 13번지) 등 총 3개 자산이다. 전체 대지면적은 약 590평으로, 통합 개발 시 연면적 1만 평 이상 규모의 프라임 오피스 신축이 가능하다. 현재 테헤란로 권역 내에서 500평 이상 단일 필지를 확보할 수 있는 매물은 극히 드물다.

용적률은 기본 800~880%, 인센티브 적용 시 1250%까지 상향이 가능하다. 최근 테헤란로 제2지구의 지구단위계획 변경안이 고시되면서 높이 제한 해제 등 개발 여건도 개선되었다.

자산별로 보면, AP타워는 지하 3층~지상 16층 규모로 1994년 준공되었으며, 2020년 리모델링을 마쳤다. 현재 라인게임즈 등 주요 테넌트가 입주해 있고, 임대율은 100%, 평균 WALE은 약 1.36년 수준으로 명도 가능성도 열려 있다. 인접한 아나호텔과 몽마르뜨모텔은 각각 지상 10층, 4층 규모의 숙박시설로, 후면 통합 개발에 유리한 입지를 제공한다.