테헤란로 ‘AP타워+후면 중소호텔 2곳’ 매각 입찰에 7곳 이상 도전

서울 역삼동 테헤란로변에 위치한 ‘AP타워 및 인접 호텔 2곳' 매각 입찰에 7곳 이상 참여하는 등 흥행했다. 테헤란로 일대 프라임 오피스 매물이 희소한 점이 흥행 배경으로 꼽힌다.

16일 오피스업계에 따르면 이지스자산운용과 공동 주관사인 쿠시먼앤드웨이크필드·NAI코리아는 전일 입찰을 진행한 결과 자산운용사 중심으로 7곳 정도가 매입의향서(LOI)를 제출했다.

스마일게이트자산운용, 코람코자산운용, 캡스톤자산운용, 신한리츠운용, 하나대체투자자산운용 등이 인수 도전장을 내밀었다. 매도인이 희망하는 가격인 3000억원 이상을 제출한 곳도 상당수로 알려졌다. 전체 토지(590평) 평당 가격으로 환산하면 5억원 이상이다. 매도자 측은 조만간 숏리스트를 선별한 뒤 인터뷰를 거쳐 우선협상대상자를 선정할 방침이다.

오피스업계 관계자는 "올 들어 BNK디지털타워, SI타워, 엔씨타워 등이 매각되면서 테헤란로 매물이 줄어들자 희소 가치를 노린 운용사들이 입찰에 참여한 것으로 보인다"고 흥행 배경을 설명했다.

매각 대상은 AP타워(역삼동 719-1 외 4필지)와 후면에 위치한 아나호텔, 몽마르뜨모텔(719-12, 13번지) 등 총 3개 자산이다. 전체 대지면적은 약 590평, 통합 개발 시 연면적 1만평 이상 규모의 프라임 오피스 신축이 가능하다. 현재 테헤란로 권역 내에서 500평 이상 단일 필지를 확보할 수 있는 매물은 드물다.

또한 용적률은 기본 800 ~880%, 인센티브 적용 시 1250%까지 상향이 가능하며, 테헤란로 제2지구의 지구단위계획 변경안이 고시돼 높이 제한 해제 등 개발 여건이 더 유리해졌다.

자산별로 보면 AP타워는 지하 3층 ~지상 16층 규모로 1994년 준공 후 2020년 리모델링을 마쳤다. 현재 라인게임즈 등 주요 테넌트가 입주해 있으며, 임대율 100%, 평균 WALE은 약 1.36년 수준으로 명도 가능성도 열려 있다. 인접한 아나호텔과 몽마르뜨모텔은 각각 지상 10층, 4층 규모의 숙박시설로, 후면 통합 개발 여지를 제공한다.

오피스시장 관계자는 “강남권에서 대형 프라임 오피스 신축 수요는 많지만, 통합 개발이 가능한 가용지는 드물다”며 “사옥 수요자나 장기 보유형 투자자 모두 전략적으로 검토할 만한 딜”이라고 평가했다.

다만, 급등한 공사비는 이번 딜의 주요 리스크 요인으로 꼽혔다. 현재 시장에서는 평당 1000만원 이상을 상회하는 공사비가 현실화되고 있어, 개발 원가 부담이 클 수밖에 없다.