수협은행 부동산금융 동향은?.."전반적 대출취급 제한 여전"
새해 들어 Sh수협은행이 건설·부동산 관련 투자금융과 담보대출 취급을 재개했다. 다만 제한적으로 대출 심사가 이뤄지면서 대출 승인을 받기가 쉽지 않다.
24일 투자금융(IB)업계에 따르면 수협은행은 브릿지론부터 본PF대출, 중도금대출 등 부동산 개발금융과 준공 후 담보대출을 취급하고 있으나 보수적인 심사 잣대를 들이대고 있다.
먼저 브릿지론의 경우 원칙적 취급 제한 대상이다. 특히 기존 대주단의 만기 대출을 갈아타는 리파이낸싱용 브릿지론 취급을 금지한다. 부실대출의 돌려막기용 유입을 차단하기 위해서다. 개발 인,허가 및 본PF 실행 가능성이 높은 사업장에 한해 선별 심사가 가능하다. 회사채 신용등급 A- 이상의 시공사가 자금보충 확약 시 대출를 검토하고 있다.
본 PF대출 취급도 까다롭다. 특히 미분양 주택이 늘고 있는 지방 사업장이나 후순위 대출에 대한 심사 취급을 제한하고 있다. 물류센터, 지식산업센터 PF 심사도 제한하고 있으며 분양 가능성이 높은 사업장 위주로 선별 검토하고 있다.
또한 주택도시보증공사(HUG) 및 주택금융공사(HF)의 보증서 담보 대출을 주로 취급한다. 단 HUG의 표준PF대출 중단에 따라 올해 신설된 준공전 미분양대출 보증이나 단기 자금의 장기 대출 갈아타기 보증 등 대체 상품에 집중한다는 방침이다.
중도금 대출 관련해서는 HUG의 분양보증 사업장(아파트 및 주거용 오피스텔 등) 위주 심사가 이뤄진다. 최소 70% 이상의 분양계약률을 넘어야 하며, 비주거 시설 역시 최소 PF 엑시트(EXIT)분양률 이상이어야 한다. 수협은행 심사부가 인정하는 시공사가 시공해야 하며 시공사 연대 입보도 필수다.
부동산 개발금융 외에 준공 후 부동산 담보대출 취급도 엄격하다. 먼저 부동산 임대업 대출 관련, 역세권 및 우수상권 위치한 사업장 위주로 대출 취급을 검토한다. 부동산 매입 시 사업주(부동산 임대업자)가 자기자금을 최소 20% 이상 확보해야 하며, 임대업 이자상환비율(RTI)은 최소1.5배 이상이어야 한다. RTI는 부동산 임대업자의 상환 능력을 평가할 수 있는 지표다. RTI는 연간 부동산 임대소득을 이자비용으로 나눠 산출한다.
부동산 펀드 및 리츠(부동산투자회사)가 차입하는 경우 매매가액(LTV)의 50% 수준 이내 담보 대출만 허용된다. 또한 부채상환비율(DSCR) 1.5배 이상일 것을 요구한다. DSCR은 건물이 대출 기간 동안 원금과 이자를 지급할 능력을 측정하는 지표다.
수협은행은 원래 부동산 개발금융시장에서 중소형 딜에 특화된 은행이었다. 지난해 상반기에는 여러 부동산신탁사와 차례로 손잡으며 공격적으로 PF시장에서 보폭을 넓혀왔다.
그런데 작년 하반기 들어 금리 급등과 경기 침체로 각종 부동산 개발자산의 부실 위험이 높아지자 금융권의 리스크 관리 강화 움직임에 동참했다. 지난해 10월부터는 대출한도 관리 정책을 강화해 부동산업, 건설업, 집단대출에 대한 대출한도 배정을 전면 중단하기도 했다.
