수분양자의 `잔금 납부' 믿어도 될까?
개발사업에서 금융기관의 PF대출이 가능한지, 즉 PF대출 심의 기준을 통과할 지는 그 사업의 예상 분양률에서 결정된다.
분양률이 80%(상가 제외, 주거 부분) 이상 나와 PF대주단이 엑시트(EXIT, 자금 회수) 가능한 지를 검토하는 것이다.
그런데 왜 80%일까. 이는 계약자(수분양자) 가운데 20%가 입주 직전 단계에서 분양 잔금을 지불하지 못하는 경우에 대비해서다.
수분양자는 첫 계약시 계약금 10%를 내고 건물 공사 진행 정도에 맞춰 중도금 50%, 잔금 40%를 지불한다.
분양가 대비 계약금 10%는 부담이 적어 대개는 계약금을 지불한다.
중도금 납부까지도 큰 문제가 없다. 시행사의 중도금 대출에 대해 건설사 연대 보증이나 주택금융공사, 서울보증보험과 같은 공적 금융기관의 보증으로 중도금 납부가 진행되기 때문이다. 은행들은 발급된 보증서 액수만큼 중도금을 대출해준다.
그런데 잔금은 다른 얘기다. 입주 전 돌아온 중도금 50%와 잔금 40%는 수분양자 자신이 부동산 담보대출로 전환하거나 자기자금으로 부담해야 한다. 이 때 잔금을 지불하지 못하는 사례가 다수 발생한다.
더군다나 국내외 경제 환경도 좋지 않아 부동산시장이 냉각되는 `스트레스 테스트' 가정 아래 통상 분양자의 20%가 잔금을 거부하거나 내지 못하는 사례가 발생한다.
때문에 금융기관의 분양률 80%조건이 나온 것이다.
그러면 분양 대행사가 분양 계약을 마케팅하거나 지원했으므로 수분양자의 잔금 미납 책임을 지는가? 아니다.
분양 대행사의 경우 계약금과 1차 중도금만 들어오면 자신들은 이 사업에서 엑시트하기에 잔금에 대해 거의 신경 쓰지 않는다.
전문가들은 잔금이 지급되지 않으면 결국 그 분양은 실패한 것이라고 충고한다. 예를 들어 총분양가 5억원의 30평대 아파트를 가정해보자. 분양가를 나눠보면 계약금은 5000만원(10%), 중도금은 2억5000만원(50%), 잔금은 2억원(40%)이 된다.
이 경우 시행사가 중도금 무이자 지원을 하고, 시공사가 중도금 연대보증을 시행사와 같이 하는 사례를 가정하면 수분양자가 최종 잔금시 마련해야 하는 금액은 4억5000만원이다.
중도금 2억5000만원을 시행사에 갚아야 하므로 잔금 2억원과 합친 것이다.
이때 주택담보대출(LTV) 비율이 50%라고 하면 대출받을 수 있는 돈은 2억5000만원이다.
따라서 잔금 때 2억원은 자기자금으로 마련해야 한다는 얘기다.
자신의 보유 주식을 팔거나 예금을 해약해도 자금이 부족한 경우에는 수분양자가 잔금지급을 미루게 된다.
정산 기간인 6개월이내에 잔금을 지급하지 못하면 시행사는 분양계약서에 따라 분양계약을 해지하고 계약금을 몰취하게 된다.
그리고 중도금 대출기관인 은행에서는 중도금 대출금에 대해 연대보증인인 시행사와 시공사에게 대위 변제를 요청한다.
그러면 시행사와 시공사는 준공 아파트를 할인해서 매각하거나, 아니면 아파트를 시행사가 소유한 채 미분양 담보대출을 받아 중도금을 상환 처리한다.
원래 금융기관들은 PF대출을 할때 건물가액 대비 대출 가능금액, 즉 LTV 산정이라는 것을 한다.
여기 서울 영등포 인근에 복합건물 개발사업이 있다고 하자. 저층에는 상가를, 중상층에는 오피스텔이 들어서는 1600억원짜리 건물이다. 매출액을 나누면 오피스텔은 1100억원, 상가부분은 500억원이다.
일반적으로 오피스텔의 경우 선순위채권 LTV가 50%까지이고 그 다음 중순위 채권 LTV가 60%, 후순위채권 LTV가 70%까지이다.
따라서 오피스텔 전체 가액의 후순위채권(70%)까지인 770억원이 최대 대출 가능 금액이다.
상가의 LTV는 더 깐깐하다. 가격 대비 분양성이 떨어지기 때문이다. 대개 선순위대출 LTV가 40% 이하, 중순위와 후순위를 더한 LTV가 50%이하이다. 500억원의 절반인 250억원이 최대 대출금이다.
이 사업에서 잔금 때까지 수분양자의 20%가 미계약 물량을 내면, 즉 잔금을 납부하지 못하면 대략 200억~300억원이 예상 수입에서 부족하게 된다. 당연히 시행사는 예상했던 시행 수익을 거둘 수 없게 된다.
이 경우 최종 미계약 물량을 미분양 담보대출로 전환해 받고 건설사 시공비와 대주단 PF대출금을 상환한다. 이렇게 해서 시공사와 대주단을 엑시트(EXIT)하게 한다.
이후 해당 계약 취소 물량을 받아 할인 분양하거나, 임대 운영해야 한다.
지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 경기 김포 일대에서 잔금 미납과 이로인한 미계약 물량이 속출했다. 이에 시행사는 계약 취소 물량을 대폭 할인해 판매하다 기존 정상가격으로 분양받은 입주민과 심한 갈등을 겪기도 했다.
할인 물량도 팔리지 않을 경우 나중에 현금성에 문제가 생겨 도산도 감수해야 한다.
금융위기 이후 금융당국의 정기 구조조정 대상에 시행사들이 수두룩하게 들어간 것도 이 때문이다.
그래서 이런 미계약 사태를 대비하기 위해 수분양자와 지속적인 커뮤니케이션을 해야 하고, 잔금대출이 가능한 금융기관을 잡는 등 사전에 만반의 준비를 해야 한다.
경기 하강시에는 만약을 대비해 미분양 담보대출 금융기관도 미리 협의하는 준비도 필요하다.
그렇지 않은 경우에는 결국 할인 분양, 계약해지 분양 등이 속출해 시행이익이 전부 사라지거나 시행사의 말로가 좋지 않게 된다.
토지 매입부터 인허가와 분양, 공사까지 기나긴 시간 동안의 고생이 한순간에 물거품이 될 수 있는 것이다.
"부동산개발사업 금융의 구조는 브리지론을 본 PF로 상환하고, 본 PF는 계약금과 중도금으로 상환하고 중도금은 잔금으로 상환하는 결국 PF는 대환의 구조를 가지고 있다.
결국 최종 수분양자의 잔금 마련이 제대로 이뤄지지 않으면 해당 PF는 대환이 안돼 모든 것이 얽혀 파국을 맞게 된다."
부동산금융의 대가인 여의도 김박사가 부동산 강의 때 늘 강조하는 말이다.
아파트는 지역별 LTV 차등 문제, 오피스텔과 상가는 박한 LTV 비율 때문에 시행시 항상 어려움을 겪는다.
분양대행사가 아닌 일반 시행업자에게서는 더욱 잔금에 대한 신경을 써야 하는 이유다.
시행이익 유동화의 조건으로 80% 이상 분양, 100% 중도금 납입을 내걸고서도 전체 시행이익의 50%만 시행이익 유동화 가능 조건이 되는 이유도 바로 잔금의 위험성 때문이다.
시행업은 본 PF가 순조롭게 이뤄지고 분양성이 좋아도 최종 잔금 납입까지 마음을 놓아서는 안 되는 사업이라고 전문가들은 말한다.
사업수지의 숫자만 보고 시행업을 하게 되면 분명히 이익이 남았는데, 본인의 손에는 수익이 아닌 대물만 남아있고, 대물의 가치도 처음의 사업 수지상보다 크게 할인된 대물로 남아있게 되는 점을 유념해야 한다.
