토큰증권(STO)과 부동산사업 활용

토큰증권이 세간의 주목을 받고 있습니다. 모든 증권사들이 새로운 먹거리로 집중하고 있습니다.  

우리나라에는 증권법이 있고 증권들의 발행, 유통, 운용에 관한 것을 법으로 규정하고 있습니다. 이중 지분증권 채무증권 파생결합증권 증권예탁증권은 이미 운용되고 있으나, 미금전신탁 수익증권 (신탁사)과 투자계약증권은 존재하나 법적인 규율이 미비한 상태이지요.

그동안 조각투자라는 명명으로 이뤄진 건물, 음원, 미술품 등등에 이루어진 투자자 모집과 운영은 샌드박스라는 체제에서 법제화를 위한 테스트를 거치고 있었습니다.

이것을 최근 금융위원회에서 법제화해 가이드라인을 발표했습니다. 즉, 어떻게 투자자를 모집해야 하고, 어떻게 증권을 발행하여, 어떻게 유통해야 하는지를 정한 것입니다.

이번에 금융위의 가이드라인으로 비금전신탁, 투자계약증권을 통한 조각투자를 활성화하게 되었습니다. 물론 국회의 법제화를 통과해야 하기에 정식으로는 내년에 활성화될 듯합니다.

간단히 설명하면 건물(부동산), 음원, 미술품 등 실물자산을 신탁하여 발행된 비금전신탁 수익증권을 기초자산으로 증권(토큰증권)을 발행하고 토큰증권 발행시 블록체인 기법을 이용해 발행하게 됩니다.

대표적인 것이 카사코리아의 DABS(digital asset back security)가 있었습니다. 건물을 매입하여 신탁사에 신탁하고 신탁사의 수익증권을 기반으로 증권을 발행하여 다수의 투자자에게 투자금을 유치한후 운영수입과 매각수입을 배당하는 것이지요. 카사코리아의 DABS가 바로 토큰 증권입니다.

이것을 부동산 PF의 브릿지론에도 응용을 할 수 있습니다. 지금까지 브릿지론은 시행사가 토지계약을 한후, 계약금 10%를 지급하고 브릿지론으로 1순위 (금융기관). 2순위 (후순위) 증권사등을 통해서 자금을 동원해 토지를 인수했지요.

이때 후순위를 모집하는 것이 상당히 어려웠습니다.

그런데 토큰 증권을 이용해 여러 투자자로부터 모집하여 리스크를 분산하고, 1인당 투자금이 적어 모집도 용이하게 할 수 있는 것이지요.

100억자리 토지를 인수할 때, 계약금 10억은 시행사가 LTV 60%로 60억은 금융기관에서, 나머지 30억은 토큰증권을 통해 1인당 1천만원씩 300명에게 토큰을 발행해 30억원을 모집하는 것입니다.

특별한 것은 이때 토큰증권을 발행할 때 기존의 전자증권방식이 아닌 블록체인 기법을 이용해 보안과 편리성을 높였다는 것입니다.

따라서 토큰증권을 발행하고자 하는 개발사, 또는 시행사는 일반적으로 블록체인으로 토큰을 발행할 수 있는 증권사를 통해서만 발행이 가능하다는 것이지요. 민간기업도 발행할 수 있으나, 발행조건 등의 규율이 높아 실제로는 증권사를 통해서만 발행이 가능합니다.

또한 발행된 토큰은 거래소를 통해서 유통이 가능하다는 것입니다. 이는 마치 상장된 리츠를 거래소를 통해서 매각을 할 수 있는 것과 같습니다.

부동산의 거래의 어려움이 중간에 매각을 하고 싶어도 거래금액과 기간이 길다는 단점이 있지만 이렇게 작게 나누고 거래소를 통해서 사고 싶어하는 사람들에게 거래가 종결되지 않아도 중간에 매각을 하여 현금화할 수 있다는 장점을 부여한 것이지요.

지금까지 음원, 미술품, 건물 등이 조각투자라는 이름으로 사업이 진행되었으나, 이제는 제도권 안에서 법으로 보호를 받으며, 블록체인 기법으로 토큰을 발행하고 이를 투자자 다수에게 매각하고 서로 사고 팔 수 있게 하는 유통 과정을 거쳐서 투자 유치를 손쉽게 한 것입니다.

토큰증권이라는 이름은 외국에서는 증권형 토큰이라는 이름으로 명명되어 있지요. 우리나라에서 토큰증권이라는 이름으로 명명한 것은 사람들이 가상자산이 비트코인, 이더리움 등과 혼동하지 않고 증권이나 단순이 블록체인 기술을 이용하여 발행된 증권이라는 것을 강조하기 위함입니다.

증권은 음식이고 이것을 토큰증권이라는 그릇에 담았다는 뜻이라고 금융위는 언급합니다. 토큰증권은 홍콩 외국에서는 부동산 PF의 선/중/후순위에도 사용됩니다.

미국 콜로라도 세인트레지스 아스펜 리조트 개발시 리츠를 설립하여 개발 인수하려고 했으나 절차와 기간이 오래 걸려, STO(토큰증권)을 발행해 한달만에 자금을 조달해 사업을 진행한 사례가 있습니다.

이렇게 STO(토큰증권)은  빠르고 손쉽게 자금을 모집할 수 있고, 여러 사람에게 리스크는 분산하고 수익은 배당하며, 중간에 자기 토큰을 매각하여 손쉽게 사업 중간에 투자금을 유동화 할 수 있는 시스템입니다.

기존에 증권사가 전단채를 발행하고 그 전단채를 매입 확약해 현재 많은 증권사들이 유동성 위기에 몰려 있지요. 증권사가 본연의 업무인 브로커리지 사업으로 수익을 내도록 유도하고자 하는 것이 현재 부동산 PF위기를 해결하는 정부의 뜻으로 보입니다.

PF전단채 발행이 어려워진 현재 부동산 시장에서 토큰 증권은  브릿지론과 미분양 물건 등의 해결에 많은 솔루션을 줄 것이라 기대 됩니다.