소설로 읽는 亞 상업용 부동산⑩모든 길의 끝, 한강이 흐르는 곳 '서울'

강남의 A급 오피스는 신규 공급이 제한적이지만 임대료는 꾸준히 상승 중이고, 일부 대형 오피스는 수요 부족으로 공실률이 15% 이상 급등할 우려가 커집니다. 수도권 물류센터는 2024년까지 이어진 대규모 공급으로 공실률이 18%에 달하지만, 2025년에는 신규 공급이 줄어들며 과잉 우려가 완화될 전망입니다. 투자시장은 한국은행의 금리 인하 기조로 자금 조달 비용이 낮아지면서 선별적 포트폴리오 조정이 한창이고, 데이터센터와 코리빙 등 새로운 섹터로의 투자 다변화가 두드러지고 있죠. 서울은 변곡점에 서 있습니다. 이 중심에, 수개월간의 아시아 순례를 마치고 돌아오는 R이 서 있습니다.

귀환과 재회
인천공항의 열기가 지글거린다. R은 가벼운 캐리어 하나만 끌며 게이트를 빠져나온다. 4개월 전 떠날 때의 무거운 짐과는 대조적이다. 아시아의 각 도시에서 얻은 진짜 수확물은 손에 잡히는 기념품이 아니다. 그를 한 뼘 더 성장시킨 무형의 자산이다.

스퀘어 본사가 위치한 메가트러스트는 왕십리역에서 도보로 10여분 거리다. R은 이 길을 몇 번이나 걸었는지 모른다. 수년 전 회사 CEO인 M과 함께 이 사무실을 처음 얻었을 때부터.
"와, 못 알아볼 뻔했어요. 화상회의에서 잠깐씩 볼 때와 달리 많이 탔네요!"
엘리베이터에서 내리자마자 반기는 목소리. 190cm가 넘는 큰 키에 후드티와 반바지 차림의 M이 활짝 팔을 벌리며 다가온다.

"오늘은 외부 일정이 없으신가 봅니다?"
"전투복 두 벌을 걸어둘 만한 전용 옷장을 방에 마련해뒀죠." M이 R의 어깨를 툭 친다. "4개월 동안 수고했어요. 어땠나요, 각 도시들?"
"숫자만으로는 설명 안 되는 게 너무 많더라고요."
둘은 M의 대표이사실로 들어간다. 사무실 벽에는 10여 년 전 둘이 전국을 돌아다니며 찍은 사진들이 걸려 있다. 강남, 여의도, 종로는 물론, 대구 동성로, 부산 해운대, 광주 상무지구... 발로 뛰며 오피스와 공장, 상가 정보를 수집하던 시절이다.

"근데 요즘 RA 데이터가 좀 이상하지 않나요?" R이 가방에서 태블릿을 꺼내며 말한다. "서울 시장 패턴에 일관성이 없어요. GBD 오피스는 임대율 97%를 넘어서고 있는데, 인근 일부 대형 오피스들은 공실률이 15%까지 치솟고 있어요."
M의 표정이 심각해진다. "사실 그 일로 바로 부른 거예요. 오류들이 계속 발견되고 있거든요. 특히 물류센터 데이터가 이상해요. 수도권 공실률이 18%라고 나오는데, 저온창고 같은 특수 물류는 과잉공급으로 더 심각하고요. 하지만 신규 공급이 줄어들면서 내년에는 완화될 것 같긴 해요."

"짐작 가는 일이라도 있나요? 혹시 의심스러운 망 침입이라든지."
"그것보다 복잡해요. 누군가 시스템을 완전히 이해하고, 방해하는 것처럼... 리테일 데이터도 이상해요. 명동 같은 전통 상권은 외국인 관광객 덕분에 회복세라는데, 우리 분석으로는 여전히 부정적으로 나와요."
그때 비서가 들어와 서류를 놓는다. "대표님, 이번 주 예정된 '서울 국제 부동산 투자 포럼' 최종 VIP 참가자 명단입니다."
R이 명단을 훑어보더니 얼굴이 굳어진다. "서지윤... 상하이 국제금융센터."
M이 그의 표정 변화를 눈치챈다. "아는 분이에요?"
R이 깊은 한숨을 쉰다. "10여년 전에... 짧게 좀 만났던 사이예요."
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과거의 그림자
이틀 후, 코엑스 컨벤션센터는 아시아 각국의 부동산 전문가들로 붐빈다. 서울 국제 부동산 투자 포럼의 개막이다.
"R씨!"
익숙한 목소리에 돌아보니 싱가포르에서 만난 미셸이 서 있다. 여전히 깔끔하고 완벽한 정장 차림이지만, 미소는 3개월 전보다 훨씬 자연스럽다.

"미셸, 오랜만이네요. 싱가포르는 어떤가요?"
"여전히 계획대로 움직이고 있어요. 하지만 당신 덕분에 계획 밖의 것들도 보게 됐죠." 미셸이 주변을 둘러보며 말한다. "서울은 생각보다 크고 복잡하네요. 특히 데이터센터 시장이 흥미로워요. 새로운 투자처로 부상하고 있더라고요. AI·클라우드 전환 수요도 급증하고 있고요."

그때 행사장 메인 무대 위로 한 여성이 올라간다. 40대 초반으로 보이는 차가운 외모에 완벽한 영어 발음. 표정에는 어떤 감정도 읽히지 않는다.
R의 심장이 빨라진다. 서지윤이다.
"상하이 O캐피탈에서 아시아 부동산 전략을 담당하는 서지윤입니다. 이 자리에서, 한국 부동산 시장의 구조적 문제와 한계에 대해 말씀 드리겠습니다."
그녀가 띄운 대형 화면에는 1997년 신문 기사들이 나타난다.

"한국 상업용 부동산 시장은 IMF 이후 근본적인 투명성 문제를 해결하지 못했어요. 당시 수백억 원 규모의 부동산 사기 사건들이 연이어 발생했지만, 이를 근본적으로 해결하지 못했죠. 정보 비대칭 문제는 지금까지 여전히 존재하고 있고요."

"2025년 현재에도, GBD 오피스 임대율 상승과 일부 대형 오피스의 공실률 급등이 동시에 나타나는 이유는 정보 분석 시스템의 한계 때문입니다. 금리 인하로 투자 심리는 개선되고 있지만, 불완전한 데이터로 인해 불안한 투자 판단이 반복되고 있어요."
다음 슬라이드는 시중에 공개된 한 부동산 솔루션의 시연 화면이다. 모자이크 처리를 했지만, 누가봐도 RA 시스템이다.
"최근 주목받는 부동산 분석 시스템들도 마찬가지입니다. 표면적으로는 투명성을 제공한다고 하지만, 실제로는 불완전한 데이터를 기반으로 한 잘못된 신뢰를 조성하고 있어요."
발표가 진행되는 동안, 무대 뒤에서 R은 미셸과 대화를 나누고 있다. 하지만 R의 눈은 무대 위의 서지윤에게 머물러 있다. "서지윤, 뭔가 이상해요."

"어떤 점이요?" 미셸이 묻는다.
"우리 RA 시스템에 대해 너무 잘 알고 있어요. 내부를 실시간으로 들여다보는 사람처럼."
미셸이 주변을 둘러보며 조심스럽게 말한다. "실은 알아본 게 있어요. 서지윤 씨가 반년 전부터 휴민트를 통해 한국의 프롭테크(Proptech) 기업들을 체계적으로 분석하고 있다더라고요."
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진실의 층위
그날 밤, R은 1997년 신문 기록을 뒤졌다. 서지윤의 발표에서 언급된 100억 원대 부동산 사기 사건을 찾기 위해서다. 하지만 정말로는 그녀의 과거를 이해하고 싶다.
"1997년 11월 23일자 한강일보: 'IMF 직후 최대 부동산 사기 사건... 가해자 서○○, 피해 규모 100억 원... 전국 200여 가구 피해'"
서○○는 당시 유명한 부동산 정보 회사를 운영하며, 잘못된 투자 정보로 전국적인 피해를 입혔다. 그리고 그의 딸이 12살 서정윤이었다는 것. 서정윤은 서지윤의 개명 전 이름이다.
R의 가슴이 먹먹해진다. 10년 전 그녀가 왜 그토록 차갑게 떠났는지 이제야 이해할 수 있을 것 같다.
'서지윤의 복수 대상은 불완전한 정보 시스템 자체였던 것일까.'

다음 날 새벽, M에게서 급한 전화가 온다.
"R, 큰일이야. 어젯밤 O캐피탈에서 RA 시스템에 접근했어."
"어떻게 아셨나요?"
"우리 보안팀이 모니터링 시스템에서 발견했어. 하지만 이상한 건... 해킹이 아니라 정당한 접근 권한으로 들어왔더라고."
R이 놀란다. "그럴 리가 없는데요."
"그게..." M이 망설인다. "류즈위안 씨의 계정으로 접근했어."
"류즈위안 씨가 RA 접근 권한이 있나요?"
"타이베이 프로젝트 때 임시로 부여된 권한이 아직 회수되지 않았더라고. 지금 당장 회사로 와. 이거 심각해."
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차가운 계산
포럼 마지막 날, 코엑스 메인홀은 2,000여 명의 청중으로 가득하다. 스퀘어의 대표이사 M의 발표가 시작된다.
관객석 뒤쪽에 한 여성이 조용히 앉아 있다. 서지윤이다. 그녀는 평범한 참석자처럼 보이고, 누구도 그녀를 주목하지 않는다. 손에는 작은 태블릿이 들려 있다.
"부동산은 투기의 수단이 아니라, 사람들의 꿈이 실현되는 공간입니다."무대 위의 M은 평소의 후드티 대신 정장을 입고 있다. 큰 키가 무대에서 위풍당당해 보인다.

"10년여 전, 제가 동료 R과 함께 이곳 강남을 시작으로 전국을 누비며 부동산 정보를 수집했을 때, 확신한 것이 있습니다. 정보의 투명성이야말로, 한국의 고질적 부동산 문제의 해답이라는 것입니다."
이때 서지윤이 태블릿을 통해 어딘가로 지시를 내린다. 화면에는 복잡한 코드들이 실행되고 있다.

"하지만 투명성만으로는 부족하죠. 2025년 현재 서울 상업용 부동산 시장을 보세요. 한국은행의 금리 인하로 투자 환경이 개선되고 있지만, 여전히 시장별 격차가 큽니다. RA 시스템이 제공하는 빅데이터를 실시간으로 확인해보겠습니다."

M이 무대 중앙의 대형 스크린을 가리킨다. 하지만 스크린에는 RA 데이터 대신 오류 메시지가 나타난다.
"하하, 시스템에 잠시 오류가 생긴 것 같네요." M이 침착하게 말한다.
무대 옆에서 R이 노트북으로 상황을 확인한다. RA 시스템이 버벅이고 있다. R의 시선이 관객석을 훑는다. 그리고 서지윤과 눈이 마주친다.
잠깐의 정적. 서지윤의 표정에는 여전히 감정이 없지만, R은 그 눈빛에서 뭔가 다른 것을 읽는다. 후회? 아니면 확신?

관객석에서 한 남자가 조용히 일어난다. 휴대폰을 손에 쥔 류즈위안이다. 그저 출구를 향해 걸어간다.
류즈위안이 작은 목소리로 중얼거린다. "머잖아, 스퀘어는 무너지겠군."
그가 홀을 빠져나가는 순간, 스크린 오류가 더 심해지더니 검은 화면으로 변한다.

서지윤이 조용히 일어나 뒷문으로 향한다. R이 그녀를 따라가려 하지만, 시스템 복구에 집중해야 한다. 모든 시선이 무대에 집중되어 있기 때문이다.
"완벽한 시스템은 존재하지 않습니다. 지금 여러분이 보고 계신 것이 바로 그 증거입니다."M이 마이크 없이도 홀 전체에 울려 퍼지는 목소리로 말한다.
"하지만 이것이 포기의 이유가 될 수는 없습니다." M이 계속 말한다. "오히려 더 나은 시스템을 만들어야 하는 이유입니다."

서지윤이 주차장에 도착할 때, 미셸이 기다리고 있다.
"계획대로 되었나요?" 미셸이 조용히 묻는다.
서지윤은 고개를 끄덕인다. "RA의 취약점은 충분히 드러났어요. 이제 우리 것을 도입할 때가 됐네요."
미셸이 미소를 짓는다. "4개월간의 준비가 헛되지 않았네요." 둘은 함께 건물을 빠져나간다.
무대에서는 M이 발표가 이어지고 있다.

"시스템이 완벽하지 않다고 해서 투명성을 포기할 수는 없습니다. 오히려 이런 순간에야말로 진정한 신뢰가 무엇인지 보여줄 수 있습니다. 미리 마련한 영상을 틀어주시겠어요. R?"
사전에 준비된 대체 화면 영상이 시연되자 관객들 몇몇이 박수를 치기 시작한다. 시스템은 마비되었지만, M의 메시지는 더 강력하게 전달되고 있다.
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포럼이 끝난 후, 미디어들의 반응은 예상대로 차갑다.
"스퀘어 RA 시스템, 공개 발표 중 치명적 오류... 지속성 우려 제기""국제 포럼서 시스템 다운, 한국 국가대표급 프롭테크의 신뢰성 타격""부동산 빅데이터 플랫폼 경쟁 격화... 스퀘어의 미래는?"

하지만 진짜 충격은 다음 날 아침에 온다.
"상하이 기반 새로운 부동산 분석 플랫폼 'APEX' 출시... RA의 대안 표방""APEX 시스템, 글로벌 시장 진출 본격화... 기존 업체들 긴장"
R은 M에게 연락한다."대표님, APEX라는 시스템 들어보셨나요?"
"서지윤 측에서 만든 것 같아요. O캐피탈이요. 그리고..." R의 목소리가 떤다. "미셸 씨도 함께하고 있어요."
며칠 후, 한 통의 이메일이 R에게 도착한다. 발신자는 서지윤이다.

"R, 오랜만이야. 포럼에서 눈이 마주쳤을 때, 네가 나를 알아봤다는 걸 알았어. 불완전한 시스템은 없어져야 한다고 생각해. 1997년 아버지 때문에 200여 가구가 피해를 봤을 때, 제대로 된 정보 시스템이 있었다면 막을 수 있었겠지.
RA도 마찬가지야. 불완전한 시스템으로 사람들을 현혹하고 있어. 네가 10년 전 나에게 말했던 것처럼, '정보의 투명성'이 중요하다면서? 그럼 진짜 투명한 시스템을 만들어야지.
우리 APEX가 RA를 넘어선 대안을 제시해볼게.
개인적인 감정은 없어. 이건 비즈니스야. 지윤"

R이 이메일을 M에게 보여준다.
"결국 데이터 비즈니스 싸움이었군요. 그런데..."
"어떻게요?"
"개인적인 감정이 없다고 하면서 굳이 옛 연인에게 이메일을 보내는 걸 보면..."
M이 쓴웃음을 짓는다. "복잡하네요. 그럼 미셸 씨는?"
"처음부터 스파이였겠죠. 우리 시스템을 분석해서 더 나은 시스템을 만들기 위해."
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에필로그: 새로운 시작
한 달 후, 왕십리 스퀘어 본사에서 R과 M은 마주 앉아 있다. M은 다시 후드티와 반바지 차림으로 돌아가 있다.
"결국 그들한테 한방 먹은 건가요?"
"아직 모르죠. APEX가 정말 더 나은 시스템인지는 시간이 지나봐야 알 수 있을 거예요."
R이 노트북 화면을 보여준다. "RA는 복구됐어요. 오히려 이번 일로 보안이 더 강화됐고요."
"그래도 찜찜하네요. 특히 서지윤 씨 때문에..."
그때 누군가 사무실 문을 두드린다. 정부 관계자로 보이는 중년 남성이다.
"민의원님으로부터 소개 받았습니다. 박실장이라고 합니다.""APEX 시스템에 대한 보고가 들어왔는데... 중국 자본이 배후에 있을 가능성이 높습니다." 박실장이 주변을 둘러보며 낮은 목소리로 말한다. "RA 해외진출과 보안 강화가 더욱 시급해졌습니다."

석양이 한강 위로 지고 있다. 서울의 하늘은 여전히 복잡하지만, 그 복잡함 속에서 새로운 경쟁의 시대가 시작되고 있다.
R과 M의 여정은 끝나지만, 동시에 새로운 시작이기도 하다. 이제 기술 경쟁이 시작된다. 그리고 R에게는 과거와의 진정한 대면이 기다리고 있다.

2025년 서울 상업용 부동산시장 주요 이슈

1. 오피스 시장 제한적 공급과 공실률 변동: 서울 A급 오피스는 신규 공급이 제한적이지만, 일부 권역에서는 수요 부족으로 공실률 상승 우려가 있다. 강남 등 주요 지역은 거래가 점진적으로 회복되나, 대형 오피스 중심으로 공실률이 15% 이상 급등할 가능성이 있다. 도심 재개발 수요와 해외 자본 유입이 시장 안정에 영향을 미치고 있다.
2. 금리 인하와 투자 심리 개선: 한국은행의 금리 인하 기조로 자금 조달 비용이 낮아지면서 투자 수요가 확대되고 있다. 금리 변동성에 따라 시장 회복세가 완만하게 나타나고 있으며, 안정적 수익형 자산에 대한 선호가 증가하고 있다.  투자자들은 포트폴리오 다각화와 리스크 관리에 집중하고 있다.
3. 리테일(상업시설) 소비 트렌드 변화와 외국인 관광객 효과: 고물가와 내수 침체로 가성비를 추구하는 소비 트렌드가 확산되고 있다.명동 등 주요 상권은 외국인 관광객 회복에 힘입어 공실이 감소하는 등 일부 회복세를 보이고 있다. 상권별로 회복 속도에 차이가 크고, 오프라인 소비 재활성화가 핵심 이슈다.
4. 물류센터 공급 과잉 완화와 수익률 격차: 2024년까지 이어진 대규모 공급으로 수도권 물류센터 공실률이 높았으나, 2025년에는 신규 공급이 줄어들며 과잉 우려가 완화될 전망이다.물류 자산별 수익률 격차가 확대되고, 전자상거래 증가로 인한 수요는 지속될 것으로 보인다.일부 지역은 여전히 누적된 공실 해소에 시간이 필요하다.
5. 노후 건물 리모델링 및 '뉴 이코노미' 섹터 부상: 20~40년 이상 된 노후 상업용 건물 매물이 증가하며, 리모델링 수요가 동반되고 있다.- 데이터센터, 코리빙 등 새로운 상업용 부동산 섹터로의 투자 다변화가 두드러진다. AI·클라우드 등 디지털 전환에 따른 신성장 산업용 부동산 수요가 부각되고 있다.

인물 소개
📌R: 4개월간의 아시아 상업용 부동산시장 탐방을 마치고, 성숙한 분석가로 성장. M과는 회사 설립 초기부터 함께한 죽마고우 관계.
📌M: 스퀘어의 대표이사. 건장한 체격에 평상시 후드티+반바지+운동화 차림으로 대중교통을 선호. R의 오랜 동업자이자 친구
📌서지윤: 1997년 100억원 부동산 사기 주범의 딸. 불완전한 정보 시스템에 대한 복수가 아닌, 시장 점유율을 위한 치밀한 전략가. APEX 시스템 개발의 배후 인물. R과의 과거 연인관계가 현재의 대립에 복잡한 감정을 더함
📌미셸: 표면적으로는 싱가포르 부동산 전문가였으나, 실제로는 서지윤과 협력하여 RA 시스템을 벤치마킹하고 내부 정보를 빼내려는 산업 스파이. 최종적으로 APEX 팀에 합류