신한정상화1호펀드, 삼부빌딩 직접 소유해 주택개발 시행

신한자산운용이 운용하는 신한정상화1호부동산펀드(캠코PF정상화지원펀드)가 서울 회현역 인근 삼부빌딩을 인수해 직접 임대주택 개발 시행에 나선다.  지난 6월 말 이 빌딩을 공매에서 낙찰받은 SK디앤디는 소유권을 신한정상화1호펀드에 넘기고 프로젝트관리(PM) 업무를 맡는다.

5일 투자금융(IB)업계에 따르면 신한정상화1호펀드는 이날 서울 중구 남창동 9-1번지 소재 오피스건물인 삼부빌딩의 잔금을 납부하고 인수 거래를 종결했다.

총 매입가는 1300억원이며  신한정상화1호펀드가 500억원, SK디앤디가 150억원을 각각 투자한다.  나머지 절반인 650억원은 대출금으로 조달한다.  

신한정상화1호펀드는 이번 인수를 위해 건물 낙찰자인 SK디앤디로부터 지난달 매수자 지위를 넘겨받았다.  웃돈 없이 그대로 지위권만 이전했다고 한다.

신한정상화1호펀드는 2년간의 인허가 기간동안 주택용도로 변경하고 본PF 조달 및 착공을 거쳐 '10년 임대 후 분양 전환' 주택으로 개발할 방침이다.

PM사인 SK디앤디의 임대주택 브랜드 '에피소드'를 달아  인지도를 높일 계획이다.  펀드는 준공 후 1년간의 운영을 거쳐 사업을 매각해 엑시트(투자금 회수)하는 전략을 세웠다.

앞서 SK디앤디는 지난 6월 30일 공매(입찰)을 거쳐 삼부빌딩을 1022억원에 낙찰받았다.  이전 소유주는 이지스자산운용이 세운 남대문칠일PFV였으나 본PF로 전환하지 못한 채 기한이익상실(EOD)을 선언했다. 이에 선순위 채권자인 새마을금고가 공매를 신청했다.  공매 이후 7차례 유찰되면서 최초 입찰가격(2110억원)에 비해 낙찰가격이 절반 가까이 떨어졌다.

SK디앤디가 신한정상화1호펀드에 시행을 넘긴 것은 이 펀드의 장점을 두루 고려한 것으로 보인다.  펀드가 지난달 2350억원 규모로 설정 완료하면서 신속한 자금 투입이 용이하며 펀드의 최소 목표 수익률(IRR) 또한 8%로 비교적 낮아 사업시행에 따른 리스크 부담을 덜 수 있기 때문이다.   PF금융시장 불안으로 개발사업 자금 확보가 어려운데다,  투자금 또한 두자릿수 이상의 높은 수익을 요구하고 있다.  

신한정상화펀드 출자자는 캠코(1000억원), 삼성생명(300억원), 신한금융 계열사 (1050억원)다.  

신한정상화펀드 입장에서도 시드에셋(1호) 투자를 신속히 진행할 수 있고, 할인된 공매가격으로  매입해 재구조화하기 좋은 대상으로 보고 삼부빌딩 사업장을 인수한 것으로 풀이된다.  

이 사업장은 명동 인근의 초역세권이라는 입지적 우수성이 있으나  주택으로의 용도 변환 인허가와 좁은 진출입로의 확장 등 시행과정에서 넘어야 할 과제도 적지 않다는 평가를 받는다.