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신규 임차인 줄었지만 건물주 우위 오피스임대시장 '견조'

장현주
- 4분 걸림 -
게티이미지뱅크

올해 1분기 기준 서울 3대권역 A급 오피스의 평균 공실률은 2%를 기록, 안정세를 이어가고 있습니다. 임대료는 전년 1분기에 비해 약 7%  올라 임대료 오름세도 지속되고 있습니다.

낮은 공실률과 높은 임대료 상승을 보이는 한국 오피스시장은 침체된 글로벌 오피스시장과 달리 굳건한 펀더멘탈을 유지하고 있습니다.

지난 1분기에 여의도 소재 사학연금의 TP타워가 준공됐습니다. 키움증권 및 신한투자증권 등을 임차인으로 확보해 성공적인 선임차 계약을 맺었습니다.  그 결과 한자리인 5%대  공실률을 보이고 있습니다.

강남권역에서는 테크기업의 선호도가 지속되고 있습니다. 일례로 한국 이커머스시장 확대를 계획한 알리익스프레스는 도심 스테이트타워 남산빌딩에서 강남권역 파르나스타워(약 2600sqm 임차)로 이전할 예정입니다.

알리익스프레스 및 테무 등 중국 이커머스의 한국진출 소식은 오피스 임대차시장 뿐 아니라 물류 시장에서도 업계의 관심이 집중되고 있습니다.

또한 성수동권역에 이지스자산운용이 개발한 ‘팩토리얼 성수’ 오피스가 100% 임차를 완료하는 등 강남권역의 오피스 부족으로 대안이 되는 성수동권역의 확장세도 눈에 띄고 있습니다.

중소형 빌딩의 경우 추가 투자 펀딩에 실패한 스타트업이 재계약을 하지 않으면서 일부 오피스의 임차인 이탈이 나타났습니다. 그러나 중견 테크기업이 선호하는 프라임급이나 A등급 오피스의 임차 가능한 공간은 여전히 부족합니다.

임대료가 높아지면서 강남권역 프라임급에서는 일부 기업의 이탈 소식이 있었으나 신규 임차인이 곧이어 채워지며 시간 격차가 많이 나지 않고 있습니다.  1분기 강남 위워크타워 선릉1호점(옛 PCA 생명타워)에 임차하고 있던 테크기업의 이탈 공간에 현대차가 12개층을 신규 임차 계약했습니다.

하지만 오피스등급간 시장 양극화도 가속화되고 있습니다. B등급, C등급 오피스의 경우 벤처 및 스타트업의 투자유치금 축소로 인한 사업 위축으로  공실면적이 증가하고 있는데요.  

공급 부족 및 인플레로 인한 임대료 상승은 재계약을 앞둔 임차인에 부담이 되고 있습니다. 건물주가 임대료를 올려도 이전 가능한 충분한 다른 사무공간 대안이 없어, 상승한 임대가에 재계약 조건을 받아들이는 임차인이 늘고 있습니다.

도심 그랑서울 오피스빌딩에 대한 GS건설의 전대계약 기간이 만료될 예정입니다. 그랑서울 건물주의 임대가 인상 요구로  재계약 하지 않은 일부 임차인의 이동이 있을 예정입니다. 하지만 인상된 임대료로 재계약을 한 임차인도 많아 공실이 증가하지 않았습니다.

임대인이 가격협상의 파워를 가지는 임대인 위주의 시장상황은  오는 2026년 도심 을지로역에 신규 공급이 집중되기 전까지 지속될 것으로 전망됩니다.  또한 이러한 견고한 임차시장의 펀더멘탈과 금리 인하에 대한 기대는 하반기 오피스 투자시장의 회복에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대합니다.

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건설부동산컬리어스코리아

장현주

컬리어스 코리아(Colliers Korea)의 리서치부문 이사입니다. 부동산시장에서 15년, IT업계에서 6년 이상 근무하며 부동산산업 사이클과 테크산업군을 고루 경험했습니다. 앞으로 상업용부동산시장의 인사이트 제공을 통해 귀사의 비즈니스 의사 결정에 도움되도록 노력하겠습니다.

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