② `실버타운·시니어하우스' 총정리.. 유다미 대표 "액티브시니어 공략해야 개발 성공"

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"예전처럼 노쇠한 고령인구를 대상으로 단순한 돌봄 목적의 실버산업이 아닌  건강하고 주체적이며 자산력을 갖춘 시니어를 대상으로 주거와 서비스를 고급화해 나가는 전략을 펴야 합니다."

유다미 브라이튼부동산중개법인 대표는 20일  "액티브 시니어는 앞으로 시니어케어 하우스 시장의 변화를 이끌어 갈  주인공"이라며 "이들의 요구는 단순 보호 시설이 아닌 주거 공간에서 의료, 식·음료 및 여가, 문화 서비스를 모두 누리고자 하는 것이므로 해당 요구를 수용하기 위한 시니어 주거 특화 상품 개발이 필요하다"고 강조했다.

그는 이어 "액티브시니어는 그 어느때 보다 많은 경제력을 보유한 세대이기 때문에 롯데, 한화, 현대해상 등 호텔· 보험사들이 앞다퉈 이들을 겨냥해 하이엔드 주거 상품을 개발하려는 노력을 하고 있다"고 설명했다.  유 대표를 만나 실버타운·시니어하우스 개발사업 현황과 성공 전략을 들어봤다.

왜 액티브시니어를 타깃으로 해야 하나

요즘은 80세 이상의 시니어들도 등산·골프같은 스포츠 활동과 오락·미술활동을 하기 위해 시간을 투자하는 등 과거와는 다른 활동적인 면모를 보여준다.  주목할 만한 점은 바로 이들의 '경제력'이다.  2020년 기준 연령계층별 순자산액 보유 정도를 살펴봤을 때 1위는 50-59세 이상 가구주(4억 987만원), 2위는 60세 이상(3억 7422만원)이다.  다른 연령대 대비 시니어 계층의 평균 경제력이 높다.   이들을 액티브시니어 또는 뉴시니어라고 부른다.

뉴 시니어 계층은 대부분 금융자산보다 실물자산을 더 많이 소유하고 있기 때문에 현금화할 수 있는 자산은 부족하다. 따라서 최근 집값 상승·하락에 대한 대응에 피로도가 쌓였을 것이고, 늘어난 세금에 대한 부담때문에 오히려 소유에 대한 부담이 가중되고 있다.

이런 상황에서 하나의 대안으로 주목받기 시작한 것이 '시니어타운'이다. 일정 수준의 입주 보증금과 생활비가 요구돼 초기에는 부담으로 작용할 수 있다. 그러나, 보증금 자체가 크게 오르지 않는다는 장점이 있고 부동산 보유세 등 각종 세금을 부담하는 것보다 월 생활비를 지출하며 보다 편리한 삶을 누리는 것에 대한 기대가 더 크다.

현재 도심내에서 원활하게 운영 중인 곳들은 주로 도심형 실버, 시니어타운이다.  더 클래식 500, 삼성노블카운티, 더시그넘하우스 등이 있으며 대부분 입소 대기자들이 많다. 그만큼 수요가 많다는 뜻이다.

​지방에서 성공사례가 있나

지방에서의 성공 사례는 아직 부족하다. 하지만 앞으로 개발을 고려한다면, 일본의 사례가 도움이 될 수 있다. 아무래도 일본이 우리보다 앞서 고령화 사회를 맞이했기 때문에 다양한 모델을 찾아 볼 수 있다.

일본 비도심의 고급 시니어 하우스는 도심에서 누릴 수 없는 온천, 바다 등 자연을 최대한 활용해 개발한 사례가 성공했다. 일본 지방도 대학병원과 거리가 멀기 때문에 이러한 의료 핸디캡을 보완할 수 있는 의료서비스를 공용부 공간에 보다 많이 확보함으로써 사용자가 쉽게 접근 할 수 있도록 보완했다.

시니어하우스의 실패 사례도 있나

초기 시니어케어 모델은 미흡한 운영으로 입소(당시는 분양이 가능했던 시기라 수분양자)자들과 법적 다툼까지 간 사례가 있다.  너무 고가의 서비스 상품으로 인한 수익율 저하가 원인이 되어 적자 사업장으로 운영 중인 곳도 있다. 디벨로퍼가 안정적인 운영을 위한 전문 운영인 혹은 운영회사를 만들어야 하고, 서비스의 질을 높이되 비용을 최소화 할 수 있는 모델을 만드는게 본 사업 성공의 관건이다.   소규모로 비수도권 및 중하위층을 대상으로 운영되는 양로시설 사업장도 재정 악화에 따른 시설 패쇄로 인해 감소 추세다.

디벨로퍼가 개발 사업 이전에 체크해야할 사항이 있다면

노인복지법에 따른 운영 시 주의사항과 입지, 타깃, 수익률 등이 사전 체크사항이다. 우선 실버주택, 시니어케어 하우스는 분양이 안되기 때문에 운영 모델로 가야 한다.  운영을 하기 위해서는 노인복지법 시행령(노인복지주택 운영 위탁) 등의 법적 조건을 만족해야 한다.

다음으로 입지와 명확한 타깃을 선정해야 한다.  일본의 경우 프리미엄 시설일수록 수익성이 우수한데, 이런 하이엔드 시설 중 대부분은 문화적 명소, 쇼핑 및 기타 편의 시설에 쉽게 접근할 수 있는 도쿄와 오사카와 같은 도심의 주요 입지에 위치한다.  

타깃 고객도 명확히 선정해야 한다. 입지에 맞게 보증금과 월 임대료를 책정해야 하고 이 금액을 수용 할 수 있는 고객층을 대상으로 상품을 기획해야 성공 확률을 높일 수 있다.

규모의 경제도 중요한 요소다.  서비스 제공을 위한 기본적인 인력이 들어가다 보니 작은 사업장은 고정비 지출이 커 수익율을 저하시킬 수 있다.  적정 인원이 몇 호실 이상 배치돼야  수익율이 나오는지 따져봐야 한다.

운영자 전담조직 구성안도 사업 초기부터 고민해 보면 좋다. 전문 운영회사는 대체적으로 대학병원과의 네트워크가 탄탄하고, 케어를 위한 인력 수급 및 운영 노하우가 많기 때문에 설계부터 함께 아이디어를 얻어 개발한다면 리스크를 줄이는데  도움이 될 수 있다.  

차별화된 서비스도 다양하게 모색해 보면 좋다. 유명 대학병원과의 특별한 의료 서비스를 연계하거나  미식가 혹은 건강을 위한 1대1 맞춤형 음식을 제공하는 방식을 예로 들 수 있다.

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①핫개발템 `실버타운·시니어하우스' 총정리

​​<유다미 대표 프로필>
현 브라이튼부동산중개법인 대표
강남파이낸스센터(GFC) 자산관리 담당
미국계 부동산 자문회사 CBRE 차장 근무
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