실버타운, 이제는 건강한 75세 이상 후기 고령자를 품을 때

이번 칼럼에서는 국내 실버타운 개발에 있어 고급형(하이앤드)과 실속형 이슈만큼이나, 시장 참여자들 사이에서 오랫동안 논의되어 온 '엑티브 시니어 실버타운'과 '케어형 실버타운'의 시장 주도 여부를 살펴보고자 한다.

먼저 두 상품에 대한 정의부터 짚어보면, 일반적으로 엑티브 시니어 실버타운은 65~75세의 비교적 건강하고 활동적인 고령자를 대상으로 하며, 케어형 실버타운은 75세 이상으로, 일상생활에 일정 부분 도움이 필요한 고령층을 위한 시설을 의미한다.

예를 들어, 지금까지 많은 민간 실버타운은 엑티브 시니어를 주요 고객으로 설정하고, 그 세대가 선호하는 커뮤니티 공간과 프로그램 중심으로 상품을 기획해 왔다. 그러나 앞으로는 이러한 단순한 연령 구분이나 상품 논리만으로는 시장에서 살아남기 어려워질 가능성이 크다. 이번 칼럼에서는 특히 엑티브 시니어 실버타운의 생존 전략에 대해 집중적으로 논의해보고자 한다.

첫째, 엑티브 시니어 타깃팅의 다변화 필요성

엑티브 시니어 실버타운 시장에서는 65~75세의 초기 고령자뿐 아니라, ‘건강한 후기 고령자’까지 포괄하는 ‘더블 타깃팅’ 전략이 필요하다. 여기서 말하는 ‘건강한 후기 고령자’는 75세 이상이지만 비교적 건강 상태가 양호하여 일상생활에 큰 제약이 없는 고령자를 의미한다.

장래 인구추계 통계에서도 알 수 있듯이, 앞으로 실버타운의 주 소비자층은 점차 후기 고령자로 이동할 것으로 보인다.

현재 초기 고령자를 대상으로 한 실버타운은 이미 경쟁이 심화된 상황이다. 예를 들어, 최근 강남 일대 재건축 아파트 단지들은 고령층을 위한 전용 서비스와 편의시설을 도입해 ‘시니어 친화형 아파트’로 포지셔닝하고 있다. 단순한 컨시어지 서비스(입주자 일상 편의를 돕는 종합 생활 서비스)만으로는 차별화가 어렵다는 뜻이다.

반면, 건강한 후기 고령자에 대한 수요는 늘고 있지만, 국내 엑티브 시니어 실버타운에서는 이들의 입소를 제한하는 경우가 많다. 이는 장기적으로 케어 서비스로의 전환 가능성이 높다는 우려 때문이다.

하지만 필자는 ‘더블 타깃팅’에 특화된 상품 전략을 세운다면, 후기 고령자도 스스로 실버타운으로 이전을 선택할 수 있는 시장을 만들 수 있다고 본다. 아래는 필자가 생각하는 생애주기별 실버타운의 개념 구조도다.

그렇다면 엑티브 시니어 실버타운의 더블 타깃팅 전략은 어떻게 구체화할 수 있을까?

첫째, 더블 타깃팅에 적합한 맞춤형 공간계획이 필요하다. 초기 고령자와 후기 고령자는 나이에 따른 생활패턴, 부부 여부, 활동성 등에 차이가 크다. 예를 들어 최근 공급된 실버타운 계약자 분석 결과, 계약자의 약 70%는 부부였고 30%는 독신이었다.

하지만 대부분의 유닛은 부부가 살기 편한 전용 75㎡(약 22~23평) 타입 위주로 구성돼 있고, 혼자 거주하는 후기 고령자나 점진적 케어 수요자는 중소형 유닛이나 어시스트 케어(Assisted Care Living: 기본적인 간병 지원이 가능한 주거 형태) 영역에 배치하는 구조가 많다.

이러한 구성은 실버타운 운영 후 5~10년 사이에 나타나는 인구 구조 변화, 즉 배우자의 사망 등으로 독거 고령자가 많아지는 현실을 반영하지 못하고 있다. 따라서 건강한 후기 고령자만을 위한 전용 유닛 타입과 조닝(Zone 배치)에 대한 별도의 설계가 필요하다.

둘째, 더블 타깃팅을 고려한 커뮤니티 프로그램 기획이 필요하다. 지금까지는 실버타운 커뮤니티가 ‘공간’ 중심으로 기획됐다. 얼마나 다양한 공간을 제공하느냐가 고급 실버타운을 판단하는 기준이기도 했다.

그러나 최근 필자가 기획에 참여한 ‘오시리아 VL 라우어’의 그랜드 오픈식에서는 기존 개념을 뛰어넘는 방향이 돋보였다. 계단식 공연장을 통해 다양한 문화 공연이 이뤄졌고, 외부 기관과의 공간 대관을 통해 사회와의 교류를 가능하게 했다. 후기 고령자들이 단절보다는 ‘참여’를 원한다는 점을 보여주는 사례였다. 단순한 취미 프로그램이 아니라 사회적 연계와 자아실현을 고려한 프로그램 개발이 필요한 시점이다.

엑티브 시니어 실버타운의 더블 타깃팅 전략은 단순한 트렌드를 넘어, 고령사회로 진입한 대한민국이 반드시 해결해야 할 현실적 과제가 될 것이다. 변화에 미리 대응하고 연구하는 기업만이, 민간 실버타운 시장에서 선도적 입지를 확보할 수 있을 것이다.