시행업계, 만기 도래 브릿지론 놓고 여전히 골치
만기 도래한 브릿지론을 놓고 시행사들이 여전히 골치를 앓고 있다. 불확실한 경기 상황이 이어지는데다 시공사 구하기도 쉽지 않자 분양 일정을 잡지 못한 채 브릿지론 대출금의 만기 연장에 힘을 쏟고 있다.
그러나 딱히 선택의 폭이 넓지 않은 상황이다. 대출금 중 일부를 상환한 후 연장하거나 대출 기간을 단축해 연장하는 방안이 주를 이루고 있다. 연장이 어려우면 대상지를 매각하거나 기한이익 상실(EOD)을 선언하는 방법도 최종 선택지가 되고 있다.
먼저 일부 자금을 자체 자금으로 상환하고 연장하는 방법이 있다. 강남구 역삼동 소재 개발프로젝트인 '아스터개발제11호역삼'의 작년 말 기준 감사보고서에 따르면 차입금은 2021년 말 1924억원에서 작년 말 2131억원으로 늘었다. 이 과정에서 시행사인 아스터개발(265억원)을 비롯해 에이치디로지스물류(11억원), 아스터개발제10호청담(100억원) 등 관계사로부터 376억원을 4.6% 이자율로 차입했다.
관계사에서 차입한 자금으로 KB증권 메리츠증권 등의 연 8% 짜리 담보대출을 일부 갚았다. 애큐온캐피탈 DB캐피탈 에이온캐피탈 등 캐피탈사와 유동화자금 등 나머지 대출금을 연장했다. 자금 사정에 숨통을 틔운 아스터개발11호역삼은 당초 하이엔드급 오피스텔을 개발해 분양하려던 전략을 바꿔 오피스로 전환해 사업을 본격화할 방침이다.
대출 만기를 단기화해 대출을 연장하거나 리파이낸싱하는 방안도 주류를 이룬다. 한 시행사 관계자는 "경기와 금리 불확실성이 커 만기를 단기화해 연장하고 있다"고 말했다. 이는 지난해부터 이어진 시장 트렌드다. PF 대출채권을 기초로 한 유동화증권(ABCP, ABSTB)의 만기가 단기화되고, 금액도 쪼개 발행되고 있다.
PF연체율이 급등하면서 금융사들이 대환 대출에 몸을 사리는 상황이 지속되고 있어서다. 작년 4분기 이후 금융기관이 부동산 대출에 대해 전반적으로 보수적인 태도를 유지하고 있어 본PF 취급 가능한 대주단 풀이 감소했다. - 대출 연체율이 비교적 높은 증권, 캐피탈, 저축은행은 대출 기조가 보수적으로 전환되며 PF대출에서 중·후순위 시장이 급격히 위축됐다.
금융감독원이 국민의힘 윤창현 의원에게 제출한 자료에 따르면 지난해 12월 말 증권사의 부동산 PF 연체율은 10.4%로 지난해 9월 말 8.2%에서 2.2%포인트(p) 늘었다.
다만 만기 단축 후 연장의 경우에도 금융주관사의 책임과 결단이 중요하다. 주관사가 총대를 메고 기존 대주단을 설득하거나 리파이낸싱 구조를 짜줘야 하기 때문이다.
브릿지론 대출 만기가 여의지 않다고 판단되면 사업지를 매각하거나 기한이익 상실을 선언할 수 밖에 없다. DS네트웍스는 구조조정과 사업장 매각을 통한 유동성 확보를 추진하고 있다. DS네트웍스는 지난해 ▲서울동소문동주상복합 ▲부산온천동주상복합 ▲부산괘법동 주상복합 등 사업부지의 매각에 나섰다.
EOD 선언 부지도 심심찮게 나오고 있다. 루시아청담 514 더테라스 사업의 시행사인 루시아홀딩스는 지난해 12월 20일 EOD를 선언했다. 대주단으로부터 빌린 브릿지론 상환 기일을 지키지 못했기 때문이다. 루시아홀딩스 측은 연체 이자를 물면서 대출 연장하는 방안을 대주단과 협의하고 있으나 아직 합의에 이르지 못했다.
이런 상황에서도 시공사를 구한 사업장은 본PF로 전환하는 사업장도 나오고 있다. 시행사 과천포럼은 지난 4월 말 과천시 과천지식정보타운 상업용지 4블록 소재 오피스텔 개발사업의 본 PF 1270억원을 조달했다. 시공사는 자이에스앤디(도급액 80%) 및 GS건설(도급액 20%)이며 금융주관사는 한국투자증권이다. 1년 전 도급 약정 당시에 비해 공사비를 30% 증액하면서 시공사인 자이에스앤디와 정식 도급 계약을 체결할 수 있었다.
전문가들은 수익구조 개선이 어려울 경우 브릿지론 부실 확산은 앞으로 불가피할 것으로 전망한다.
손정락 하나금융경영연구소 연구위원은 '단기간 내 분양·매각 시장 회복이 쉽지 않은 상황에서 브릿지론의 단순 만기 연장은 임시 방편의 성격이 크다"면서 " 원가 절감 등을 통해 가격 경쟁력을 확보하는 사업 재구조화가 필요하다"고 말했다.
