서울 오피스거래 상반기에만 10조 돌파...GBD·CBD 고가 딜 잇따라

젠스타메이트 리서치센터가 28일 발표한 ‘2025년 2분기 오피스 마켓 리포트’에 따르면 올해 상반기 서울 오피스 거래 규모는 총 10조 1536억 원(분당 포함 시 10조 3706억 원)으로 집계됐습니다. 이는 지난해 연간 거래 규모의 약 76%에 달하는 수준입니다.

2분기 단일 거래 규모는 5조 3554억 원으로, 전 분기 대비 5572억 원(12%) 늘었고, 전년 동기 대비로는 무려 4조 2852억 원(400%) 증가했습니다. 젠스타메이트가 2000년부터 데이터를 집계한 이래 역대 두 번째로 큰 분기 거래 규모입니다.

특히 강남권역(GBD)에서는 2조 4854억 원어치 거래가 이뤄져 분기 기준 사상 최대치를 기록했습니다. 주요 사례로는 가상자산 거래소 빗썸이 강남N타워를 평당 4400만 원, 총 6805억 원에 사옥 용도로 매입했고, 이지스자산운용은 SI타워를 KB자산운용으로부터 평당 4480만 원, 총 8971억 원에 인수하며 고가 거래를 이끌었습니다.

도심권역(CBD)도 거래 규모가 2조 4102억 원으로 강남권역과 유사한 수준이었습니다. KDB생명타워, CJ제일제당센터, 수송스퀘어, 크레센도 등 핵심 자산 거래가 집중되며, 전체 거래의 90% 이상이 1만 평 이상 대형 오피스에서 발생했습니다.

한편 서울 오피스 임대시장은 기타 권역의 신축 공급 여파로 전체 공실률이 6.8%로 나타났으며, 전 분기 대비 0.5%포인트 상승했습니다. 다만 권역별로는 상반된 흐름을 보였습니다.

여의도권역(YBD)은 공실률이 2.2%로 전 분기보다 1.3%포인트 하락해 가장 낮은 수준을 기록했습니다. 반면 CBD는 INNO88타워, 케이트윈타워 등 신축 건물 공급 영향으로 공실률이 0.9%포인트 상승한 5.1%를 기록했습니다. GBD는 센터필드 이스트, 아이콘삼성 등 초대형 오피스의 공실이 해소되며 3.9%로 전 분기와 비슷한 수준을 유지했습니다. 기타 권역은 신규 공급 여파로 공실률이 14.9%로 크게 뛰었고, 분당권역(BBD)도 일부 대형 임차인의 퇴거로 공실률이 3.2%까지 상승했습니다.

임대료는 전 권역에서 소폭 올랐습니다. 2분기 기준 CBD 평균 임대료는 3.3㎡당 11만3000원으로 전 분기 대비 1.1% 상승했고, GBD는 11만2700원으로 1.2% 올랐습니다.

CBD에서는 시그니쳐타워, 크리스탈스퀘어 등 중대형 오피스에서 임대료 인상이 있었고, GBD에서는 포스코센터, 코레이트타워 등 프라임급 자산이 평균 상승을 견인했습니다. YBD는 대형 오피스 중심의 임대료 상승 영향으로 보증금과 월세 모두 전 분기와 유사한 수준을 유지했습니다. 기타 권역은 일부 대형 건물의 임대료가 하락했으나, 초소형 자산의 임대료가 오르며 전체 평균을 유지했습니다.

2분기 임차인 이동도 활발했습니다. 특히 금융·보험업과 정보통신업이 중심이었습니다. 금융·보험업 임차인의 이동 비율은 전 분기보다 6%포인트 상승했으며, YBD 원센티널에 현대차증권, 미래에셋생명, 우리투자증권 등 대형 금융사가 입주해 공실률 개선에 기여했습니다. 정보통신업은 티맵모빌리티(SK-C타워 C동), 구름에듀(더피나클역삼Ⅱ) 등이 신축 오피스로 입주하며 전체 임차인 이동 비율은 18%를 기록했습니다.

하반기에는 NC타워1, 남산N타워 등 주요 자산 거래가 예정돼 있지만, 다수 매물이 아직 입찰 단계에 머물러 있어 실제 거래 완료까지 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 하반기 거래 규모는 상반기보다 다소 줄어들며, 연간 총 거래 규모는 16조~17조 원 수준에서 마무리될 가능성이 높습니다.