상업시설(리테일)공간 기획하는 법

좋은 상업시설의 본질은 “장사가 잘 되는 것”이다.
장사가 잘 되면 매출이 오르고 오른 매출 만큼 낼 수 있는 월세가 높아진다. 월세가 높아지면 상가의 가치도 올라간다. 결국, 상업시설 개발의 성패는 ‘장사’가 핵심이다. 상업공간 기획할 때 건축을 비롯한 각종 디자인의 실효성 판단기준은 '장사가 잘 되는데 도움이 되는가'여야 한다.

어떤 상가의 장사가 잘 되며, 임차인이 선호하는가

바로 노출과 접근성이 좋은 1층 코너상가다. 매력적인 특화 공간을 끼고 있으면 금상첨화다. 임차인이 선호하는 노출, 접근성, 매력도가 높은 상가는 판매 가격에서도 높은 가치 평가를 받는다.  필자가 속한 '시너지타워'는 하나의 건물을 지을 때마다 노출, 접근성, 매력도를 높이는 방향으로 전략을 수립했다. 전략이라고 하기엔 거창하고 하나의 공간 실험이며, 이 공간 실험의 근본적 목표는 상가의 밸류업이다. ‘안쪽을 바깥쪽처럼‘, ’상층부를 1층처럼‘, ’지하층을 1층처럼‘이 실험 목표이다.  하나씩 사례를 살펴보자.

’안쪽 매장의 가치를 바깥쪽 매장처럼‘ 만드는 공간실험

광주 시리단길의 첫 번째 건물인 ‘더시너지 첨단’은 안쪽 매장의 활성화 전략을 고민했다. 안쪽으로 깊은 대지인 탓에 폭 10.6m, 깊이 44m에 이르는 중정을 사이에 두고 양쪽으로 식당가를 구성했다.
가장 안쪽에는 당시 광주에서 가장 핫한 중식 요리주점인 “새벽달”을 앵커테넌트로 유치했다. 10.6m의 폭은 안쪽 매장의 노출과 접근성을 훼손하지 않으면서도 매장과 매장간의 상호작용을 활성화하는 적절한 거리이다. ‘테이스티 가든’이라고 이름 붙인 이 공간에 (인조)벚나무를 심어 매력도를 높였다.
벚나무가 유지된 1년 동안 인스타 벚꽃핫플로 유명했으니 제 역할을 다한 셈이다. 초반 활성화 이후에는 조경과 테이블, 벤치를 조성해 매장 노출을 늘리는 한편 고객의 체류시간도 증가시켰다. 결과적으로, 중정을 사이에 둔 맞상가 구성은 상업시설의 총매출에 유의미한 플러스 알파가 됐다. (바깥쪽 3개 매장을 구성하는 대신 중정을 통해 안쪽으로 17개 매장을 계획)

‘상층부의 가치를 1층처럼’ 만드는 공간실험

건물 상층부의 가치는 왜 떨어질까? 도로에서 보면 노출은 비슷한데, 접근성이 약하다. 2층이야 계단으로 올라가겠지만 대개 3층부터는 엘리베이터를 이용할 수 밖에 없다. 또, 특별히 위로 올라간다고 해서 장사하는 입장에서 크게 매력이 있지 않다. 우리는 엘리베이터 특화를 통해 올라가는 재미를 줘 접근성을 개선하고, 상층부에는 호실별로 개별테라스를 둬 장사매력을 극대화했다.

주요한 수직이동 동선인 엘리베이터를 멋지게 디자인하면 10번 올라갈 사람이 11번 가지 않을까하는 생각에서 엘리베이터를 맞춤화(커스터마이징)했다. 좌측은 미디어패널, 우측은 천장이 인피니티미러다. 상층부로 올라가는 경험을 극대화하고자 인피니티 엘리베이터의 최상층 버튼은 99층(실제로는 5층)이다.

매장을 운영하는 입장에서 초과 매출을 발생시킬 수 있는 공간이 있다는 점은 플러스 요인이다. 전용 50평 매장인데, 외부테라스 50평을 마음대로 쓸 수 있다면 여기서 장사해야 할 이유가 하나 더 생긴 것이다. “포플레이 첨단”의 상층부에 옥외 영업장으로 쓸 수 있는 5개소의 전용테라스를 배치한 것도 같은 맥락이다.

‘지하층의 가치를 1층처럼’ 만드는 공간실험

지하층 가치는 2층보다 못하다. 접근성이야 1층에서 1개층 차이니 비슷해도 외부 노출이 제로 아닌가. 공간경험 면에서도 채광이 안되니 습하고, 환기가 안되니 탁하다. 우리는 ‘보이저 첨단’상업시설을 기획하면서 지하층의 공간경험을 매력적으로 만들고자 했다.

노출이 문제이니, 남쪽 방향으로 폭 6.6m의 오픈공간을 뚫어 채광과 환기가 이뤄지도록 만들었다. 접근성을 개선하기 위해 은은한 간접조명이 나오는 직선계단과 원형계단을 수공간 양쪽 진입부에 배치했다. 또한, 매력적인 공간경험을 느끼도록 휴양지의 비일상적인 수공간과 식재를 옮겨놓았다. 여기는 이 시대를 거침없이 살아가는 ‘항해자’들의 공간 ‘보이저(Voyager)’다. 수변공간 주변으로는 마주보는 식당가로 배치했으며, 이렇게 조성된 수변공간의 가치는 기존 지하층의 가치보다 3배가 됐다. 보이저 지하층 반대쪽의 썬큰은 ‘일식주점 특화공간’인 ‘트립 투 재팬(Trip to JAPAN)’으로 조성해 강렬한 컨셉의 테넌트 경험을 더했다.

지금까지 개별 상가의 가치를 결정하는 노출과 접근성, 매력을 어떻게 공간 전략화했는지 살펴봤다.

시너지타워의 상업시설 공간기획 전략을 독자들과 공유하면서 덧붙일 것이 있다.  단일 상업시설을 개발하면서 상권의 확장성이 확보돼야 개별 상업시설도 자생력을 갖는다는 점이다. 우리가 광주 첨단지구의 ‘시리단길’ 상권을 개척했던 2019년 이후, 동시 다발적인 확장성과 연계성을 가진 크고 작은 개발사업이 주변에 일어났다. 결과적으로 상권은 탄탄하게 강화되면서도 확장성을 유지했으며 개발했던 상업시설들은 안정적으로 시장에 자리잡았다.

시너지타워가 상권의 빅 픽처를 갖고 특정 사거리를 1차, 2차 상권형성 전략적 요충지를 삼아 접근했던 것이 주효했다. 하지만 이에 더해 함께 힘을 내주는 플레이어들이 없었다면 ‘시리단길’이라는 상권은 태동하지 못했을 것이다. 지금도 빠르게 상권이 변해가는 모습을 보면, ‘상권은 살아 움직인다’는 것을 실감하고 상업시설 개발의 매력에 더 깊이 빠져들게 만든다.

전편에 이어 이번 편까지 연쇄개발 방식으로 상권을 형성했던 광주 첨단지구의 공간기획 전략을 알아봤다. 다음 편에는 단일 사업지에서의 공간전략에 대해 상업시설 ‘보이저 진월’의 사례를 통해 소개하려고 한다.  기본 뼈대는 같으면서도 세부 전략은 다르니 시너지타워만의 공간경험 접근법을 기대해도 좋을 것이다.