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'산업용 옥외 창고(IOS)'에서 찾는 투자기회

최민성
최민성
- 6분 걸림 -

산업용 아웃도어 창고 예시(사진=세빌스)

산업용 아웃도어 창고 IOS(Industrial Outdoor Storage)는 상품, 장비, 차량의 옥외 보관이 필요한 기업에 대여하는 보관 공간과 시설을 말한다.  IOS시설은 제조, 물류, 건설, 운송 및 농업을 포함한 다양한 산업 수요에 대응하고 있다. IOS 시설에는 공터, 컨테이너 야적장, 주차장, 특수 보관 시설 등 다양한 유형의 부동산이 포함된다.

IOS는 일반적으로 산업 지역이나 교통로, 항구, 유통 허브 등에 쉽게 접근할 수 있는 지역에 위치한다. 부지에 건물이 거의 없는 개방된 공간이 많은 게 특징이다. IOS 시설의 일반적인 건폐율은 20~30%다.

IOS 부지는 한때 트레일러 주차를 위한 야외 주차공간 정도로 간과됐다. 지금은 전자 상거래 및 물류 부문에서 점점 중요해지면서, 투자자들에게 일정 수익을 주는 잠재력을 인정받아 유망한 틈새시장으로 떠오르고 있다.

미국과 유럽에서는 대체투자 기회를 찾는 투자자들로부터 주목받고 있다. 전통 물류의 하위 부문인 IOS는 유럽에서 물류창고 만큼 인기는 없지만, 꽤 오랫동안 간가돼 오다 최근 새롭게 주목받고 있다. 시장 규모는 2021년 16억6000만 달러에서 2028년 22억5000만 달러로 매년 4.5%씩 성장할 것으로 예측된다(인사이트 파트너스 보고서).

IOS는 다양한 니즈를 수용할 수 있는 유연한 스토리지 솔루션을 제공한다. 벌크 자재나 대형 장비를 위한 개방형 보관 공간은 물론, 귀중한 물품을 위한 보안 및 밀폐형 공간도 포함한다. 일부 IOS 시설은 재고 관리, 유지보수, 연중무휴 보안 서비스를 추가로 제공하기도 한다.

유럽의 IOS 분야는 미국의 성숙된 시장에 비해 새롭게 부상하고 있는 분야다. 아직은 사용 데이터 축적이나 임대 거래가 많지 않다. 미국에서 임대 기간은 대개 5~7년이며, 트리플 넷 임대(임차인이 부동산세, 건물 보험, 유지 관리 모든 비용을 지불) 계약이 많다. 부지가 부족해 향후 몇 년 내에 임대 기간이 늘어날 걸로 보인다.

IOS 수요 원동력을 보면, 우선, 전자상거래 성장이 직접적이다. 또한, 계절적 변동, 재고 과잉, 임시 저장 공간의 필요성 등 기업수요도 있다. 건설·운송의 대형 장비, 차량, 자재 옥외 보관, 컨테이너 보관, 당일·익일 배송 수요 증가에 따른 차량이나 상품 보관 등의 경우가 늘고 있다. IOS 부지는 용도 상향하는 기회가 생긴다면 추가 이익이 생긴다. 최근 영국 웨스트런던의 한 IOS 부지 일부에는 데이터센터가 들어선다.

일부 IOS에도 다양한 기술 솔루션이 도입되고 있다. 디지털 추적 시스템, 원격 모니터링, 자동 액세스 제어 기능 등이 통합되어 보안 강화와 운영을 최적화하고 있다. 전기차 충전소도 들어선다.

IOS 수요는 증가하는데, 공급 부족은 지속될 전망이어서, 매력적인 투자 기회가 되고 있다. 이유는 선호도에 비해 조닝 규제(용도규제), 님비주의, 더 높은 수익성 자산 유형 선호 등에 따라 IOS공급 파이프라인이 제한되고 있기 때문이다. 따라서 IOS 투자자는 자산 가치와 임대료 상승 혜택을 누릴 수 있다.

EG라디어스에 따르면 작년 영국의 IOS 임대료는 전년 대비 47% 성장했다. 작년 연간 임대 데이터로 마감된 거래 건수는 23건, 2022년 거래 건수 42건이다. 이는 제한된 파이프라인과 수요 증가를 고려할 때 성장 잠재력을 보여준다. 여기에 더 많은 투자자의 시장 진입으로 IOS 데이터 품질과 가용성이 개선되면서 강한 임대시장이 성장할 걸로 보인다.

미국에서는 주요 플레이어가 이미 시장에 진입했다. 커머셜 프로퍼티에 따르면 작년 2월 7억 달러 규모의 조인트 벤처를 설립한 JP모건글로벌과 제니스(Zenith), 5억2000만 달러 투자한 알테라(Alterra) 프로퍼티그룹, 20억 달러를 투자한 크리테리언(Criterion) 그룹과 콜롬비아 퍼시픽 어드바이저 등이 대표적이다.

유럽에서는 작년 5월 리얼텀(Realterm)이 네덜란드 4개 도시에 각각 IOS 시설을 인수했다. 총면적은 7만4000 ㎡이며, 각 시설에 8~15개의 드라이브 스루 정비 시설까지 갖췄다. NW1 파트너스는 최근 영국을 시작으로 미국과 유럽 전역에 15억 파운드를 투자하고 있다(세빌스).

IOS 분야는 우리에게 생소할 수도 있으나, 이미 초기 단계 개념으로 비슷하게 운영되고 있다. 하지만 온라인 물동량 증가로 수요는 증가할 전망이다. 수요가 많은 입지 인근에 IOS 사업이 틈새시장이 될 것으로 기대해볼 만하다.

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최민성

최민성 도시부동산 칼럼니스트는 델코리얼티그룹 대표이사 회장(경영학박사)이다. 한양대 도시대학원 겸임교수이자 ULI코리아 명예회장을 지내며 도시계획분야에서 활발한 활동을 이어가고 있다.

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