"올해도 버티기" 내년 초로 만기 연장하는 PF사업장

원정호기자

2024-05-27 - 7분 걸림 - 댓글 남기기

하반기 금리 인하와 부동산시장 개선을 기대하며 대출 만기를 내년 초로 연장하는 브릿지론 사업장이 최근 늘고 있다. 올해에는 인허가 마무리에 집중하고 본PF 전환 준비를 거쳐 시장 회복이 예상되는 올해 말이나 내년 초로 분양과 착공을 늦춰보겠다는 전략이다.

27일 개발업계에 따르면 롯데쇼핑의 자회사인 롯데인천타운이 인천 구월농산물도매시장 개발사업을 위해 빌린 단기 차입금(브릿지론) 1400억원을 1480억원으로 증액해 8개월 연장했다. 올 초 신규로 빌린 2200억원을 포함해 총 3680억원의 만기를 내년 1월 21일로 맞춘 것이다.

인천롯데타운 복합개발 프로젝트는 인천시 남동구 구월동 1446, 1446-2번지 일원 구월농산물도매시장 부지 및 건물을 매입해 지하 5층~지상 49층 9개동의 아파트 1000세대 및 오피스텔 1300호실 등의 대규모 타운으로 개발하는 사업이다. 지난해 8월 건축허가(사업계획승인)를 마쳤으며 본PF 전환 준비를 거쳐 2025년 이후 분양을 목표로 하고 있다.

신동아건설컨소시엄의 인천 검단지구 AA32블록 개발사업도 이달 말 만기 도래한 브릿지론 713억원을 11월 말까지 6개월 연장하기로 했다. 건축심의를 완료하고 사업계획 승인을 접수한 터라 오는 8월까지 인허가를 마무리할 예정이다. 오는 11월까지 본PF를 실행해 브릿지론을 상환하고 착공 및 분양에 나설 예정이다.

이 사업은 인천 서구 마전동 398-2번지 일대 검단지구 AA32블록 토지 3만8846㎡(1만1750평)를 인천도시공사로부터 매입해 인허가를 거친 뒤 공동주택 등을 개발하는 프로젝트다. 지하 3층 지상 15층의 11개동 공동주택 672세대와 근린생활시설이 들어선다.

서울역 밀레니엄힐튼호텔 부지 복합개발을 시행하는 와이디427PFV는 지난 24일 1조4400억원 한도 브릿지론 만기를 맞아 후순위(D트랜치) 2000억원을 내년 1월 24일로 연장했다. 후순위 2000억원은 이 사업 시공사인 현대건설 보증부 ABCP(1000억원)와 ABL(1000억원)로 발행돼 같은 금액의 기존 후순위 유동화증권(트랜치D)을 상환했다. 나머지 1조2400억원(트랜치A 8400억원, 트랜치B 2500억원, 트랜치C 1500억원)도 대출 약정 변경을 통해 만기를 연장한 것으로 알려졌다.

이지스자산운용이 AMC로서 운용하는 와이디427PFV는 인근 서울역 '메트로&서울로타워 부지'와 힐튼호텔부지를 통합해 연면적 14만평의 대규모 트로피성 오피스타운을 조성하는 사업을 진행하고 있다.

빅트라이앵글PFV가 시행하는 서울 성동구 성수동2가 오피스 개발사업 브릿지론 600억이 지난 10일 9개월 연장됐다. 이지스자산운용이 운용하는 캠코PF정상화지원펀드가 이 브릿지대출을 인수함에 따라 시행사인 빅트라이앵글PFV는 내년 2월까지 인허가 절차를 재개해 본PF 전환과 착공을 추진할 수 있게 됐다. 이 PFV의 최대주주는 51%의 지분을 보유한 홍콩계 스타프라퍼티코리아이며, PFV AMC(자산관리회사)는 14% 지분을 가진 코람코자산신탁이다.

빅트라이앵글PFV는 성수동2가 268-2번지 일대 연면적 2만1420㎡(6480평) 규모 지하 6층 지상 10층 오피스를 지을 계획이었으나 작년말, 주주사이자 시공사인 태영건설의 워크아웃과 PF시장 경색으로 사업이 중단됐다.

앞서 신영과 우미건설이 주요 출자자인 '휴먼스홀딩스제1차PFV'는 지난 4월 말 광주 북구 '전방(옛 전남방직)·일신방직 부지'의 브릿지론을 9000억으로 증액해 1년 연장하는데 성공했다. 인허가 시간을 추가 확보함에 따라 연내 관련 절차를 마무리하고 내년 4월 브릿지론 만기 이전에 본PF 전환과 착공·분양을 본격화할 방침이다.

브릿지론 사업장들 "긍정적 전망 보이는 내년까지 살아남기"

고금리와 부동산시장 침체로 어려움을 겪는 브릿지론 사업장들은 만기를 추가 연장해 내년까지 버티는 전략을 취하고 있는 것으로 분석된다.

올 하반기 이후 금리 인하를 시작할 수 있는데다 그간 건물 착공이 급격히 둔화되면서 2025년 이후 수요 회복에 따라 시장이 회복될 것이란 기대에 따른 것이다.

한국건설산업연구원에 따르면 지난해 건축 착공 면적은 지난 2022년보다 31.7% 감소한 7568만㎡에 그쳤다. 지난 2022년에 전년 대비 18.1% 감소한 데 이어 지난해 31.7% 줄면서 글로벌 금융위기로 착공이 급격히 위축됐던 2009년(7125만㎡) 이후 가장 저조했다.

또한 최근 골드만삭스는 미 연방준비제도(연준)의 첫 금리 인하 시기를 7월에서 9월로 조정했다. 미국경제가 회복력을 보이며 조기 인하가 쉽지 않겠지만 연내에는 인하를 시작할 것이란 관측이다. 미 ULI(부동산전문연구단체)의 부동산업계에 대한 3월 설문조사에 따르면 미국 10년물 국채금리는 4.5%에서 올해 4.0%, 2025년 3.75%, 2026년 3.63%까지 느리고 꾸준히 하락할 것으로 조사됐다.

이와 관련, 김승배 부동산개발협회 회장은 "하반기 또는 내년까지 기다리면 부동산시장이 회복될 것으로 예상돼 부실우려 사업장도 정상 사업장으로 바뀔 수 있다"면서 "당국은 PF사업장 분류 뿐 아니라 다주택 세제 완화 등 시장 회복 정책도 염두에 둔 투트랙 정책을 펴야 한다"고 강조했다.

다만 대주단이 사업성이 있는 사업장으로 평가하면서 이자 등의 자금보충이 가능한 프로젝트여야 만기 연장이 어렵지 않다. 이미 여러차례 브릿지론을 연장하거나 이자 등의 현금흐름이 원활치 않은 사업장은 6월부터 시작되는 금융당국의 새 사업성 평가 기준에 따라 부실 우려 사업장으로 분류돼 경공매행 등급을 받을 수 있다.