올 상반기 호텔 거래액, 작년 연간의 75% 달성
올해 상반기 호텔거래 규모가 총 9185억원에 이르러 지난해 연간 호텔거래액의 75%에 달하는 것으로 나타났다.
21일 세빌스코리아가 발표한 '2024 상반기 한국호텔 시장' 보고서에 따르면 상반기 호텔거래액은 우선협상대상자가 선정된 콘래드서울를 포함해 총 9185억원으로 추산됐다. 이는 2023년 연간 호텔거래 규모인 1조2232억원의 75%에 해당한다.
상반기 주요 거래사례를 보면 올 1분기에 신한리츠운용이 '신라스테이 광화문'을 포함한 'G타워 광화문'을 2890억원에 인수했다. 해당 자산은 신한서부티엔디리츠에서 편입됐다. '신라스테이 광화문' 포션만 약 1460억원에 거래됐다. 최소보장임대료 기준 캡레이트(자본환원율,Cap. Rate)는 3% 중반, 매출액 기준 캡레이트는 5% 중반으로 각각 추정됐다. 신라스테이 광화문은 신라스테이가 2030년까지 마스터리스해 장기간 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다.
또한 1분기에 그래비티자산운용과 안젤로고든이 '티마크 그랜드호텔 명동'을 하나대체투자자산운용으로부터 2282억원에 매입했다. 이 호텔은 2016년에 하나대체투자자산운용이 1980억원에 인수한 호텔로, 과거 매각 시도가 있었지만 코로나19의 확산과 고금리 기조로 인해 거래 종결까지 어려움을 겪던 자산이다. 최근 외국인 관광객 증가와 함께 호텔 업황이 개선되며 매매 거래가 종결됐다.
그래비티운용은 호텔HDC와 위탁경영 계약을 맺고 운영을 맡겼다. 해당 자산을 리모델링한 후 글로벌 호텔 체인 IHG의 계열사 브랜드인 ‘보코’로 리브랜딩해 6월 말 '보코 서울 명동'으로 개관할 예정이다.
ARA코리아자산운용은 약 4000억 원 초반대의 가격을 제안하며 콘래드서울 우선협상대상자로 선정됐는데 올해 상반기 중으로 거래가 종결될 것으로 보인다.
상반기 호텔거래 증가 배경은
이처럼 상반기 호텔거래가 활발한 이유는 코로나19 종식 이후 해외여행 재개로 호텔 수요가 크게 증가했기 때문이다. 이에 힘입어 호텔 업체들이 기록적인 운영 매출을 달성했고, 이에 따라 운영 목적의 호텔 거래가 증가했다.
지난해부터 해외 여행 재개로 호텔 수요가 크게 증가하기 시작했다. 실제 작년 한국의 호텔 시장은 국내외 여행 수요 증가와 함께 역대 최고 매출을 기록했다고 세빌스코리아는 설명했다. 한국관광공사에 따르면 호캉스 유행 속에서 국내 젊은 층의 숙박 수요가 늘고 있다. 럭셔리한 경험과 휴식을 중시하는 트렌드가 계속되며 럭셔리 브랜드 호텔들의 입지 확장과 신규 개업이 이루어지고 있다.
2023년 서울 평균 객실이용률(OCC)은 77%를 기록했으며, 서울 호텔 평균 객실 요금(ADR)은 2019년 대비 31% 상승해 코로나19 이전 수준으로 회복했다.
ADR이 오르면서 호텔 운영수익 증가를 기대하는 투자 심리도 높아지고 있다. 호텔 자산은 외부환경 변화에 따라 수익 변동성이 높아, 투자자들은 안정적인 오피스자산에 비해 높은 투자 수익률을 기대한다.
최근 호텔 운영실적이 크게 개선되면서 임대 운영 수익은 증가했으나 자산 가격 상승은 다소 정체돼 매출액 기준 캡레이트(Cap.Rate)은 5% 중반-6% 초반 사이 형성되고 있다. 최근 실질 임대료 기준 서울 프라임오피스의 캡레이트는 4% 초반 수준인 것을 감안하면, 호텔 매출액 기준 캡레이트와 오피스 캡레이트 스프레드(격차)는 약 150~200bps를 보이고 있다.
또한 한국 럭셔리호텔에 대해 글로벌 브랜드들이 관심있게 지켜보고 있다. 코로나19 기간에 상대적으로 저조했으나 최근 ADR이 상승해서다. 실제 메리어트호텔은 서울 삼성동에 위치한 인터컨티넨탈 서울 코엑스의 운영권을 인수해 2025년에 메리어트의 프리미엄 브랜드인 ‘웨스틴’으로 새롭게 선보일 것으로 알려졌다.
해외투자자를 중심으로 코리빙 스타일 숙박시설 또는 서비스 레지던스 운영 목적의 중소형 호텔 거래가 관측된다. 올해 1분기 홍콩계 렌탈하우징 전문기업 위브리빙은 글로벌 사모펀드 콜버그크래비스로버츠(KKR)과 조인트벤처를 설립해 영등포구 소재의 더스테이트 선유 호텔(146 객실)을 474억원에 서비스 레지던스 운영 목적으로 매입했다.
호텔 개발 움직임도 관찰된다. 신세계프라퍼티가 강남 청담동에 초고급 럭셔리 호텔 사업을 추진중이다. 사업지는 프로젝트파이낸싱(PF) 위기로 주목받았던 프리마호텔 부지다.
세빌스코리아 관계자는 " 코로나19 종식 이후 관광산업의 회복에 따라 호텔 운영 성과가 개선되면서 운영 목적의 호텔 거래가 증가하고 있다"면서 "올해에는 2023년의 호텔 거래 규모를 훌쩍 뛰어넘을 것으로 예상된다"고 말했다.
