NH올원·제이알글로벌리츠, 이자부담 낮추기 안간힘

NH올원리츠와 제이알글로벌리츠 등 상장 리츠가 금융비용 부담을 낮추기 위해 고군분투하고 있다.  리츠주가가 크게 흔들리는 상황에서  배당 여력을 높이고 저평가를 해소하려면 재무 부담 경감이 가장 시급하다는 판단에서다.  만기 도래한 주식담보대출 및 회사채에 대비해 NH올원리츠는 담보대출과 전환사채(CB)를 혼합해 이자 비용을 덜었고, 제이알리츠는 신용등급을 정비해 비용 부담 덜기에 나섰다.

20일 리츠업계에 따르면 NH올원리츠는 자금조달 다변화를 꾀해 지난 18일 만기 도래한 주식담보대출(브릿지론) 600억원을 갚았다.  앞서 NH리츠는 지난해 8월 자리츠(NH제7호리츠) 편입을 위해 1년 만기 연 4.6% 금리로 600억원의 주식담보대출을 차입한 바 있다.  NH7호리츠는 광주시 '에이원타워 금남로' 및 '에이원타워 광주역'과 전남 무안군 소재 'N스퀘어'를 소유하고 있다.  

회사는 만기 상환에 대비해 브릿지론 재연장, 회사채 발행, 분당스퀘어 부동산담보대출,  CB 발행, 제3자 유상증자 등의 5개 자금조달 방안을 검토했다.  그 결과 분당스퀘어 담보대출 500억원) 6.7% 금리로 받고,  연 4% 이자의 CB 100억원 발행을 택했다.  가중평균 조달금리는 6.25%다.

회사 관계자는 "브릿지론 재연장(7.5%)과 회사채(7.67%) 발행은 부동산담보대출 금리보다 높고, 대규모 유상증자는 기존주주 지분 희석 우려가 있어 배제했다"면서 "LTV 한도를 고려해 부동산담보대출 500억원을 받고 잔여 100억원은 CB로 발행해 지분희석 우려를 최소화했다"고 설명했다.

제이알리츠는 10월 말 만기 도래하는  700억원의 회사채 차환에 대비해 기존 ‘BBB+’와 ‘A-‘ 두개 등급이던 신용평가 등급을 최근 'A-' 등급으로 통일해 확보했다. 금융투자협회에 따르면 A- 등급을 받으면  BBB+ 회사채 대비 약 2.5~3% 가량 이자율 하락 효과가 발생한다.

제이알리츠 관계자는 "부동산 섹터에 대한 신용평가기관의 우려로 기존 등급을 유지하는 일도 쉬운 일이 아니다"면서 "현지 실사 및 시장 조사, 질의응답 등 깐깐한 신용평가등급 과정을 수행한 결과 모두 A 등급을 받았다"고 말했다.

이번 신용등급 정비 효과로  회사채 차환이 순조롭게 진행될 것이라고 회사 측은 예상했다.  제이알리츠 관계자는 "금리 상승세로 이번 차환발행을 통한 조달 금리가 2년 전 최초 발행 대비 얼마간 상승할 것으로 예상된다"면서 "하지만 1000억원 기준 매년 25~30억원 가량의 추가적인 조달비용 상승을 방어할 수 있게 됐다"고 설명했다.  

제이알리츠는 지난 11일 상반기 배당액을 주당 190원으로 결정했는데 향후 배당 추가증액 가능성도 있다고 강조했다.