부동산PF유동화시장 변화 포인트 4가지

부동산 PF유동화증권의 유통금리가 하향 안정화되고 있는 것으로 나타났다. 또한 증권사보다는 건설사 신용을 보강한 유동화증권 발행이 늘고 있으며, 수도권 사업 집중 현상도 심화되고 있다. 브릿지론 등 착공 전 단계의 유동화증권 비중이 감소하는 점도 특징이다.

나이스신용평가는 'PF유동화증권(ABS·ABCP·ABSTB) 주요 변화 포인트' 관련 온라인 세미나를 23일 열었다. 이에 따르면 PF 유동화증권 발행잔액은 지난해 말 기준 39조100억원으로, 고점을 찍었던 2022년 6월 말 대비 약 13.8% 감소했다.  대상 사업 건수는 작년 말 기준 934건으로 같은 기간 약 30% 감소했으며, PF 자산유동화전자단기사채(ABSTB)·자산유동화기업어음(ABCP) 발행 잔액도 17.3% 줄어 32조6400억원으로 집계됐다.

나이스신평 측은 "건설원가와 고금리, 미분양 증가 등 금융시장의 불리한 변화와 사업 위험 확대로 신규 PF딜이 크게 감소했다"며 "PF ABCP·ABSTB가 은행의 직접 (장기)대출로 전환 유도된 점 등도 원인"이라고 분석했다. 다음은 PF유동화시장의 4가지 주요 포인트다.

유동화증권 금리 하향 안정

PF유동화증권 금리는 지난해부터 안정화된 이후 올해에도 지속적인 하향 안정세를 보이고 있다.  장기간의 금리 동결과 채권시장 안정화 정책 등의 영향에 따른 것이다. 5월 평균 기준 A1등급 PF유통금리는 3.91%, A2+급 PF유통금리는 6.01%다.

건설사 신용보강 증가세

증권사 신용보강 중심의 시장 분위기가 시공사 신용보강 중심으로 이동하는 추세가 뚜렸했다.

증권사 신용보강 발행 비중은 2023년 6월말 49.5%에서 2023년 12월말 43.4%로 감소했다. 반면 건설사 신용보강 발행 비중은 같으 기간 34.3%에서 36.4%로 늘었다.

증권사 신용 구조의 유동화가 감소한 배경에는 호황기에 브릿지론 중심으로 공격적인 영업을 펼쳐온 증권사들이 경기 침체와 부실화 우려에 사업에 참여하지 못하고 자체 리스크 관리도 강화했기 때문으로 풀이된다.  

건설사 보증 사업장의 경우 공사원가와 금융비용 상승 등으로 기존 사업장 PF대출액이 증가한 데 따른 것이다.  나신평 측은 "증권사의 확약한도 관리 강화에 따라 건설사 신용도에 의존한 발행물량이 상대적으로 더 많이 증가했다"고 설명했다.

브릿지론 등 착공 전 발행물량 감소

브릿지론 등 착공 전 사업 관련 유동화증권 발행액은 지속적인 감소세다.  수도권 착공 전 물량의 경우 2022년 12월 10조7000억원에서 2023년6월 10조5000억원, 2023년 12월 10조4000억원으로 감소했다. 지방 착공 전 물량의 경우 같은 기간 6조8000억원에서 6조2000억원, 4조9000억원으로 줄었다.  

브릿지론 관련 리스크 강화에 따른 신규 브릿지론 발행 물량이 감소하고 기존 브릿지론 유동화증권의 대출 전환 등에 따른 영향이 컸다.

지방보다 사업성 유리한 수도권 발행 집중

상대적으로 분양시장이 활발한 수도권 사업 중심으로 유동화증권 발행이 많았다. 수도권은 10조7000억원(2022년12월)→10조5000억원(2023년6월)→10조4000억원(2023년12월), 지방은 6조8000억원(2022년12월)→6조2000억원(2023년6월)→4조9000억원(2023년12월)으로 각각 감소했지만, 수도권보다 지방의 발행잔액이 더 크게 감소했다.

나신평은 향후 부동산 시장 연착륙을 위한 PF 사업성평가가 본격 시행될 경우 이 같은 리스크 관리 기조가 유지될 것으로 전망했다.