나만 몰랐던 '공실이 되는 과정'
최근 자녀 상속 이슈로 인해 건물주들을 만나는 일이 많아지고 있다. 실제로 대부분의 건물주는 나이가 70대 이상의 어르신이다.
상속받은 빌딩이 아니면 40대 건물주가 사실 많지 않다. 70대 이상인 건물주 중 보유한 빌딩 규모가 애매하면 건물관리를 따로 맡기지 않고 직접 관리하는 경우가 많다. 그러다가 70세 이상이 되면서 건물관리가 느슨해지고, 그렇다고 건물관리를 위탁하자고 하니 믿을만한 곳이 없다. 이렇게 서서히 건물관리를 하지 않다보면 공실이 늘어나게 마련이다.
또 다른 건물주는 부모로부터 서울 외대앞 빌딩을 물려받고 나서 이민을 간 케이스였다. 미국으로 이민갔기 때문에 한국에 자주 들어올 수 없었고, 임대차나 건물관리에서 미흡할 수밖에 없었다고 한다. 1층에 스타벅스가 입점해 있을 정도로 좋은 건물이지만 전반적으로 임대료는 매우 낮았다. 엘레베이터가 없고, 건물관리가 매우 안되고 있는 탓에 임차인에게 임대료 인상을 협의하지 않고 예전 임대료를 그대로 받고 있었다.
주변을 살펴보면 여러 이유로 공실에 골치를 앓는 건물주가 많다. 이번 글에서는 내 건물이 어떻게 공실이 되어가는지 그 이유를 몇가지 차분히 생각해보자.
1. 경기는 언제나 바뀐다: 건물 임차인은 대개 자영업을 하거나 사무실을 사용하는 사업가이다. 이들은 장사가 잘되고 사업으로 매출이 늘어나야 임차료를 잘 내기 마련이다. 즉, 건물 공실은 경기의 영향을 받을 수 밖에 없다.
하방경직성이 있다고 하지만 상관계수가 상당히 크다고 봐야 한다. 특히 요즘같은 때는 임차인이 갑이다. 서울에도 공실이 증가하고 있고, 자영업의 폐업률이 늘어나고 있다.
이럴 때는 티아이(TI, 인테리어공사비용 지원금 제공), 렌트프리(RF), 핏아웃(인테리어 공사 기간 무상 제공 서비스, Fitout) 등을 활용해서라도 임차인을 유치해야 한다. 이를 방관하면 건물의 공실이 길어지고 점점 경쟁력을 잃게 된다.
2. 상권은 이동한다 : 상권도 항상 고정되어 있는 것이 아님을 인정해야 한다. 서울 압구정동 로데오거리가 그랬고, 가로수길이 그랬다. 내 건물이 있는 지역의 상권을 유심히 살펴보고 관심을 가져야 한다. 상권이 좋아지면 그에 따라 임대료를 적절하게 인상하고 상권이 안좋아진다고 판단되면 융통성 있게 임차료를 내려야 한다.
3.주변에 신축건물이 들어선다 : 깨끗한 신축빌딩이 인근에 생기면 이왕이면 임차인들은 새 건물에서 일하고 싶어한다. 임대료가 좀 더 비싸더라도 사업이 잘되는 사장님은 새 건물로 이전할 것이다. 기존 임차인을 붙잡고 싶다면 신축 건물에 비해 뭔가 장점이 있어야 한다. 화장실만이라도 개선할 아이디어를 가져보자.
4. 건물주의 나이와 함께 건물도 나이가 든다 : 건물이 나이가 들어갈수록 시설관리(FM)는 더욱 중요해진다. 청소, 누수 등은 당연히 마이너스 요소다. 3~5년마다 방수작업을 꾸준히 하고 외벽이라도 새롭게 꾸며보자. 이는 많은 돈이 들지 않는 공실률 잡는 법이다.
5. 새로운 종류의 임차인들이 늘어나고 있다 : 이 어려운 경제 환경에서도 새로운 종류의 사업은 계속 늘어나고 있다. 어려운 사업도 많지만 그 와중에 잘되는 곳은 잘 된다. 하지만 이런 신생 기업은 나이가 꽤 있는 임대인이 알아보기 어렵거나 접촉할 생각조차 못할 경우가 많다. 젊은 중개 에이전트를 통해서 이런 임차인을 상대로 마케팅하고 적극적으로 유치할 필요가 있다.
임대료는 시장에서 정해주는 것이다. 주변 상황을 잘 파악해서 신경쓰면 공실 없는 건물을 만들 수 있다. 언제나 영원한 것은 없다. 만실을 유지해서 건물의 가치를 극대화하는 것은 노력으로 가능하다. 직접하면 좋지만 힘에 부치면 건물관리와 임대관리를 외부에 위탁해서라도 그 동네에서 1등 건물이 되어 보자.
