물류센터 시행사들, 3중고에 선매입자 구하기 활발

원정호기자

2022-07-20 - 7분 걸림 - 댓글 남기기

대출금리와 건축비, 보험료 등 3중 인상고에 시달리는 물류센터 시행업계가 선(先)매입업체 구하기에 사활을 걸고 있다.

이에 좀 더 싸게 물류센터를 사들이려는 선매입 전문 운용사들의 입맛과 맞아떨어지면서 양질의 물류시설 위주로 활발한 거래가 이뤄지고 있다. 그러나 비용 부담이 커지는데 맞춰 선매입 시장이 위축될 경우 공사 지연이 속출할 것이란 우려가 나온다.

20일 부동산서비스기업인 JLL과 물류업계에 따르면 지난 2분기 물류센터 분야에서 다수의 선매입(선매각) 거래가 이뤄졌다. 선매입은 주택의 선분양과 비슷한 개념으로 준공 및 임차인이 채워지기 이전에 매매를 완료하는 방식이다. 업계는 미리 사업 뒷단을 막아놓는다고 부른다.

2분기 가장 큰 선매입 사례는 용인남사센터 건이다. 한강로지스가 약 3560억원에 CJ대한통운에 센터를 매각했다. 이 센터는 내년부터 가동될 상저온 복합센터다. CJ대한통운이 현재 건축 중인 센터에 첨단 설비를 도입해 스마트 풀필먼트 공간을 구축할 예정이다.

또한 브릭프로퍼티스는 2분기에 동이천 브릭물류센터를 ESR켄달스퀘어리츠에 1300억원에 선매각했다. 이 센터는 복합센터로 구성됐으며, ESR켄달스퀘어리츠의 19번째 자산으로 편입될 예정이다.

안성에 위치한 두교리 저온 물류센터 역시 현대자산운용에 의해 약 1118억원에 선매입됐다. 현대자산운용은 1분기 호법 CJ물류센터에 이어 올해 2번째 물류센터 투자에 성공했다. 해당
자산은 2023년 준공이 완료될 예정이다.

이처럼 비교적 우량한 위치와 스펙을 가진 양질의 물류센터 위주로 선매입 거래가 활발한 것은 시행사와 매수자의 이해관계가 잘 맞아떨어지고 있기 때문이다.

선매입 거래를 하면 시행사는 개발 단계에서 현금 흐름을 미리 확정하며 안정적으로 공사를 진행하게 된다. 때에 따라서는 확보한 현금으로 다른 사업기회를 찾아볼 수 있다.

특히 금리와 건축비, 보험료 상승 등 여러 악재가 겹친 상황에서는 선매입이 확실한 해결사 역할을 한다.

삼성증권에 따르면 올 들어 물류센터의 PF금리는 전년 대비 2%p이상 상승한 것으로 추정된다. 물류센터의 PF금리가 일반 주택보다 0.5%p 이상 높다는 점을 감안하면 최근 물류센터의 PF금리는 올인 코스트 기준 6~7%대에 형성된 것으로 파악된다. 금리 상승과 함께 은행권의 대출 태도도 보수적으로 전환, 물류센터 개발시 대주단 구성도 어려워지고 있다.

건축비 상승세도 무섭다. 토지비는 지속적으로 상승해 왔기에 새로운 이슈는 아니다. 여기에 더해 올 들어 건축비가 급격히 상승하며 부담을 키우고 있다. 그간 물류센터의 건축비는 평당 300만원 미만에 형성됐으나 최근 400만~500만원대로 올라서며 수십프로 이상 상승했다.

자재비가 상승하며 수급도 원활하지 않아 건설 중인 현장에서 시공사가 도급액 인상을 요구하며 공사가 지연되는 사례가 늘고 있다. 나아가 자재 수급의 어려움으로 공사 스펙을 변경하는 경우도 늘고 있다.

실제 인천의 대형 물류센터 현장에서는 PC 수급이 어려워 철골로 설계 변경을 추진하는 사례도 나타났다. 이 경우 지자체의 설계 승인과 대주단 승인을 다시 거쳐야 하므로 최소 6개월의 지연이 발생한다.

보험료 상승도 시행업계의 주름살을 늘린다. 지난 2021년 이천 등 대형 물류센터 화재를 계기로 물류센터 전반의 보험료가 크게 상승했다. 이경자 삼성증권 연구원은 "이전부터 화재사고가 잦았기에 지난 2년간 물류센터의 보험료는 1.5~2배 상승했다"면서 "총 투자비에서 보험료는 1%대를 차지했으나 이제 2%대로 추정된다"고 말했다.

이러한 리스크에도 물류센터 가격이 앞으로 더욱 상승할 것으로 예상하고 선매입 거래에 나서는 매수자들이 나오고 있다. 매수자는 임차인이 채워지기 전이라는 큰 리스크를 감수하고 선매입하면 자산을 좀더 싸게 매입하고 수익률을 높일 수 있다. 향후 임차인을 확보하면 임대료 수익과 시세차익을 남길 수 있어서다. JLL 관계자는 " 좋은 위치와 스펙을 가진 양질의 물류센터를 위주로 선매입 사례들이 지속적으로 나오고 있다"면서 "양질의 자산에 투자할 수 있는 기회가 되기 때문"이라고 설명했다.

그러나 금리가 지속적으로 오르면서 선매입 시장도 차츰 가라앉는 모습이다.

선매입 거래가 위축될 경우 장기적으로는 물류센터의 신규 공급을 줄이는 요인이 된다. 시행사들의 투입자금이 장기간 묶이게 되면 신규 프로젝트의 기회가 줄어들기 때문이다.

이경자 연구원은 "국내 물류센터 개발에 다양한 주체들이 참여하고 있지만 토지 작업이나 인허가 등 시행사 역할이 요구되는 분야가 많다"면서 " 시행사들 대부분 현금 유동성이 풍부하지 않기 때문에 선매입 위축은 공급 시장에 중요한 변수가 된다"고 지적했다.