［단독］미래에셋그룹, IFC가격 할인 요구...공은 다시 브룩필드로

서울 여의도 국제금융센터(IFC) 거래가 새 국면을 맞았다.  인수 우선협상대상자인 미래에셋그룹이 가격 할인 등을  매도자인 브룩필드자산운용에 요구하고 나섰다.  리츠가 아닌 직접 인수 방식으로 바꾸면서 비용 부담이 커짐에 따라 매매 조건을 완화해달라는 것이다.  

당국의 리츠 인가 불허 때는 계약해지 옵션이 있어 브룩필드가 미래에셋 측 새 거래조건 요구를 수락할지가 매매 종결의 핵심 변수로 떠올랐다.

16일 투자금융(IB)업계에 따르면 미래에셋그룹은 브룩필드를 상대로 IFC 가격  할인 등을 포함한 매매조건 완화를 요구했으며,   브룩필드는 이들 요구 조건들을 검토하는 것으로 알려졌다.  미래에셋이 요구한 할인 폭은 공개되지 않았다.

앞서  미래에셋은 매수 주체로 리츠를 내세우고 지난 7월 국토교통부에 6개 신설 리츠(미래에셋세이지위탁관리리츠시리즈) 영업 인가를 신청했다. 그러나 국토교통부로부터 리츠의 타인자본이 과다하다는 이유로  반려됐다. 6개 리츠의 사업비는  7180억원이며 이 중 10%가 자본금이고 나머지는 후순위 대출이다.

미래에셋이 짠 IFC인수 대금(4조1000억원) 조달안은 이렇다.   먼저 1조9000억원은 건물의 담보인정비율(LTV) 내 선순위 대출이다.   금리 수준은 이달 기준 연 5.4%이며 우리은행을 포함한 여러 은행과 금융사가 대주단으로 참여하는 약정을 맺었다.

선순위 대출을 제외한 자본금은 2조2000억원인데 순수 자본금과 후순위 대출이 포함된다.  이 중 후순위는 펀드로 모집해 리츠에 대출해주는 구조다.  미래에셋은 사모 리츠로 IFC를 인수한 다음 공모로 전환한다는 계획도 세웠다.

그런데 리츠 방식의 간접 인수 시나리오가 좌초되자 미래에셋은 그 대안으로  특수목적법인(SPC)을 설립해 직접  인수하는 방식으로 인수 구조를 바꿨다. 브룩필드 측도  오피스 3개동, 콘래드호텔, IFC몰 등 5개 부동산을 각각 소유한 SPC를 매도하는 것이다.  

이번 거래에 정통한 한 관계자는 "SPC를 활용한 일반적인 인수 방식으로 바꾸다 보니 세금을 포함한 취득 비용이 과다해졌고 매수 부담을 낮추기 위해 가격 할인을 비롯해 여러 조건 완화를 요구하고 있는 것"이리고 말했다.

미래에셋이 거래조건을 다시 요구할 수 있는 것은 거래 해지 옵션이 있기 때문이다.  앞서 미래에셋은 지난 5월  2000억원의  보증금 납부와 함께   양해각서(MOU)를 맺었는데  당국이 리츠 인가를 허가하지 않을 경우 거래를 해지할 수 있는 조항이 담긴 것으로 전해졌다. 거래가 무산되어도 이 조항에 따라 보증금을  돌려받을 수 있는 셈이다.

그러나 미래에셋은 거래 해지보다는 IFC에 대한 인수 의지가 여전히 강하다.  미래에셋 관계자는 "해지를 염두에 두고 딜을 하지 않는다"면서 " 매매조건이 완화되면 인수를 종결하겠다는 확신을 갖고 있다"고 말했다.  

리츠를 통한 자금 조달이 무산됐지만 미래에셋자산운용을 중심으로 그룹 자체자금을 활용해 매수 잔금을 치르는 방안도 검토하는 것으로 알려졌다.   미래에셋그룹 자금으로 인수한 뒤 금융시장이 안정된 이후  외부 금융사에 셀다운(재판매)하는 시나리오도  짜고 있는 것으로 전해졌다.

미래에셋이 건물 할인을 포함한 새로운 조건을 요구하면서 공은 다시 브룩필드로 넘어갔다.  브룩필드가 새 조건에 응할 경우 거래는 타결될 전망이다.   양도세 등 부대비용을 연내 정산하려면  9월까지 마무리하는 게 유리하다.  

거래가 무산되거나 늦춰질 수록 매도자 측에도 여러 예기치 않은 부담이 생길 수 있어 브룩필드 측도  미래에셋의 요구 수준이 합당하다고 보면 이를 받아들일 것으로 보인다. 그러나 과하다고 판단하고 응하지 않을 경우 거래가 최종 무산될 가능성도 배제할 수 없다.