올해 美 상업용 부동산(CRE) 투자자가 선호하는 자산군은

CBRE 투자자 조사 결과…투자 심리 회복세
멀티패밀리 및 물류센터 선호...오피스는 외면, '밸류애드' 전략 주목

올해 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에서는  매수 심리가 뚜렷하다. CBRE는 지난해 말(11~12월) 미국 투자자들을 대상으로 진행한 설문조사를 최근 발표했다.  응답자의 70%가 올해 지난해보다 더 많은 부동산을 매입할 계획이라고 답했다. 30%는 지난해와 비슷한 수준을 유지하겠다고 밝혀, 전체적으로는 ‘매수’ 쪽으로 무게가 실렸다.

금리가 여전히 높은 수준을 유지하고 있음에도 투자자들은 ‘가격 메리트’와 향후 시장 회복 가능성을 긍정적으로 보고 있는 셈이다. 실제 CBRE는 “매달 입찰 참여 활동이 점차 증가하고 있다”며 “특히 밸류애드(value-add) 전략이 가능한 자산에 자금이 몰리고 있다”고 분석했다.

“가격 조정 기대감, 딜 성사 요인”

거래의 걸림돌로 지적됐던 것은 여전히 가격이다. 딜론 프리먼 피델리티 뱅크콥 펀딩 선임 커머셜론 책임자는 “스프레드가 다소 줄어들긴 했지만, 거래량이 본격적으로 증가하기엔 부족한 수준”이라며 “투자자들은 결국 매도자들이 가격을 낮출 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

시장에서는 아직 상업용 자산의 새로운 ‘마크투마켓(mark-to-market, 실제 시장 가격에 맞춰 자산 가치를 다시 계산하는 것) ’이 본격화되지는 않았다는 평가다. 2023년 이후 거래량이 크게 줄면서 자산 가치가 현실화되지 않았기 때문이다.

“밸류애드에 기회 있다”…멀티패밀리·산업용 부동산 ‘투톱’

CBRE 조사에 따르면, 투자자들이 가장 선호하는 자산군은 멀티패밀리(임대주택)와 산업용 부동산(물류센터, 경공업시설)이다.

PEG의 러스 로메로 이사는 “밸류애드 전략이 여전히 유효하다”며 “숙련된 운영 역량을 바탕으로 가치 창출이 가능한 주거 및 호텔 분야에서 투자 기회가 크다”고 말했다.

캘리포니아 샌프란시스코베이 지역 트라이 커머셜의 에드 델 베카로 부사장은 “임대 수요는 여전히 높고, 공급 부족 상황이 지속되고 있다”며 “다만 일부 지역은 임대료 규제와 공사비 급등으로 신규 아파트보다는 타운홈 등 분양형 개발이 더 각광받고 있다”고 설명했다.

물류센터에 대한 선호도 여전히 강하다. 온라인 커머스 확대와 제조업의 리쇼어링(국내 이전) 흐름에 따라 경공업 및 물류 자산이 핵심 투자처로 부상하고 있다.

“멀티패밀리, 임대 수요 여전…자산가치 방어력 우수”

타코닉 파트너스의 앤드류 슈워츠 전무는 “고금리 기조에도 여전히 멀티패밀리 자산의 수익성은 유지되고 있다”며 “높은 주택 구매 비용과 임대 수요의 안정성이 이를 뒷받침한다”고 분석했다.

넥스메트로 커뮤니티의 그렉 페도린칙 매니징 디렉터는 “주택 수요, 인구 구조, 소비자 선호도 변화 등이 복합적으로 작용하며 주거시설 자산군에는 여전히 구조적인 가격 상승 흐름이 있다”고 강조했다.

오피스는 ‘할인매물’만…대규모 전환 기대감은 아직

반면 오피스 자산에 대한 선호도는 극히 낮았다. CBRE 조사에서 오피스를 상위 3대 선호 섹터로 지목한 미국 투자자는 단 한 명도 없었다.

필라델피아의 WCRE 토드 모나한 전무는 “현재 오피스 자산은 고금리, 공급 증가, 정부 임대계약 해지 등으로 인해 불확실성이 크다”며 “다만 일부 부실(디스트레스) 자산은 주거 등으로 전환할 수 있는 경우 매수 기회가 될 수 있다”고 말했다.

실제 워싱턴 D.C.를 포함한 미국 전역에서는 연방정부의 오피스 임대 종료가 늘어나며 시장에 공급이 쌓이고 있다. 비주거 자산으로의 전환을 고려하는 ‘딥 밸류’ 투자자 외에는 아직까지 오피스 매수는 조심스러운 분위기다.

델 베카로 부사장은 “베이 지역의 교외 오피스 시장은 공실률이 높다”며 “매매되는 오피스는 대개 감정가와 부채 수준을 크게 밑도는 수준”이라고 했다. 이 때문에  외국 투자자보다는  미국 내 지역 기반 투자자들이 시장을 주도하고 있다고 덧붙였다.

📌 요약: 2025년 美 CRE 투자자 관심 자산

매수 심리 회복세
CBRE 설문: 70% "2024년보다 더 많이 살 것"
주요 이유: 가격 조정 기대감, 가치투자 매력

선호 자산군: ‘멀티패밀리 + 산업용’
멀티패밀리: 공급 부족, 임대 수요 유지
산업용(물류·경공업): 리쇼어링, 이커머스 확장 수혜
밸류애드 전략 유효: 운영 역량 기반 가치 창출

오피스는 '할인매물' 한정 관심
높은 공실률, 연방정부 임대 종료 여파
구조 전환 목적 매입 외엔 투자 회피 분위기
현금 보유 로컬 투자자 중심의 ‘기회 매수’