美 오피스 부실 우려에 국내 기관들 쉬쉬.."손실은 현재진행형"

"오피스 관련 답이 없었습니다. 현장을 눈으로 보니 언론에 보도된 것보다 시장 상황이 더 좋지 않았습니다. 가격이 더 떨어질 것으로 보입니다."

지난주 미국 출장길에 올라,  투자 오피스 곳곳을 둘러보고 귀국한 A공제회의 해외부동산팀장은 30일 이 같은 비관적 전망을 내놨다.  A공제회 팀장은 "자신이 투자한 과실이다보니 이를 떠벌리고 다니는 사람은 없을 것"이라며 "다른 기관투자자들도 심각한 상황이겠지만 어느 정도 수준인지 알 수 없고 대략 짐작만 하고 있다"고 지적했다.

미국 오피스 부동산에 투자해  자산을 보유한 기관투자자, 증권사, 운용사들이 속으로 끙끙 앓고 있다.   금리 급등과 임대실적 악화로 미국 오피스 가격은 하락한 반면 대출시장 위축으로 투자자 및 대출기관의 손실 우려가 커지고 있어서다.  

미국 상업용 부동산 부실 확산 가능성

작년 4분기 미국 오피스 공실률은 13.9%에 달하고 올 들어 더 오르고 있다.   자산가치  하락과 금융기관의  대출한도  관리  강화로  오피스 에쿼티(자기자본)  투자자의  추가  투자 필요성이 커진 가운데 사모펀드·리츠의 채무불이행(Eod) 사례도 늘고 있다. 특히 최근 채무불이행 사례 중 기초자산이 오피스인 경우가 다수다.

골드만삭스가 집계한 미국 주요 상업용 부동산(CRE) 디폴트 중 절반을 오피스가 차지했다. 환매 요청으로 펀드런 우려가 생기자 블랙스톤과 스타우드캐피탈 등은 자사 개방형 부동산펀드·리츠의 인츨 가능액을 제한하기도 했다.

코로나19 이후 원격 재택근무가 정착되며 사무실 근무율이 하락한 데다  최근 IT기업을 중심으로 인력 구조조정도 늘고 있어 단기간 내 임대 수요 회복이 어려운  실정이다.  

보스턴 컨설팅 그룹은 향후 오피스 공실률이 35~40%까지 오를 수 있으며 IT·금융 등 원격근무 가능업종 비중이 높고 주거  상업 비중이 낮은 대도시를 위험군으로 꼽았다. 경쟁력이 취약한 B급 이하 오피스의 임대실적이 더 크게 악화될 전망이다.

국내에도 미국발 CRE 손실 우려

지난 2019년 해외 부동산 투자 붐이 일며 국내 증권사와 기관투자자 상당수가 미국 오피스에 투자함에 따라 국내에도 미국발 CRE 손실 우려가 부각되고 있다.   특히 선순위 대출보다는 중,후순위 대출 투자가 많아 리스크가 큰 상황이다.  

2016년말 22조100억원에 불과하던 해외 부동산펀드 설정액이  지난 2022년말  76조원으로 3.4배로  늘어나는  등 코로나 19 전후로 국내 투자자의 해외 CRE투자가 급증했다.

금융감독원에 따르면 국내 부동산펀드의 해외 CRE투자 중 미국이 40% 이상을 차지하고 있어 미국 CRE시장 부실화 문제가 국내 금융권에도 적잖은 영향을 미칠 전망이다.

문제는 대부분 사모펀드나 대출채권이기 때문에 개별 금융기관의 보유 현황과 손실을 알 수 없다는 점이다.  그나마 개인투자자 대상 공모 펀드만 공시 현황 등으로 손실 수준을 알 수 있다.  예를 들어 미래에셋자산운용 공시에 따르면 미래에셋맵스프론티어미국사모부동산펀드 제5호가 지난 26일 기준으로 마이너스 70.2%의 손실을 나타냈다.

증권사의 총액인수 후 미매각 대출물량과 운용사의 사모펀드, 연기금·공제회의  미국 오피스 투자 현황이 상당수이지만 이를 다들 쉬쉬하는 분위기다. 특히  에쿼티 투자보다는 대출(대출형 펀드)이 더 빨리 손실 위험에 직면했다는 게 업계 관계자의 설명이다.  대출채권은 담보인정가치(LTV)를 넘는 후순위 대출이 많아 손실위험이 크고  공실  확산으로 이자 연체도 현실화하고 있다는 것이다.  에쿼티(자기자본) 펀드는 자산가치 평가 이후에 손실 위험을 정확히 알 수 있다.

공제회 관계자는 "비밀유지 조항을 이유를 들며 손실 현황을 누구도 제대로 애기를 하지 않는다"면서 "해외 언론에 나와야지 알음알음 파악할 정도"라고 말했다.  한화생명이 지난해 9월 미국 샌프란시스코 유니언스퀘어의 300그랜트애비뉴(300 Grant Avenue)를 1억5500만 달러(약 2100억 원)에 매입한 것도 현지 언론에 보도된 뒤에야 국내 알려졌다.

이런 가운데 국민연금은 1분기 부동산을 포함한 대체투자 분야에서 3.49% 수익을 냈다고 30일 밝혔다.  다만 대체투자 자산에 대한 가치 평가는 연말에 이뤄질 것이라는 단서를 달았다.

이에 대해 다른 연기금 관계자는 "올해부터 현지 오피스 가격 하락이 본격화됐기 때문에 올 연말에 자산 가치를 평가한 뒤에야 제대로 된 손익 현황을 파악할 수 있을 것"이라고 말했다.

손정락 하나금융경영연구소 연구위원은 "미국 오피스처럼 임대·매매·투자시장 위축이 동시 진행될  경우에는 자산가격이 급락하며 투자기관 및 대출기관이 손실을 입을 수 있는 상황"이라며 "개별 금융 기관의 부실 가능성을 계속 모니터링할 필요가 있다"고 조언했다.

그는 이어 "국내 투자 금융기관도  최근까지 미국 CRE 시장에서 자기자본, 중후순위 대출 등 고위험  투자를 크게  확대한 바  있어  사업  단위로 자산 부실화 가능성을 검토하고  대응  방안을 마련해야 한다"고 덧붙였다.

일각에선 "미국 부동산 투자 올스톱된 지금이 투자기회"

상황이 이렇다 보니 국내 기관들의 미국 부동산 투자가 꽁꽁 얼어붙었다.  금융기관의 심사 부서가 구체적인 부동산 섹터에 상관없이 미국 부동산 투자를 금기시하고 있어서다.  

일각에서는  모든 기관이 투자를 올스톱한 지금이 되레 투자 기회일 수 있다는 얘기도 나온다. 한 자산운용사 임원은 "미국 부동산 투자를 도매금처럼 중단했는데  물류센터와 같은 산업용 부동산, 호텔 등의 시장 상황은 개선되는 상황"이라며 "자칫 괜찮은 부동산 투자기회를 놓칠 수 있으니 섹터별로 세분화해 투자 가치를 판단해야 한다"고 강조했다.