매매 가능한 물류센터 4가지 유형...투자성사 자산의 조건은

원정호

2025-06-29 - 7분 걸림 - 댓글 남기기

올 들어 물류센터 투자가 주춤하고 있다. 도널드 트럼프 전 미국 대통령의 관세 전쟁 재점화 가능성, 이란과 이스라엘 간 무력 충돌 등 중동 지역 불안이 겹치면서 투자자들이 관망세로 돌아섰다. 매물은 꾸준히 나오고 있지만, 입지나 스펙이 애매한 자산은 새 주인을 찾기 쉽지 않은 분위기다.

그럼에도 일부 거래는 성사되고 있다. 시장에서 매각이 이뤄지는 자산들을 살펴보면 일정한 공통점이 드러난다. 장기 임차인을 확보한 안정형 자산이거나, NPL 성격의 물건 중에서도 입지가 탁월한 곳, 연면적 3만평 이상의 대형 물류센터, 매도인이 보통주에 재투자하는 구조 등 네 가지 유형에 해당한다.

1. 안정적 임차 구조 갖춘 자산…“코어 선호 뚜렷”

핵심(Core) 자산에 대한 선호는 여전히 뚜렷하다. 금리가 하락세를 보이고 있음에도 불구하고 공사비가 높은 수준을 유지하고 있어, 안정적인 수익을 추구하는 투자자들은 확실한 임대 수익이 담보된 자산을 찾는다.

마스턴투자운용은 지난 5월 경기 용인시 원삼면 소재 한미물류센터를 여성 속옷 브랜드 그리티에 430억원에 매각했다. 그리티는 온라인 사업 확대에 대응하고, 자가 물류시설을 확보해 사업 안정성을 높이기 위해 이번 자산을 인수했다.

한국투자부동산신탁이 운용하는 한국투자제주로지스틱스제1호리츠도 이달 중 제주 애월읍 장전리 쿠팡 풀필먼트센터를 485억원에 매입한다. 쿠팡이 최장 10년간 마스터리스 형태로 책임 임차해 임대 수익이 안정적이라는 평가다.

켄달스퀘어자산운용이 보유한 경기 이천 매곡DC도 휠라코리아가 단독 장기 임차 중인 자산이다. BTS(Built-To-Suit) 방식으로 개발된 물류센터로, 이미 2028년 8월까지 임차계약이 체결돼 있다. 거래는 퍼시픽자산운용을 우선협상대상자로 선정해 마무리 수순에 있다.

2. NPL 중에서도 입지 좋으면 매수자 관심

시장에 나온 NPL(부실채권) 성격 자산은 적지 않지만, 실제 거래로 이어지는 경우는 드물다. 고금리와 공사비 상승으로 인해 매도자들이 희망하는 평당 가격과 매수자의 기대치 간 격차가 크기 때문이다.

다만 일부 해외 자금이 입지 경쟁력을 바탕으로 접근하고 있다. 스타우드 캐피털과 코람코자산운용이 합작한 펀드는 7월 클로징을 목표로 남안성 구례리 소재 신축 물류센터 매입을 추진 중이다. 지하 2층, 지상 3층, 연면적 1만2472평 규모로 임대율 100%를 기록 중이며, 해당 자산은 채무불이행(EOD) 상태에 놓인 PF대출 자산이다.

여주 로지스포인트 물류센터도 올해 초부터 매물로 나왔다. 포스코이앤씨가 시행사의 채무를 인수한 자산으로, 대지면적 6만1824㎡, 연면적 13만989.76㎡ 규모의 대형 시설이다. 이 자산 매각 주관사인 CBRE 관계자는 “여주IC, JC에서 각각 3분, 8분 거리의 입지에 더해 여주권에서 보기 드문 대형 자산”이라며 “NPL 자산이지만 매수 희망자가 있다”고 강조했다.

3. 3만평 이상 대형 자산…“랜드마크급은 여전히 인기”

대형 자산에 대한 선호도는 여전히 유효하다. 경기 사이클의 영향을 덜 받으며, 대형 임차인을 유치하기 수월하다는 이유에서다.

대표 사례로 브룩필드자산운용이 매각에 나선 인천 원창동 청라로지스틱스센터가 있다. 연면적 13만평 규모로, 국내 최대 복합 물류시설 중 하나다. 쿠팡이 최장 10년 책임 임차하는 구조로 설계됐으며, 현재 매각 절차가 본격화됐다.

용인 양지의 아레나스 물류센터는 매각 자산은 아니지만 대형 물류센터에 대한 투자 수요를 보여주는 상징적인 사례다. 이지스자산운용은 이달 초 해당 자산의 2105억원 규모 리파이낸싱을 성공적으로 완료했다. 연면적 10만 평, 지하 2층~지상 10층 규모의 초대형 시설로, 투자 수요가 몰리며 약 3000억원의 자금이 오버부킹되는 성황을 이뤘다. CJ대한통운이 대부분의 공간을 임차하고 있다.

4. 매도인 보통주 재투자하는 구조…“거래 절충안으로 부상”

보통주–우선주 분리 투자 방식도 점차 확산되는 모습이다. 매수인은 안정적 수익을 확보하고, 매도인은 보통주에 재투자해 upside를 공유하는 구조다. 거래가 쉽지 않은 시장에서 실무자들이 현실적인 절충안으로 활용하고 있다.

KKR이 세운 크리에이트자산운용은 지난 지난 26일 선우로지스와 선우씨앤디의 물류센터 2곳에 대한 잔금을 납부하고, 1210억원 규모 거래를 마무리했다. 매도인 선우는 130억원을 보통주에 재투자했고, KKR은 430억원을 우선주로 투자했다.

제주 애월 쿠팡 물류센터도 이 같은 구조다. 리츠 운용사인 한국투자부동산신탁은 자산 취득비용을 포함해 총 550억원을 조달하며, 매도인 제이제이로지스는 20억원을 보통주로 재투자하고, 리츠 AMC도 상환우선주 50억원을 집행한다.

한 물류센터 투자 전문가는 "현재 단순한 할인 매물만으로는 거래 성사가 어려우며 실질적인 투자 가치를 입증할 수 있는 구조와 조건을 갖춘 자산만이 시장의 선택을 받고 있다"면서 "네 가지 유형 중 한두 가지를 충족하는 자산들에 투자자금이 몰리고 있으며, 이 같은 흐름은 당분간 이어질 것으로 보인다"고 말했다.