맥쿼리그룹의 내년 부동산시장 전망? "변동성과 공간 재배치가 기회 창출"
맥쿼리자산운용그룹이 최근 2023년 시장전망 보고서를 내놓고 내년 주식, 채권, 리얼에셋(실물자산) 등 주요 자산군 투자 환경과 투자 실적에 영향을 미칠 핵심 테마를 짚었다.
이 가운데 실물자산은 내년에 도전적인 한해가 될 것으로 보인다. 지난 12개월간 금리가 큰 폭으로 오르고 영국과 유럽, 미국 등에서의 경기침체가 예상되기 때문이다.
특히 부동산분야는 시장 변동성이 커 어려운 환경에 놓였지만 동시에 매력적인 장기적 투자 기회도 제공할 것이라고 내다봤다. 또한 경기 침체 압력 영향이 부동산 위치별, 자산군별 다를 수 있어 자산군별 성과 차이가 양극화될 수 있다고 전망했다. 다음은 보고서의 부동산 부문 전망 주요 내용이다.
"시장 변동성과 공간 재배치가 새 기회 창출"
부동산 펀더멘털은 여전히 견고하지만 금리 인상과 자금조달 비용 증가가 투자 심리을 얼어붙게 하면서 지난 10년간 겪은 글로벌 부동산 강세는 시들해졌다. 지난 2분기 거래 침체는 유럽과 미국에서 뚜렷했다. 인플레이션 상승, 금리 불확실성, 경기 침체 위험이 부동산 투자 활동에 부정적 영향을 미쳐서다.
아시아의 경우 국내총생산(GDP) 성장세가 느슨하고 자금 사정이 빠듯한 중국의 부동산 침체가 두드러졌다. 다른 선진 시장과 비교했을 때 일본은 제한적인 통화 긴축 정책을 폈다. 낮은 자금 조달 비용과 국고채 10년물 대비 경쟁력있는 캡레이트(자본환원율)는 일본 상업용 부동산 가격과 수익률을 지지해줬다.
현금 흐름이 좋고 프리미엄 테넌트(임차인)가 있는 프라임급 건물과, 수요에 비해 공급이 부족한 매력적인 위치의 부동산 자산은 과거에도 그랬듯이 이번 경기 사이클에도 견고한 성장세를 유지할 전망이다. 건설비용 상승세도 부동산 시세 방어에 도움을 줄 수 있다.
프라임급에 비해 등급이 낮은 B급과 C급 부동산과 빌딩은 가격 하락 압력이 커질 것이다. 임대차 공실 리스크에다 하이테크를 결합한 공간으로의 전환 요구, 에너지 효율과 지속 가능성을 동반한 설비 투자 요구가 커서다. 대도시에 있는 이런 건물들은 다른 건물로 용도를 개조하는 사례가 늘 수 있다. 건물에 대한 최신 설비투자 요구는 특히 새 업무 공간으로의 입주자 이동이 두드러진 사무실 부문에서 뚜렷할 것이다.
부동산 투자자들은 누구나 저렴한 진입 시기를 찾고 있기 때문에 글로벌 경기와 부동산 펀더멘털의 저점에서 바닥 시세를 형성하기 보다는 이에 조금 앞서 가격 책정이 시작될 가능성이 높다.
주택 시장은 높은 주택담보대출 금리에 노출돼 있다. 가계 부채 비중이 높은 호주 캐나다 뉴질랜드 시장에서 가격 약세는 향후 12개월 동안 주택 판매와 착공에 부담을 줄 것으로 보인다.
영국과 미국 등 다른 선진국 시장에서는 구매자들이 2021년 말보다 훨씬 더 높은 주택담보대출 이자 부담에 처한 점을 감안할 때 전역에 걸쳐 가격 하락 압박을 받기 시작했다.
미국 등 기존 주택 소유주 가운데 많은 대출자들이 30년 고정금리 모기지를 받은 것을 고려할 때 영향을 다소 덜 받을 수 있다. 다만 30년 고정금리 대출자라도 집을 팔아 다른 곳으로 이사할 경우 훨씬 더 높은 금융 비용이 발생할 우려가 있어 가구 이사나 이동성이 느려질 수 있다.
주택시장의 침체는 낮은 가격에 큰 경쟁 없이 사업개발 현장이나 개발부지를 인수할 수 있는 기회를 제공한다.
중장기적으로 미국 영국 호주 등 인구가 증가하는 선진국에서 집값의 후퇴는 주택공급 부족을 부채질할 것이다. 이와 함께 국제적 이주 정상화를 포함한 코로나19 혼란이 완화됨에 따라 잠재적 주택구매자가 늘고 가구형성률도 높아지면서 임대주택 공급자의 수익을 뒷받침할 것으로 보인다.
"프라임급-센컨더리급 오피스시세 격차 벌어질 것"
거시경제 변동성이 확대되면 투자자들은 어느 부동산 섹터 가리지 않고 건물 본연의 펀더멘털과 현금창출에 더 집중하는 경향이 있다.
수요가 많고 테넌트에 비용을 전가할 수 있는 좋은 위치의 고품질 건물과 자산은 글로벌경기 침체 연착륙 시나리오를 감안할 때 더 나은 성과를 낼 것으로 예상된다. 산업용 부동산과 임대주택의 경우 빡빡한 공실률에 힘입어 임대료 상승세와 현금흐름의 상대적 강세를 유지할 가능성이 높다.
경제 성장에 비해 덜 공급된 데이터센터도 견고한 임대 성장을 보일 가능성이 있다, 하지만 최근 최저 수준에 있던 캡레이트(자본환원율)이 상승함에 따라 총 수익률은 최근 몇년 대비 낮을 가능성이 높다.
오피스 섹터의 경우 기업들이 비핵심에 위치하고 활용도가 낮은 공간을 줄이는 등 비용 절감을 모색함에 따라 프라임급 오피스와 세컨더리 오피스간 시세 격차가 벌어질 것이다.
세컨더리 오피스의 가격 할인 폭이 커지면 재배치(리포지셔닝) 및 건물용도 변경 기회가 생길 것으로 예상된다.
고품질 건물로 이동하려는 기본 배경는 사무공간에서 하이테크의 중요성 증가, 하이브리드 업무 모델로의 전환, 인재 유치 및 유지에 대한 필요성 강화, 임차인으로서 ESG 고려 사항 증가가 포함된다.
고인플레와 금리부담,건축비 부담에 노출된 디벨로퍼와 그 자산에 대한 자본 및 대출에 투자하는 기회를 찾아야 할 것이다. 주거 섹터가 대표적인 투자 기회 분야다.
