'코레이트타워'와 'NC타워'로 이어지는 강남 오피스 매각소식

강남권역에 등장한 새로운 오피스자산의 매각 소식이 눈에 띕니다. 코레이트타워와 NC타워가 매각을 위해 자문사 선정에 들어갔습니다.  

코레이트타워는 연면적 1만582평이고, NC타워의 연면적은 9351평으로 규모도 비슷하고 테헤란로 대로변에 입지한 중대형 자산이라는 공통점이 있습니다. 아무래도 1만평 내외의 자산은 테헤란로 대로변에만 있고 희소하기 때문에 투자자들의 관심을 끌기에는 충분한 자산입니다.

다만 매도자가 원하는 가격과 시장의 눈높이가 어떻게 맞춰질지 관건입니다. 강남권역의 대형 자산이 '더 에셋'의 경우 워낙 덩치가 커서 일부 투자자들에게는 '못 먹는 감'일 수도 있지만, 이번 자산들은 도전할 만한 규모와 입지의 자산이라 시장에서도 관심을 받고 있습니다.

최근에 강남권역의 테헤란로에서 계약이 체결되거나 종결된 자산 가운데 연면적 평 단가로 4000만 원을 넘긴 것은 아크플레이스(이하 매수자 코람코자산신탁), T412(알레르망), 센터포인트 강남(F&F)이 있습니다.

이외에 선릉 위워크타워는 현진그룹에 연면적 평당 3200만원대 거래됐고, 골든타워는 3600만원대에  우협인 캐피탈랜드투자운용과 협의하고 있습니다. 그리고 강남파이낸스 플라자도 3000만원 중반대에서 협의가 되는 것으로 알려져 있습니다.

테헤란로의 거래 특징을 보면 임차인SI 등의 선택을 받아 목적성이 있거나, 입지와 임차인들의 콘텐츠가 우수한 자산은 거래 금액이 높았습니다. 반면에 임차인들의 NOC(전용면적당 비용)가 비교적 낮고, 물리적인 경쟁력이 다소 떨어지는 자산들의 가격은 냉정한 평가를 받고 있습니다.

우협이 해제되거나 변경된 자산이라도 다른 권역 자산들과는 달리 다시 협의를 이어나가고 있다는 점이 강남권 자산들의 특징입니다. 가격을 조정하면 검토할만한 수요가 있다는 것을 보여주는 것으로 해석할 수 있습니다.

최근 오피스시장은 금리가 낮고 투자시장이 과열되었을 때와는 현저히 다른 모습입니다. 같은 강남권역 자산이라도 숫자로 보여주는 현재의 상태가 그대로 가격에 반영되는 모습을 보여주고 있습니다. 그렇지만 강남권역의 자산들은 항상 실수요자들의 수요라는 변수가 있고, 아웃라이어들이 종종 등장했기 때문에 시장의 상황을 뛰어넘는 기대감이 있는 게 사실입니다.

또, 가격이 일부 조정되더라도 장기적으로는 우상향 할 수밖에 없는 주변 환경들이 조성되어 있기 때문에 투자자들이 강남에 관심을 가질 수밖에 없습니다. 삼성역 주변의 자산들은 누구나 예상하는 것처럼 몇 년이 지나고 나면 매입하고 싶어도 할 수 없는 가격으로 상승할 가능성을 보유한 곳이기 때문입니다.

이번에 시장에 등장한 코레이트타워와 NC타워의 매각 마케팅 과정에서 어떤 투자자들이 참여하고 실수요자의 반응은 어떨지 궁금합니다. 이 자산들의 입찰 결과에 따라 '그래도 강남권 자산들은 거래된다'라는 공식이 계속 유효할지 판단할 수 있는 잣대가 될 것 같습니다.