KB자산운용, 잠실 삼성SDS타워 우협 선정

KB자산운용이 서울 잠실 삼성SDS타워의 우선협상대상자(우협)로 선정됐다.  평당 거래가는 2850만원 안팎이다. 매도자 측인 유경PSG자산운용이 애초 희망했던 가격보다는 낮지만 최근 불안한 금융시장 환경에서 매도자와 매수자간 적정 가격에 거래됐다는 평가가 나온다.

KB자산운용 관계자는 28일 "삼성SDS타워의 우협 통보를 받았다"면서 "실사 등을 거쳐 가급적 조속히 딜을 클로징할 것"이라고 밝혔다.  

KB운용이 제시한 가격은 평당  약 2850만원인 것으로 알려졌다.   건물 가격은 8500억원이며, 캡레이트(투자대비 수익률)는 4%초반대다.   현 오피스 담보대출 금리(선순위 기준)가 5%초중반인 점을 고려하면 대출금리에 비해 낮은 수익률이다.   젠스타메이트에 따르면 프라임오피스의 선순위 담보대출금리는 2020년 2.4%에서 올 2분기 기준 5.2~5.4%를 나타내고 있다.  대출 조달금리가 오르면서 적정 수익률을 확보하기 위해 매매가는 하락하는 추세다.

당초 유경PSG운용이 희망했던 매각가는 총액 기준 1조원(평당 3300만원)이다. 그러나 고금리 대출시장 환경 아래 우협 선정가격이 내려간 것이다. 다만 지난 2019년 1월 건물 매입가격이 평당 2080만원이고 당시 엑시트 목표 가격을 평당 2450만원으로 예상했던 것에 비하면 높은 가격이다.

이에 대해 KB자산운용 측도 합리적 인수 가격을 제시했다고 평가했다.  KB운용 관계자는 "최근 대형 오피스빌딩 공사비가 평당 1000만원을 호가한다"면서 "이에 더해 서울 주요권역의 토지비를 감안하면 나쁘지 않은 가격"이라고 말했다.  다만 선순위 대출금리가  5%대로 높은 수준이어서  최적의 금융구조를 마련해야 할 것으로 보인다.
KB운용 측은 불확실한 금융시장 환경을 고려해 가급적 서둘러 대출금을 마련해 딜을 클로징할 계획이다.

삼성SDS타워는 지하 6층, 지상 30층 규모다.  건축 규모는 연 면적 3만평에 이르는  코어급 에셋이다. 최근 감정평가액이 8500억원 수준으로 평가됐다.  삼성SDS가 100% 임차해 쓰면서 장기 임차(마스터리스)를 했다.