자금 숨통 튼 캐피탈업계, 관건은 여전히 '수익 발굴'

우분투

2025-07-04 - 8분 걸림 - 댓글 남기기

캐피탈사는 부동산 개발사업에서 증권사와 함께 브릿지론, 중후순위 등 고위험 영역을 담당한다. 다른 업권에 비해 조달금리가 높아 높은 마진이 필요하기 때문이다. 금융위원회에서 집계한 업권별 부동산PF 익스포저를 보면, 캐피탈사가 속한 여전업의 브릿지론 및 토지담보대출 잔액은 6.9조원에 달한다. 상호금융(새마을금고 포함), 저축은행에 이어 세 번째로 금액이 많다.

캐피탈업권 내에서도 신용등급이 우수한 대형업체는 PF 선순위 대출도 다수 취급한다. 다만, 은행이나 보험사에 비해 조달금리가 높기 때문에 선순위만 취급하기보다는 중후순위에도 함께 참여해 전체 마진율을 높이는 경우가 많다. 반면, 신용등급이 낮아 조달금리가 높은 중소형 캐피탈사들은 브릿지론, 토지담보대출, 중후순위 PF를 주로 취급하는 경우가 대부분이다.

실물 상업용부동산(완공 물건) 담보대출도 캐피탈사의 주요 수익영역이다. 오피스, 물류, 리테일(대형마트, 쇼핑몰 등), 호텔 등을 대상으로 담보대출을 취급할 때 대주단에 참여하는 경우가 많다.

단, 담보대출은 PF에 비해 대출금리가 낮기 때문에, 중소형 캐피탈사보다는 대형 캐피탈사가, 선순위보다는 중후순위로 참여하는 경우가 많다. 개발사업의 중도금 대출도 캐피탈사의 수익원 중 하나다. 공동주택은 대체로 은행권이 중도금 대출을 취급하지만, 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 상업용부동산 분양사업에서는 캐피탈사가 중도금 대출에 참여하는 경우가 많다.

레고랜드 사태 이후 부동산 PF 부실 문제가 불거지면서, 고위험 자산 비중이 높은 캐피탈업계 또한 어려움을 겪고 있다. 금융위원회에서 집계한 부실우려·유의 PF 사업장 규모, PF 고정이하여신 비율 등을 보면, 제2금융권 중에서는 캐피탈·카드사를 포함한 여신전문금융업권의 건전성이 상대적으로 양호한 편이다. 다만, 여전업 PF의 고정이하여신도 전체 PF 여신의 10%에 육박하고 있다.

부실 대응은 어느 정도 진전된 모습이다. 2024년 말 기준으로 여전업 전체의 부실우려·유의 PF 잔액은 2.1조원이지만, 이에 육박하는 1.9조원의 대손충당금을 적립하였다. 또한, 2025년 상반기까지 부실우려·유의 사업장의 절반가량을 매각하거나 재구조화하면서 잔여 부실액이 1.3조원 수준으로 줄었다.

다만, 각 업체별로는 여전히 다수의 부실 사업장을 보유하고 있고, 아직 정리가 안 된 곳들은 비수도권, 물류센터, 지식산업센터 등 주로 난이도가 높은 사업장들이어서 부실자산 처리가 완료되기까지는 시간이 더 필요하다.

예·적금 수신 기능이 있는 타 업권과 달리, 캐피탈사는 유상증자나 회사채 발행 등 자본시장을 통해 영업자금을 마련해야 하므로, 자금조달 측면에서 시중금리 변화에 더욱 취약하다.

레고랜드 사태 이후 시중금리와 여전채 금리가 급등하면서 캐피탈사도 자금조달에 상당한 어려움을 겪었다. 모회사의 증자 등으로 자본을 확충하며 급한 불은 껐지만, 고금리 회사채 발행으로 금융부담이 늘어나며 수익성이 하락하였다.

다만, 최근 시중금리가 하락하면서 캐피탈사의 자금조달 환경이 개선되고 있다. AA급·A급 캐피탈사의 3년물 회사채 금리는 레고랜드 사태 이전 수준으로 낮아졌다. AA급 금융사(카드·캐피탈사 포함)의 회사채 금리(시가평가수익률 기준)는 2025년 6월 말 기준 3%에 못 미쳐, 6% 초반까지 치솟았던 레고랜드 사태 직후와 비교하면 크게 낮아졌다. 한때 7% 초반에서 9% 후반까지 올랐던 A급·BBB급 금리도 4% 후반과 7% 중반 수준으로 하락했다. 자금조달 여건만 놓고 보면, 부동산 PF 부실 문제가 불거지기 전 수준으로 영업 환경이 회복된 셈이다.

부동산금융 업계에서 캐피탈사의 이슈는 조달보다는 운용 측면에서 나타나고 있다. 부동산 PF 부실 정리 문제가 불거지면서, 다수의 캐피탈사들이 여신 리스크관리 체계를 강화하고, 건당 한도를 줄이거나 취급기준을 보다 엄격하게 바꾸었다. PF 부실정리가 아직 절반가량만 진행된 상황에서, 리스크 관리를 우선하는 캐피탈사의 부동산금융 영업기조는 당분간 쉽게 바뀌지 않을 것으로 보인다.

부동산금융 시장 내에서 캐피탈사의 역할이 축소된 점도 단기간 내 영업 확대가 어려운 이유다. 최근 부동산금융, 특히 개발금융에서는 공동주택, 오피스, 데이터센터 등 우량 자산으로 개발사업이 집중되고 있다. 자금조달도 대형 시공사의 책임준공에 기반해, 대형 은행·증권·보험사 등이 선순위를 중심으로 대출을 취급하는 형태가 주류를 이루고 있다. 비주거 개발사업의 중후순위를 주로 담당했던 캐피탈사의 역할이 크게 줄어든 셈이다.

선순위 참여가 가능한 대형 캐피탈사들은 비교적 활발하게 영업을 이어가고 있다. 대형 개발사업 PF, 오피스·물류·호텔 등 상업용부동산 담보대출 건에서 자금여력을 갖춘 대형 캐피탈사들이 대주단에 참여하고 있으며, 일부 캐피탈사는 수익 확보를 위해 우선주 등에도 참여하고 있다. 특히 금융그룹 산하의 캐피탈사들은 금융 참여가 활발한 편이다. 금융그룹 차원에서 대형 개발사업을 전략적으로 추진하면서, 계열 은행·증권이 주선하는 건에 캐피탈사가 여신을 취급하는 사례가 늘고 있다.

반면, 신용등급이 낮은 중소형 캐피탈사들은 아직 부실정리와 수익발굴이라는 두 가지 파고를 헤쳐나가야 하는 상황이다. 중소형사는 수익에서 부동산 금융 비중이 크고, 모회사의 자금지원 여력이 낮아 대형사에 비해 재무 안정성이 떨어지는 반면, 부실자산 처리 부담은 더 크다.

비교적 열악한 환경 속에서 부실정리를 꾸준히 추진해 나가야 한다. 또한, 수익 규모를 유지하기 위해서는 부동산 금융 시장에서 중소형 캐피탈사의 역할이 다시 확대되기 전까지, 부동산 PF를 대체할 신규 수익원을 발굴할 필요가 있다.