주택시장 양극화 시대, 미분양 주택 해소 방안은
주택시장 양극화 현상
현재 우리나라 주택시장은 두 가지 심각한 문제에 직면해 있다. 하나는 서울과 지방 간의 극심한 주택가격 양극화이고, 다른 하나는 지방의 과도한 미분양 주택 문제다. 이 두 현상은 서로 맞물려 주택시장의 구조적 불균형을 심화시키고 있다.
주택가격 양극화는 우리나라만의 현상은 아니다. 세계 주요국에서도 대도시와 지방 간의 자산가치 격차가 확대되는 추세가 뚜렷하다. 그러나 우리나라의 경우, 서울과 지방의 주택가격 격차는 그 폭이 유독 크고, 회복 가능성 또한 제한적이라는 점에서 더욱 심각하다.
그럼에도 불구하고 정부의 주택정책은 여전히 수도권의 가격 안정에만 초점을 맞추고 있는 듯하다. 강력한 대출 규제와 세제 강화 등 수요 억제 중심의 정책이 지속적으로 시행되고 있지만, 이는 지방 주택시장의 수요 심리를 더욱 위축시키는 부작용을 초래하고 있다. 수도권의 과열을 식히기 위한 대책이 지방의 침체를 심화시키는 역설적인 결과를 낳고 있는 것이다. 이제 정책의 무게중심을 조정할 때다. 수도권 중심의 가격 안정 정책 뿐만 아니라, 지방 주택시장의 구조적 회복을 위한 실질적 접근이 필요하다. 이에 지방 미분양 주택의 현황과 문제점을 살펴보고, 미분양 주택 해소를 위한 시장 친화적인 방안을 제시하고자 한다.
미분양 주택의 현황과 문제점
2008년 글로벌 금융위기 이후 2010년~2015년 무렵, 우리나라의 미분양 주택 상황은 매우 심각한 수준이었다. 다행히 2015년 이후 부동산 경기가 회복세를 보이면서 미분양 주택 문제는 해소되는 듯했으나, 2021년부터 다시 증가세로 전환되었고, 현재는 서울 일부 지역을 제외한 전국적인 현상으로 확대되고 있다. 공식 통계상 미분양 주택은 약 7만 가구로 집계되지만, 비공식 추정치는 약 16만 5천 가구에 달하며, 미분양 주택 금액은 약 70조 원 규모로 추산된다. 더욱이, 인허가를 마쳤음에도 미분양 우려로 착공을 미루고 있는 분양 예정 물량이 약13만 5천 가구에 이르고 있다. 특히 최근 들어 준공 후에도 판매되지 못한 ‘악성 미분양’이 급증하면서 주택시장 전반의 불안요인이 커지고 있다.
이와 같은 미분양 주택의 증가는 여러 경제 부문에 연쇄적 영향을 미치는 구조적 문제를 발생시킨다.
1.건설사의 재정 악화와 부도 위험이 커지면서 기업 부실이 확산되고, 이는 금융기관의 대출 건전성 악화로 이어진다.
2.금융권은 위험 회피를 위해 보수적인 자금 운용과 신규 대출 축소에 나서게 되며, 이는 다시 신규 주택공급의 위축을 초래한다.
3.주택 공급의 위축은 장기적으로 미래 세대의 주거 불안을 가중시키고, 수도권·비수도권 간의 주택시장 불균형을 더욱 심화시킨다.
4.지방의 미분양 주택 증가는 지역경제의 활력 저하와 경제적 불균형 확대로 이어져, 결과적으로 국가 전체의 건강한 성장 잠재력을 약화시키는 요인이 된다.
따라서 미분양 주택 문제는 단순히 건설업계의 재정 악화 문제가 아니라, 금융안정·주거복지·지역균형발전이라는 국가적 차원의 과제와 직결된다.
미분양 주택 해소 방안
정부에서 추진하는 기존 미분양 주택 정책은 크게 세가지가 있다. 기존 미분양 주택 정책은 주택 공급자(시행자, 건설회사) 중심의 지원 정책으로 공공의 과중한 재무 부담과 제한된 예산, 이해관계자들 간의 가격 협상이 원활하지 못한 측면이 있다. 또한 미분양 주택의 근본 해결책이라 할 수 있는 수요 회복에 영향을 주지 못해서 전국적인 미분양 주택 문제를 해결하는데 일정한 한계가 있다고 생각된다.
기존 정부의 미분양 주택정책의 한계를 극복하면서 기존 정책과 어울어져 그 효과를 극대화할 수 있는 “매수청구권 활용 민간협력 모형”을 제시해보고자 한다. 본 방안은 “미래 특정시점에 미리 정해진 가격, 즉 재분양가격으로 소유하고 있는 주택을 다시 되팔 수 있는 권리인 “매수청구권(Put Option)”을 수분양자에게 부여하여 실수요자의 매수 심리를 회복시키는 분양 모형”이다.
1.먼저 주택매입기구가 민관합동으로 설립되고, 공공부문과 금융기관, 주택공급자(시행사, 건설사, 대주), 주택매입기구 등이 출자확약을 한다. 주택매입기구는 주택공급자로부터 수수료(분양액의 1.5%~2%)를 받고, 주택이 분양될 경우 수분양자에게 매수청구권을 부여한다.
2.이후 수분양자가 계약기간(2년 ~ 8년) 동안 입주하거나 임대 후, 계약만료 시점에 분양 받은 주택가격이 하락할 경우, 주택매입기구를 상대로 매수청구를 할 수 있다.
3.매수청구가 실행될 경우, 주택매입기구는 직접(소규모로 매입 청구되는 경우) 또는 리츠를 설립하여 동 주택을 매입하고 나서, 임대사업을 하면서 주택가격 회복 시 순차적으로 동 주택을 매각하여 투자금을 회수한다.
단계별 프로세스를 살펴보면, 먼저 투기가열지구를 제외한 미분양 주택(아파트, 주거용 오피스텔, 도시형생활주택)을 대상사업으로 접수를 받고, 내부 검토를 통해 타당성이 인정되면 매수청구권 계약을 체결하고 재분양을 실행한다. 수분양자가 만기 도래 시 60일 이내에 매수청구 여부를 결정할 수 있다.
매수청구시 주택매입기구의 펀딩 구조는 다음과 같다. 총매입비 중 약 70%는 HUG 보증부 주택담보대출로 조달하며, 나머지 30%는 주택매입기구의 출자금(주택매입권 판매수수료의 50%)과 공급자 출자금(총 분양액의 약3%)이 보통주 형태로 참여하고, 이 금액으로 부족할 경우 금융기관과 공공부문이 우선주 형태로 참여하여 자금을 보안한다. 이러한 재원 조달 구조는 공공재원 투입을 최소화하면서 민간재원 활용을 극대화하여 미분양 주택 문제를 해결하는 시장 친화적인 민관협력 모형이라 할 수 있다.
매수청구권 계약은 실수요자들의 매수심리 회복을 통해, 재분양 시장을 활성화할 것이다. 즉, 수분양자가 분양 받은 주택의 가격 하락에 대한 불안을 해소하고, 자금이 필요한 시기에 부동산중개수수료 부담없이 즉시 유동성을 확보할 수 있도록 하여 수분양자들의 능동적인 재무 설계를 가능하게 할 것으로 예상된다. 이외에도 민관협력모형의 실행으로 인해 다음과 같은 효과를 기대해 볼 수 있다.
1.공공부문은 시장기능을 살리기 위한 언덕 역할을 통해 재정부담을 최소화하면서 미분양 주택 문제를 해결하고 지역경제를 살리는 시장 친화적인 방안이라 할 수 있다.
2.주택 수요자의 매수 심리 회복을 통해 시장 기능이 작동되도록 하는 수요자 중심의 정책이며, 본 모형을 통해 매수 심리가 회복된다면 분양의 큰 흐름이 형성되고 확산될 수 있다.
3.기존 미분양 주택 정책과 혼용하여 그 효과를 극대화할 수 있을 것으로 예상된다. 예를 들어 “HUG의 환매조건부 매입” 방식과 혼용한다면 HUG의 부담을 줄이면서 건설기간 중에 건설사에게 유동성을 공급해 주는 방안이 될 수 있다.
4.양질의 기업형 임대주택사업자를 양성할 수 있고, 소셜 믹싱(Social Mixing)이 가능한 양질의 임대주택을 공급할 수 있다는 점도 기대효과라 할 수 있다.
본 방안이 미분양 주택 문제를 완전히 해결하지는 못하겠지만, 경기적 요인이나 매수심리 위축으로 발생한 미분양 주택 문제 해결에는 분명히 효과가 있을 것으로 판단된다. 국회 차원의 논의가 진행 중인 만큼, 정부 관계 부처 간 긴밀하고 원활한 협의를 통해 미분양 주택이 조속히 해소되고 지역 경제가 다시 활력을 되찾기를 기대해 본다.
