주택담보대출 규제가 PF시장에 미치는 영향

지난 6월 27일, 정부는 주택시장의 안정을 위해 전 금융권을 대상으로 하는 가계부채 관리 방안을 발표했다. 올해 가계대출의 총량 관리목표를 강화하고, 민간 금융권과 정책대출의 상품별 한도를 낮추는 등 적극적인 시장 안정 조치가 포함됐다. 특히 수도권은 LTV와 DSR 기준으로 관리하던 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하면서, 고가주택이 밀집한 지역일수록 대출한도가 크게 낮아졌다.

주택담보대출 한도의 축소는 정비사업에도 영향을 미치고 있다. 재개발·재건축 이주비 대출도 주택담보대출에 포함되기 때문에, 아직 관리처분인가를 받지 못한 정비사업장은 이주비 한도가 6억원으로 제한된다. 서울 강남권은 이주비 확보에 특히 어려움을 겪을 것으로 보인다.

강남구·서초구는 국민평형 아파트의 평균 전세가격이 9억원을 넘는다. 6억원 한도의 이주비 대출로는 전세주택을 구하기도 쉽지 않다. 정비사업 주택에 세입자가 있는 경우에는 세입자 보증금을 지급하고 남은 금액으로 전세주택을 마련해야 하므로 더욱 어렵다.

이로 인해, 조합에서 조합원에게 대여하는 추가 이주비가 이주비 부족 문제를 해결할 대안으로 부상하고 있다. 추가 이주비는 건설사가 조합에 직접 대여하거나, 건설사 보증으로 조합이 금융기관에서 대출을 받는 방식이다.

조합원 개인의 주택담보대출이 아니라 조합의 사업비 대출로 분류되므로, 추가 이주비 지급액은 주택담보대출에 적용되는 6억원 한도의 제한을 받지 않는다. 이로 인해 최근 시공사 입찰이 진행 중인 서울 주요지역 재건축 사업에서는 추가 이주비를 포함한 건설사의 자금 지원이 주요 수주 조건으로 부상했다.

추가 이주비의 형태는 조합의 사업비 대출이지만, 실질적으로는 조합원의 이주비 대출이다. 건설사가 대여하거나 보증하는 조합의 사업비 대출이 정부의 가계대출 규제에 대한 ‘우회 지원’일 수 있다는 논란을 피하기 어려운 이유다.

과거에도 주택가액 15억원 이상 및 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 조치가 시행되었을 때, 조합의 사업비 대출을 활용한 우회·편법 지원 논란이 발생한 바 있다. 원활한 사업 진행을 위해 세입자 보증금 반환, 조합원의 이주 문제를 해결해야 하는 조합과 건설사, 그리고 규제의 사각지대를 방지하고 부당지원을 막으려는 정부의 입장이 충돌했던 것이다. 결국 2023년 ‘정비사업 계약업무처리기준’을 개정해, 건설사가 재건축 조합에 추가 이주비를 대여하는 것을 허용하면서 논란은 다소 완화됐다.

이번 주택담보대출 한도 축소로 인해, 건설사의 대여·보증을 통한 조합의 사업비 대출은 당분간 증가할 것으로 보인다. 서울시 정비사업 통계를 보면, 재건축 단지 중 조합설립인가·사업시행인가 단계에 있는 단지의 토지 등 소유자(조합원 수)는 각각 4.9만명과 2.3만명이다.

이 중 조합설립인가를 받아 사업이 구체화된 단지는 이번 한도 축소 규제가 적용될 수 있는 곳이다. 강남3구, 용산구, 성동구, 강동구, 양천구 등 주택가격이 높은 7개 구만 대상으로 하더라도, 조합설립인가 단계는 3.8만명, 사업시행인가 단계는 1.3만명으로 합계 약 5.1만명의 조합원이 추가 이주비를 요청할 수 있다.

이들 7개 구 재건축 사업에서 토지 등 소유자 1인당 1억원의 추가 이주비를 받는다고 가정하면, 필요한 자금 규모는 약 5조원에 달한다. 2025년 3월 기준, 삼성물산, 현대건설, GS건설, DL이앤씨가 보증한 정비사업 PF 대출잔액은 각각 1.6조원, 5.4조원, 1.6조원, 0.9조원이다.

추가 이주비 요청 규모가 이들 4개 건설사가 보증한 PF 대출잔액의 절반에 달하는 셈이다. 물론, 건설사의 신용보강 부담이나 조합 및 조합원의 금융비용 부담을 감안하면, 실제 추가 이주비 대출 및 실행 규모는 이보다 낮을 가능성이 높다. 그럼에도 불구하고, 추가 이주비는 건설사의 PF 보증 부담을 가중시킬 가능성이 있다.

정비사업에서 건설사의 신용보강 부담이 늘어나면, 일반 PF 시장에도 영향이 미칠 수 있다. 최근 건설사들이 PF 신용공여 규모를 보다 적극적으로 관리하고 있는 상황에서, 정비사업 위주로 재원을 할당할 수 있기 때문이다. 실제로 최근 대형 건설사들은 정비사업 수주를 크게 늘리고 있다. 언론 보도에 따르면, 2025년 상반기 10대 건설사의 정비사업 수주금액은 작년 같은 기간의 2배를 넘었다.

결국, 가계부채 관리를 위한 주택담보대출 규제의 나비효과가 PF 시장에도 영향을 미칠 가능성이 있다. 최근 부동산 PF 시장에서 중견 이하 건설사의 입지가 약화되고, 대형 건설사 위주로 시공에 참여하고 있는 상황이라 더욱 그렇다.

국내 경제의 위험 요인으로 지목되어 온 가계부채를 보다 적극적으로 관리하고, 대형 건설사들이 손실 우려가 낮은 정비사업 위주로 신용을 공여하고 사업을 수주하는 것은 부실 리스크를 낮춘다는 점에서 긍정적이다.

다만, 이주비 한도 규제로 원래 가계대출에서 소화되던 여신이 추가 이주비라는 형태로 PF 시장으로 이동하면서 PF 시장의 가용 재원을 축소시키지 않도록, 향후 시장 추이를 면밀히 지켜볼 필요가 있다.