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부동산의 캐피탈 스택(Capital Stack) 알아보기

김경희
김경희
- 14분 걸림 -

최근 불거진 전세사기 이슈가 사회에 큰 충격을 주고 있습니다. 안타까운 일이 발생했습니다. 부동산에서 돈의 구성이 어떻게 되는지 확인하는 게 중요합니다.

부동산에 투자하는 방법에는 임대 부동산 소유, 재판매를 위한 재건축과 리모델링 또는 개발사업을 위한 부동산 구매,  부동산펀드 또는 리츠에 투자하는 등 다양한 방법이 있습니다.

거의 예외 없이 모든 주거용 및 상업용 부동산은 자기자본과 부채를 조합해 취득하게 됩니다.

적절한 부동산 투자를 선택하기 전에 해당 투자와 관련된 리스크를 식별하는 것이 중요합니다. 리스크 평가와 관련해  자주 사용하게 되는 중요한 용어는 "캐피탈 스택(Capital Stack)"입니다. 캐피탈 스택은 부동산 투자 자금을 조달하는 데 필요한 다양한 자금 조달 계층을 의미합니다.

계층을 사용하면 거래에 관련된 당사자들이 자본의 출처를 이해하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 부채 상환 및 이익 분배에 대한 우선순위가 어디에 있는지도 이해할 수 있습니다.

A라는 투자자가 있다면, A의 투자가 캐피탈 스택에 속하고 다른 위치와 비교해 갖는 순위는 해당 투자의 위험에 직접적으로 영향을 미칩니다.

모든 것이 계획대로 진행되면 캐피탈 스택 모든 위치에서 목표 수익이 지급됩니다. 그러나 불행하게도 상황이 항상 계획대로 진행되는 것은 아니며, 투자를 결정하기 전에 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있도록 캐피탈 스택에서 A의 위치를 이해해야 합니다. A의 투자가 캐피탈 스택 내에서 어디에 위치하는지 식별함으로써 A는 지불 시기 및 투자와 관련된 기본 위험의 양에 대해 더 많이 이해할 수 있습니다.

부동산 투자에서가장 일반적인 4개 계층은  보통주, 우선주, 메자닌 부채 및 선순위 부채입니다 .

맨 아래에서 시작해선순위 부채가 먼저 상환되고 메자닌 부채, 우선주, 보통주 순으로 상환됩니다. 부동산 투자가 예상대로 수행되지 않으면 수익과 함께 투자한 자금을 모두 상환할 자금이 충분하지 않을 수 있습니다.

하위 레이어가 먼저 상환되며 상위 레이어는 다른 누구보다 먼저 손실을 입게 됩니다.  최상위에 있는 경우 본질적으로 하위 계층보다 더 많은 리스크가 있습니다. 캐피탈 스택의 맨 아래에 있으면 다른 위치에 비해 투자가 더 안전합니다. 그러나 예상 수익은 일반적으로 리스크의 양에 따라 구성됩니다.

캐피탈 스택의 맨 아래에 투자하는 것이 일반적으로 더 안전하지만 일반적으로 더 낮은 수익을 생성합니다. 캐피탈 스택의 최상위에 투자하는 것은 덜 안전하지만 상승 잠재력이 더 많은 경향이 있습니다. 투자 목표에 따라 여러 계층이 동시에 투자하여 위험과 수익을 다양화할 수 있습니다.

(1)보통주

투자의 보통주 자본은 캐피탈 스택의 최상위 계층으로 간주됩니다. 부동산 스택의 이 부분은 가장 위험하지만 잠재적으로 가장 리턴이 큰 계층으로 간주됩니다.

여러 가지 이유로 위험합니다. 첫째, A가 이 투자 계층에 관여할 때, 프로젝트에 투자된 다른 모든 자본 계층은 당신보다 먼저 상환을 받게 될 것입니다. 즉, 마지막에 지급됩니다. 둘째, 보통주는 일반적으로 부동산에 대한 기록된 담보권이 없으며 일반적으로 반복 지급을 받을 자격도 없습니다.

오히려 전체 투자의 수익, 원금 및 잠재적 수익은 일반적으로 부동산이 매각되거나 다른 유동성 이벤트가 있을 때까지 실현되지 않습니다. 투자가 예상대로 수행되지 않으면 잠재적으로 초기 투자의 일부 또는 전부를 잃을 위험이 있습니다.

반면에 캐피탈 스택의 보통주에 투자하는 것이 가장 수익성이 높을 수 있습니다. 잠재적인 수익은 일반적으로 보통주 투자자에게 제한되지 않습니다. 따라서 투자가 크게 성공할 경우 보통주 투자자는 상당한 수익을 실현할 수 있습니다.

보통주에 투자하는 경우 일반적으로 부동산 투자 스폰서와 나란히 서게 됩니다. 스폰서는 종종 캐피탈 스택에서 가장 높은 위치로 여겨집니다. 이는 스폰서가 모든 포지션에 대비 수익을 극대화하도록 장려합니다. 스폰서는 아래의 모든 포지션이 먼저 지급되는 경우에만 수익을 실현하기 때문입니다. 아래의 모든 계층이 지불되면 스폰서는 보통주 계층의 다른 투자자와 함께 나머지 상승 여력도 갖게 됩니다.

(2)우선주

부동산 투자를 위한 우선주 지분은 보통주 계층 바로 아래에 있는 계층입니다. 이는 구성 방식과 관련하여 상당한 유연성을 제공하는 가단성 계층이지만 일반적으로 지불해야 하는 선호 수익률을 수반하므로 보통주 계층보다 더 확실성을 제공합니다. 우선주 계층은 또한 보통주 투자자보다 먼저 상환할 권리를 가지므로 관련 리스크가 줄어듭니다.

우선주 계층은 일반적으로 보통주와 메자닌 부채 계층의 특성을 공유하는 하이브리드로 구성됩니다. 보통주 계층과 마찬가지로 우선주 계층은 일반적으로 투자의 상승 여력 중 일부(적지만)를 공유합니다. 메자닌 부채 계층과 마찬가지로 보통주 계층도 정기적인 반복 지불에 대한 권리를 가질 수 있습니다.

우선주 계층을 구성하는 방법에는 여러 가지가 있지만 이 계층에 대한 투자는 종종 "하드" 또는 "소프트"로 구분됩니다. "하드" 우선주 투자는 덜 위험한 경향이 있습니다. 일반적으로 현금 흐름이나 투자 실적에 관계없이 우선 수익을 지급해야 하며, 지급이 이루어지지 않을 경우 투자를 통제하거나 매각을 강제할 수 있는 권리를 포함하여 다양한 구제책이 수반됩니다. 이러한 방식으로 메자닌 부채 계층과 매우 유사하게 작동합니다. 대조적으로, "소프트" 우선주 투자는 일반적으로 충분한 현금 흐름이 있는 경우에만 지불이 필요하며 이러한 지불이 이루어지지 않으면 구제책을 수반할 수도 있고 수반하지 않을 수도 있습니다. 이러한 방식으로 "소프트" 우선주 투자는 보통주 계층과 더 유사합니다.

(3)메자닌 부채

메자닌 부채 계층은 선순위 부채 바로 위에 위치합니다. 즉, 선순위 부채 투자자 바로 다음과 주식 계층 이전에 지불 우선순위가 있습니다.

메자닌 부채는 일반적으로 선순위 부채 및 자본의 특성을 포함합니다. 선순위 채권과 마찬가지로 메자닌 채권 투자자는 일반적으로 투자 성과와 관련이 없는 명시된 이율로 정기적으로 지불 받을 권리가 있으며 그 비율은 리스크 증가로 인해 일반적으로 선순위 부채 비율보다 높습니다.

주식과 마찬가지로 메자닌 채권 투자자는 일반적으로 잠재적 이익의 일부를 공유할 권리가 있지만 주식 계층보다 훨씬 낮은 부분을 차지합니다.

그러나 선순위 부채와 달리 메자닌 부채는 일반적으로 부동산 자체에 대한 기록된 이자로 담보되지 않습니다. 메자닌 부채 투자자는 제한된 압류 권리를 가질 수 있지만 일반적으로 당사자 간의 계약 조건에 따라 결정됩니다. 메자닌 부채는 주식과 달리 부채입니다. 상환권은 투자 성과와 관계없이 부여됩니다.

메자닌 부채 계층은 캐피탈 스택에서 더 낮은 위치에서 보장된 지급 권리를 확보하면서 잠재적인 상승 여력을 공유하려는 경우 매력적일 수 있습니다.

(4)선순위 부채

부동산 투자를 위한 선순위 부채는 캐피탈 스택의 기초입니다. 일반적으로 캐피탈스택에서 가장 큰 규모를 차지하며 리스크가 적으며 비용이 가장 적게 드는 부분입니다. 투자자로서 최소한의 리스크로 투자하고 싶다면 선순위 부채 투자를 고려해야 합니다.

선순위 부채는  부동산에 대해 기록된 신탁 증서 또는 모기지에 의해 보호됩니다. 즉 차용인이 차압 절차를 통해 정기적인 지불을 불이행하는 경우 A가 부동산 소유권을 주장할 수 있습니다. 또한 궁극적인 성과나 투자의 성공과 관련이 없는 명시된 이율로 매월 정기적으로 이자를 지불하도록 구성되어 있습니다.

상대적 위험이 낮기 때문에 선순위 부채 투자의 수익률도 낮습니다. 선순위 채무 투자자로서 A는 해당 프로젝트의 잠재적 상승이나 이익을 공유할 권리가 없습니다. 협상된 대출 문서에 명시된 비율이 A가 받을 것으로 기대할 수 있는 수익입니다.

캐피탈 스택이 의미하는 것

Capital Stack의 다른 위치가 다른 방식으로 투자에 영향을 미친다는 것을 이해하는 것이 중요합니다. 부동산 투자에서 취해야 할 입장은 모두 광범위한 포트폴리오 전략과 리스크 성향에 달려 있습니다.

가장 높은  투자자본수익률(ROI)을 제공하는 위험한 투자를 하는 것이라면 일반적으로 보통주 및 우선주에 초점을 맞춥니다. 반면에 수익률이 낮아도 리스크 회피 투자를 원한다면 선순위 부채 또는 메자닌 부채 계층에 위치하는 것이 훨씬 낫습니다.

캐피탈 스택을 이해하는 것은 리스크를 평가하고 부동산 투자가 A에게 적합한지 평가하는 데 필요한 작지만 중요한 정보 중 하나에 불과합니다. 예를 들어 선순위 부채에 투자할 수 있지만 기본 투자가 건전하지 않은 경우 여전히 나쁜 투자가 될 수 있습니다. 반대로, 일반 주식 투자는 위험을 완화하고 상당한 상승 기회를 제공하는 다른 요소가 존재하는 경우 관련 위험을 감수할 가치가 충분할 수 있습니다.

캐피탈 스택의 다양한 구성 요소는 모든 유형의 부동산 거래를 위한 자금 조달의 프레임워크입니다. 올바른 구성 요소의 조합을 선택하면 프로젝트의 자금 조달 및 수익성을 주도할 때 프로젝트의 성패를 좌우할 수 있습니다.

프로젝트의 수익성을 과도하게 활용하는 것은 많은 부동산 투자자에게 공통적인 위험입니다. 즉, 자본 부분을 기준으로 예상 수익을 확대하기 위해 캐피탈 스택의 부채 부분을 늘립니다. 이렇게 하면 예상 이익에 비해 필요한 자기자본의 양이 줄어들지만 선순위 또는 메자닌 부채를 갚을 수 없는 경우 과도한 채무 불이행 또는 압류 위험에 프로젝트가 노출될 수도 있습니다.

부채와 자본 사이의 자본 구조에서 최적의 균형을 찾고 적절한 수준의 우선주와 메자닌 부채를 통합하는 것은 수년간의 부동산 투자 경험, 지식을 통해서만 달성할 수 있습니다.

특히, 모든 상업용 부동산 투자의 캐피탈 스택은 투자자가 자본 및 부채 구조, 프로젝트의 위험 수익 프로파일을 분석할 때 파악해야 하는 가장 중요한 개념 중 하나라고 할 수 있습니다.

상업용 부동산에 대한 투자에는 어느 정도의 위험이 있으므로 투자자는 캐피탈 스택을 활용해 현금 흐름 및 수익에 대한 적격성 측면에서 리스크 및 상환 일정과 자신의 위치를 평가하고 투자 가치가 있는지를 확인할 수 있습니다.

캐피탈 스택 분석을 통해 투자자는 투자와 관련된 위험 수준을 결정할 수 있습니다. 자본 구조의 부채 비율이 높을 경우(레버리지를 높이기 위해 자본 스택의 부채 부분을 늘리는 것) 이는 더 많은 자금 조달 비용을 의미하며 결과적으로 시장 상황이 변하고 프로젝트가 수익 목표를 달성하지 못할 경우 차입자의 채무 불이행 위험이 높아집니다. 즉, 예상 이익에 비해 필요한 자기자본의 양을 줄임으로써 수익에 대한 증폭 효과를 생성하지만 부채를 상환할 수 없는 경우 프로젝트를 압류의 과도한 위험에 노출될 수 있습니다.

(참고: 1) trustabcapital, 2) August Biniaz)

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김경희

김경희 본태C&D 대표는 대림산업( DL이앤씨)에서 31년 동안 근무하고 임원으로 퇴임했습니다. 지금은 건설기업과 디벨로퍼를 서포트하는 일을 하고 있습니다. '중소건설기업 성장 매뉴얼'의 저자입니다. 사람이 중심되는 건축과 도시를 만들고자 합니다. 최근 디벨로퍼 입문자와 현직 디벨로퍼를 위한 기본서 `디벨로퍼101' 책을 출간했습니다.

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