최대위기 맞은 신탁사 책준확약...대주단 불신에 정부는 규제 움직임
부동산신탁사의 책임준공확약(책임준공형 관리형 토지신탁, 책준관토, 책준확약)상품이 지난 2015년 처음 선보인 이래 최대 위기를 맞고 있다. 신탁사가 확약한 책준 사업장 중 준공 기한이 경과된 사업장이 60곳을 넘기면서 신탁사들의 리스크 우려가 커지고 있다.
신규 책준확약에 대한 시장 수요도 급감하고 있다. 책준확약을 위해 필수사업비를 확보할 수 있는 정도의 PF금융조달이 어려울 뿐더러 PF대주단은 건설사의 책준 기한 초과 이후 신탁사의 배상을 믿지 못하겠다며 책준확약을 꺼리고 있다. 엎친데 덮친격으로 금융당국은 신탁사 책준확약 규제를 강화할 책준 업무처리 가이드라인을 상반기내 시행할 방침이다. 이래저래 진퇴양난에 빠진 셈이다.
2015년 등장 이후 신탁사 효자상품된 책준확약
신탁사 책준확약이 첫 선을 보인 것은 지난 2015년이다. 당시 한국토지신탁과 한국자산신탁이 개발 노하우와 자금조달 능력을 등에 업고 차입형 토지신탁을 통해 시장 지위를 키우고 있었다.
이에 금융계열 신탁사들은 독립계열 신탁사를 견제하고 비토지신탁(비개발신탁) 분야에서 영업을 확대할 필요성을 갖게 됐다. 때 마침 경기 호황을 타고 중소 건설사들이 PF시장 진입을 노리고 있었고 이들의 책임준공 이행을 보강할, 즉 신탁사 책임준공 확약에 대한 증권사들의 니즈가 커지고 있었다. 당시만 해도 대형 시공사의 책임준공 약속은 믿을 수 있었지만 중소 건설사의 책임준공 약속은 믿을 수 없기에 외부 금융기관이 중첩적 보증을 해야만 했다.
이에 KB부동산신탁이 2015년 책준상품을 처음 출시해 히트를 쳤고 책준상품은 역대 최대 당기순이익을 매년 갱신해주는 효자상품이 됐다. 이어 하나자산신탁이 2016년 뛰어들었고, 2년 뒤인 2018년 신한과 우리자산신탁도 시장에 합류하면서 금융지주 책준확약상품의 전성시대가 열렸다. 2020년 이후에는 교보자산신탁과 신규 인가 3사 신탁사(대신, 한투, 신영)도 책준시장에 진출하며 시장 경쟁은 더욱 치열해졌다.
손해배상 발생 우려 책준사업장 62곳 달해
그러나 지난해 이후 부동산경기가 얼어붙고 중소 시공사들의 부실위험이 커지면서 신탁사의 책준상품이 애물단지가 되고 있다, 2015년 책준 상품 출시 이후 부동산 경기가 줄곧 좋았던 탓에 신탁사들이 책준 미이행 발생에 따른 배상을 한 사례가 거의 없어 신탁사의 최근 대응 움직임이 대주단의 신뢰를 얻지 못하고 있다.
최근 신탁사들이 사업장별 관리를 취합한 결과 1분기까지 준공 예정된 사업장 가운데 준공지연 사업장은 234곳에 이른다. 이 중 책준 기한 경과에 따라 손해배상 책임 발생 우려가 있는 책준 사업장은 62곳에 달한다. 신탁사들은 아직까지는 관리가 가능하다며 괜찮다는 입장이다. 62곳이 모두 대체시공사 선정 또는 신탁사 자체 관리가 가능한 범위에 있다고 설명한다.
그러나 시공사의 공정률이 부진하거나 미분양이 지속될 경우 부동산 신탁사와 대주단간 분쟁 확대나 신탁사의 재무 리스크 증가가 불가피할 전망이다. 한국신용평가에 따르면 책준 상품의 경우 계획 공정률과 실제 공정률이 5%포인트 이상 벌어진 사업장 수가 2021년 12월 48곳에서 지난해 9월 116개로 늘어나는 등 사업 위험도가 높아지고 있다. 한신평이 신탁사들을 대상으로 분석한 결과 현재 수준의 부동산 경기가 이어지는 경우 위험 사업장 비율은 8%대로 나타났다. 이때 부동산 신탁사의 부채 비율은 88%로 예상됐다. 공정률 하락, 사업 원가 상승 등 시공사 위험 부담과 함께 미분양 리스크까지 발생하는 경우 위험 사업장 비율은 13%, 부채 비율은 195% 수준까지 치솟았다.
최근 책준 확약 기간 중 준공이 지연된 사업장 발생이 늘고 있지만 신탁사들은 관리 가능하다며 제때 대주단에 손해배상해주는 사례가 나오지 않고 있다. 반면 대주단의 불만이 갈수록 커지고 있다. 신탁사들은 손해배상을 해야 하는 경우 `금액을 신탁 정산 이후 확정하자', 또는 1착공지연, 불가피한 사유의 경우 책준확약 이행기간을 협의해 늘리자'는 식으로 이런 저런 조건을 늘리고 있어서다.
이에 대주단은 준공 이행 미이행과 같은 이벤트 발생시 신탁사들이 막상 `나몰라라'한다며 불만을 터뜨리고 있다. 한 금융기관 관계자는 "매출액의 2% 가까이를 책준 수수료로 받아가지만 책준확약에 대해 신탁사가 제 역할을 하지 않고 있다"면서 "사업주 입장에서는 신탁사들이 금융비용만 가져가는 셈"이라며 불신의 시선을 보내고 있다.
금융사와 신탁사간 불신의 골이 깊어지면서 앞으로 법적 소송도 줄을 이을 것이란 전망도 나온다. 금융사 관계자는 "공기가 초과된 사업장 상당수는 책준기한 연장을 해야하는데 협의가 원만하지 않을 경우 분쟁의 소지가 있다"면서 "앞으로 신탁사에 손해배상 비용을 청구하려면 법적 소송을 거쳐 손해배상 비용을 확정하는 게 최선이 될 것"이라고 지적했다.
책준확약 조건 금융조달 어렵고 정부는 규제 강화 움직임
대주단의 불신과 더불어 신탁사 책준확약이 가능한 금융 조달이 어려워지는 점도 책준확약에 위협 요인이다. 앞으로신탁사 책준확약을 받으려면 총사업비 80% 이상을 필수사업비 개념으로 미리 PF로 조달해야 한다.
업계가 자체 마련해 시행할 가이드라인(업계안)에 따르면 신탁사는 준공필수사업비 확보 여부 또는 비율을 점검한 후 책준신탁계약을 체결하자는 내용이 가이드라인에 담겼다. 신탁사의 책준 의무는 준공필수사업비의 확보를 전제로 부담하는 것이라는 취지를 신탁계약서에 반영하겠다는 것이다. 준공필수사업비란 분양이 하나도 되지 않았을 때에도 책임 준공할 수 있는 비용이다. 준공까지 들어가는 모든 비용을 PF자금으로 선제 확보해야 신탁사가 책준 확약할 수 있다는 뜻이다.
그런데 요즘과 같은 부동산 침체기에는 사업비(LTV)의 40% 이내 선순위를 확보할 수 있어도 사업비 40~80%까지인 중순위, 후순위 자금을 확보하기 쉽지 않다. 때문에 전체 사업비를 미리 확보하는 PF가 쉽지 않은 것이다. 신탁사 관계자는 "LTV이내 1순위로 메리츠금융그룹이나 새마을금고 등을 확보할 수 있지만 중,후순위에 참여할 금융사를 찾기 어렵다"면서 " 금융구조적으로 자금확보가 어려워 책준확약 활용도 어려울 것"이라고 말했다.
여기에다 금융당국이 책준 확약에 대한 규제를 강화할 예정이어서 책준확약시장은 더욱 얼어붙을 전망이다. 금융당국은 부동산신탁사의 책임준공(책준) 확약상품에 대한 리스크 관리를 위해 상반기 내 책임준공형 업무처리 가이드라인을 마련하기로 했다. 최근 건설사의 부도 위험이 높아짐에 따라 부동산신탁사로의 부실 전이를 막기 위한 사실상의 규제를 취하겠다는 것이다. 책준상품에 대한 신탁사별 한도(총량)를 정하는 방안과 준공 필수사업비(PF자금) 100% 확보를 전제로 한 조건부 책준 운용 도입 등을 검토하고 있다.
신탁사들도 앞으로 책준확약영업이 예전만큼 쉽지 않을 것으로 예상한다. 이에 하나자산신탁 등은 PF형 토지신탁 신상품 출시를 준비하는 등 대안 상품으로 포트폴리오를 바꿔나가고 있다.
