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실무자가 바라본 '이커머스 성장'과 '물류센터 투자'의 상관관계

이국환
이국환
- 6분 걸림 -
게티이미지뱅크

물류센터가 각광받는 이유

최근 몇 년간 물류센터는 부동산 투자 시장에서 가장 주목받는 자산이 됐습니다. 전자상거래 시장이 가파른 성장세를 보이면서 물류 수요가 급증한 데다, 코로나19로 인해 비대면 소비가 확산한 것이 주요 원인으로 꼽힙니다. 이 같은 시장 환경 속에서 물류센터는 투자자에 매력적인 투자처로 인식됐고, 높은 수익률에 대한 기대감도 한 껏 높아졌습니다.  

특히 전자상거래 시장의 급성장과 비대면 소비 확산(코로나19)으로 물류 수요가 급증하면서, 이커머스 업계의 물류센터 확보 경쟁이 치열해졌습니다. 쿠팡은 지난 2020년 3조원 규모의 대규모 투자를 단행하며 선제적 대응에 나섰고, 네이버와 카카오 등 주요 이커머스 기업들도 자체 물류센터 확보에 박차를 가했습니다. 이들의 전략적 행보는 물류 부동산 시장의 성장세를 가속화하는 동시에 물류산업의 패러다임을 바꾸는 계기가 됐습니다.

실무자가 바라본 물류센터 현황 및 전망

그러나  현재 물류센터 시장은 새로운 국면을 맞고 있습니다. 지난해 상반기부터 물류센터 신규 공급량이 급격히 증가했고, 하반기로 접어들면서 공급 증가, 공실률 상승, 임대료 하락 추세가 심화되며 시장 내 공급 우려가 커졌습니다.  

메이트플러스의 ‘2024년 물류부동산 시장동향 전망 보고서’에 따르면  지난해 3분기 수도권 물류센터의 공실률이 10.2%로, 전년 동기 대비 3.8% 상승한 것으로 나타났습니다. 업계에서도 공급 과잉에 대한 우려가 고조되는 가운데, 금리 인상과 건설비 상승에 따른 수익성 악화 또한 투자 심리를 위축시키는 요인으로 작용했습니다.  일각에서는 ‘패닉 바잉(공포 매수)’이라는 우스갯소리까지 등장할 정도로 불안감은 커졌습니다.

그럼에도 제 개인적으로는 물류센터 시장의 장기적 성장성에 대해 여전히 긍정적인 시각을 가지고 있습니다.  지난해 한국 온라인 쇼핑시장 규모는 전년 대비 10%이상 성장했고 신선식품 당일 배송 서비스, 편의점 대행 배송 확대 등 실생활 편의성을 제공하는 물류서비스 확장이 전망되기에 물류센터 수요는 앞으로도 꾸준할 것으 로 판단됩니다.

또한 국토교통부가 2023년 5월에 발표한 “수도권 물류시설 현황 및 전망” 데이터에 따르면, 수도권 물류센터의 노후화 비율이 약 50%이상으로 파악됩니다.  물류 자동화, 로봇, 빅데이터, 인공지능(AI) 등 첨단 기술을 물류 운영에 접목하려는 움직임이 가시화되면서 스마트 물류센터에 대한 수요로 이어져 노후시설 개선이나 신규 개발을 촉진할 것으로 기대됩니다.

이렇듯 장기적으로는 물류센터가 여전히 유망한 투자 자산으로 남을 것이라 생각됩니다. 다만 경쟁이 더욱 치열해진 데다 금리 인상과 건설비 상승의 영향으로 수익성 악화 우려도 있어, 차별화된 경쟁력을 갖추는 것이 무엇보다 중요하다고 봅니다.

성공적인 물류센터 투자의 핵심 요소와 향후 과제

그렇다면 경쟁이 심화되는 물류센터 시장에서 경쟁우위를 점하기 위한 핵심 요소는 무엇 일까요? 무엇보다 최적의 입지 선정이 성공의 기반이 될 것으로 보입니다. 이를 위해 소비시장 및 교통망과의 근접성, 향후 확장 기능성 등을 고려해 전략적 입지를 발굴해 내는 안목이 필요한 시점입니다. 아울러 사전 조사와 시장 분석 및 인허가 검토 등을 통해 리스크를 최소화하는 것이 필수적 조건이라고 생각합니다.

더불어 시설, 서비스 측면에서 차별화된 가치를 창출할 수 있어야 합니다. 첨단 물류 설비와 자동화 시스템 도입 등으로 운영 효율성을 높이는 동시에, 고객 맞춤형 물류 서비스를 제공할 수 있는 시스템 구축에 적극 나서야 한다고 생각합니다. 실제로 CJ대한 통운, 롯데물류, 쿠팡 등이 스마트 물류센터를 도입하며, 인공지능, 자동화 시스템, 로봇 기 술 활용 등 인건비를 절감하고 생산성을 높이는 데 주력하고 있습니다.  

또한, 우량 화주와의 장기 계약을 통한 안정적 물동량 확보, 전략적 제휴에 기반한 동반성장 모델 구축도 빼놓을 수 없는 경쟁력 요소입니다. 'CJ대한통운과 아마존', '쿠팡과 로젠', '롯데물류와 삼성전자' 등의 파트너십 강화 사례에서 보듯이 단기적 거래를 넘어 장기적 관점 으로 상호가 도움되는 협력 관계를 만드는 것이 무엇보다 중요하다고 생각합니다.

물류산업이 새로운 변화를 맞이하는 상황에서 앞으로는 무분별한 물류센터 개발보다 신중하고 전략적인 접근이 필수라고 생각합니다. 건설비와 금융비 등 비용 상승으로 인한 사업 리스크가 커진 만큼 사전 타당성 검토를 더욱 꼼꼼히 해야 하며, 아울러 운영 효율화와 서비스 고도화를 통해 경쟁력을 만드는 노력도 필요합니다.

이를 위해 물류산업과 관계된 모든 이해관계자들이 긴밀히 소통하고 협력하며 지속 가능한 물류 산업을 조성해 나가는 데 집중을 해야 할 때입니다.

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이국환

안녕하세요. 이국환입니다. 현재 부동산 공모PM(Project Management)을 맡고 있습니다. 콘텐츠를 전달하는 브랜드' 스크립터(SCRIPTER)'의 운영자이기도 합니다. 예전에는 부동산 큐레이션 뉴스레터 'KH.magazine'을 운영했습니다.

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