JB운용-스틱얼터너티브운용, 삼성동빌딩 인수 위해 손잡은 배경은

서울 삼성동빌딩 인수를 두고 초기에 경쟁하던 JB자산운용과 스틱얼터너티브자산운용이 컨소시엄을 구성해 우선협상대상자로 선정된 것으로 확인됐다. 시중 유동성 부족으로 거래 종결이 쉽지 않은 상황에서 경쟁보다는 협력을 선택한 것이다. JB운용이 투자기구(비히클)를 조성하고, 스틱얼터너티브운용이 투자 및 실수요기업(SI) 유치를 담당하는 형태로 역할을 분담했다.

양사 협력 배경과 거래 구조

11일 투자업계에 따르면 삼성동빌딩 매도자인 교보자산신탁과 우협인 JB운용 컨소시엄은 지난 7일 양해각서(MOU)를 체결했다. 우선협상 기간은 오는 4월 말까지다. JB운용과 스틱얼터너티브운용은 당초 개별적으로 매각 입찰을 준비했으나, 거래 성사를 위해 컨소시엄을 구성했다.  특히 SI 유치 및 자금 조달 과정에서의 시너지를 높이기 위해서다.

JB운용은 펀드와 리츠를 겸업하는 운용사로, 이번 거래에서 자산관리회사(AMC)를 맡는다. 인수 방식은 지분 매매(셰어딜)와 자산 소유권 매각(에셋딜) 중 셰어딜이 유력하게 검토되고 있다. 리츠 셰어딜 방식의 매입가는 평당 3800만 원, 펀드 에셋딜은 평당 3700만 원 수준이다. 소유권 이전에 따른 세금 및 부대비용을 줄이기 위해 셰어딜이 선호되지만, 매도자 리츠 측의 주주 동의, 감자 및 증자 절차, AMC 교체 등 거래 절차가 복잡하다는 점이 변수다.

스틱얼터너티브운용의 역할

대체자산 전문 운용사인 스틱얼터너티브운용은 JB운용이 조성하는 투자 비히클에 재간접펀드 형태로 투자할 예정이다. 특히 폭넓은 SI 투자자 네트워크를 활용해 건물 임대차 수요를 유치하는 데 기여할 전망이다. 스틱얼터너티브운용의 모회사인 스틱인베스트먼트는 국내 대표적인 벤처캐피털 및 사모투자(PE) 회사로, 다양한 산업군에 투자하고 있다.

정영경 본부장과 이윤태 전무가 딜 주도

이번 거래를 주도한 이는 JB운용 대체투자5본부의 정영경 상무와 스틱얼터너티브운용의 이윤태 전무다.

NH투자증권 출신인 정 상무는 지난해 5월 JB운용에 합류했다. 대체투자5본부는 실물자산 매입 자문 및 부동산 펀드 설정·운용을 강화하기 위해 신설됐다. 정 상무는 NH투자증권에서 20년간 실물자산 자문 및 주선 업무를 수행한 베테랑으로 꼽힌다. 이번 거래가 성사될 경우, JB운용 이직 이후 첫 대형 자산 편입 사례가 된다.

이 전무는 국민연금의 대체투자부문 출신으로 작년 말 여의도 NH캐피탈 빌딩  매입을 코람코와 함께 성공적으로 클로징했다.

삼성동빌딩 개요

삼성동 512번지에 위치한 삼성동빌딩은 연면적 9300평 규모의 중대형 오피스로, 강남권 사옥을 원하는 기업들 사이에서 높은 관심을 받아왔다. 현재 즉시 입주 가능한 전용면적 1400평을 보유하고 있다. 건물은 지하 8층~지상 17층 규모로, 전용률은 약 46.2%다.

해당 빌딩은 교보자산신탁이 지난 2019년 5월 ‘생보제십이호위탁관리리츠’를 통해 매입했다. 주요 주주는 사학연금(51.89%), 새마을금고중앙회(18.87%), KDB생명(14.15%) 등이다.