잘 나가는 켄달스퀘어, 두달 새 2개 물류센터PF 클로징
국내 최대 물류부동산 운용사인 ESR켄달스퀘어가 지난달과 이달에 걸쳐 2건의 물류센터 개발PF를 클로징한다. 지난달 북안성(당목)물류센터에 이어 이달 중 안성 능국리물류센터 금융조달을 마무리한다. 프로젝트마다 자기자본을 대거 투입하고, 임차인(화주) 풀이 두터운 점이 대주단 구성에 어필했다는 분석이다.
12일 투자은행(IB)업계에 따르면 켄달스퀘어운용은 지난달 말 안성시 죽산면 당목리 소재 북안성 물류센터의 본PF 1940억원을 조달했다. 이 중 신한은행(300억원) 신한캐피탈(100억원) 제주은행(100억원) 등 신한금융그룹이 500억원을 지원했다. 국민은행(240억원), DB손해보험(800억)도 참여했다. 이 프로젝트의 총 사업비는 3115억원이며 시행법인인 PFV의 에쿼티가 1175억원에 이른다. 이 물류센터는 연면적 4만7000평 규모의 상온과 저온이 혼합된 복합물류센터다.
켄달스퀘어운용은 또한 사모 프로젝트펀드를 설립해 시행하는 안성 일죽면 능국리 상온물류센터의 1350억원 규모 PF클로징을 앞뒀다. 대주별 내부 승인은 거친 상태로 다음주 약정을 거쳐 이달 말 대출금이 인출될 예정이다. 신한은행이 300억원을 대출 지원하는 등 사실상 주간사 역할을 맡았다. 이 사업의 에쿼티 역시 500억원으로 PF대출 대비 많은 편이다.
공급 과잉 이슈로 지난해부터 물류센터 PF시장이 냉각됐지만 켄달스퀘어는 이에 아랑곳하지 않고 2개의 개발사업 자금조달을 완료하는 것이다.
대주단으로 참여한 금융권은 우선 켄달스퀘어가 자기자본을 많이 투입하는 점을 높이 평가했다. 당목리 물류센터의 경우 전체 사업비의 40% 가량을 켄달스퀘어 측이 에쿼티로 투입했다. 켄달스퀘어의 모그룹인 홍콩 ESR 등이 자본을 투입했다. 금융사 관계자는 "자기자본을 선제적으로 많이 투입했기 때문에 준공 후 추가 자본 투입 없이 담보대출로 전환해 본PF를 상환받을 수 있다"고 말했다.
켄달스퀘어의 임차인 확보 능력도 대주들이 PF대출에 참여한 요인이다. 켄달스퀘어는 국내 최대인 연면적 140만평의 물류센터를 확보했으며 이 중 준공 운영중인 100만평의 임대율이 97%에 이른다. 켄달스퀘어가 장기간 개발 운영하며 확보한 임차인 네트워크와 풀(POOL)이 넓어 임차인을 구성하는 역량이 독보적이라는 평가다. 이커머스 및 글로벌 3자물류(3PL)기업이 주요 고객이다.
금융사 관계자는 "쿠팡이나 CJ 등 대형 화주가 켄달스퀘어에 물류 임대를 요청하고 있다"면서 "개발 단계에서 사전 임차인을 채우지는 않았지만 켄달스퀘어의 마케팅 역량을 신뢰한 데 따라 대주에 참여했다"고 강조했다.
켄달스퀘어는 한국 물류시장 경기가 지난해와 올해 바닥을 칠 것으로 보고 물류사업을 확장해가고 있다. 또한 한국의 기술발전, 지속적인 도시화, 인구통계학적 변화 등이 물류시장 성장세를 계속 이끌 것으로 평가한다. 한국의 이커머스 시장은 지난 10년간 21%의 성장률을 기록했다. 인구통계학적 관점에서 볼 때 한국은 세계에서 1인 가구 비율이 가장 높은 국가 중 하나다.
최근 켄달스퀘어의 영구개방형 물류부동산펀드에 4억달러를 투자한 네덜란드 연기금 APG측은 투자 배경에 대해 "한국인의 절반 가까이가 혼자 살고 있으며, 그 수는 계속 증가하고 있다"면서 "이러한 추세는 온라인 홈쇼핑의 증가로 이어지며, 특히 즉석식품의 증가로 인해 창고 공간에 대한 수요가 증가하고 있다"고 밝힌 바 있다.
