작년 수도권 물류센터 평당 매매가 710만원 돌파...전년 대비 27% ↑

지난해 수도권 물류센터의 평(3.3㎡)당 매매가가  전년 대비 27% 급등해 710만원을 돌파한 것으로 나타났다.

교보리얼코가 최근 발표한 `물류&산업 부동산 동향 리포트'에 따르면 지난해 수도권 물류센터 매매 거래 건수는 총 49건으로 집계됐다.  평당 매매가는 전년에 비해 27% 상승한 711만원으로 분석됐다.

지난해 거래 건의 47%가 상온센터일 정도로 상온 창고 매매가 주류를 이뤘다.  상온창고에 대한 임대인 우위 시장이 장기간 지속될 것으로 보이는데다 공실리스크 축소 및 운용수익 증가로 인한 가치 상승이 예상되자 상온창고 매매가 인기를 보였다고 교보리얼코는 분석했다.

상온과 저온을 합한 복합센터의 경우 우량 임차인을 유치하고 재무 건전성이 확보된 대형센터 매매 건이 가격 상승을 주도했다.  

저온센터에 대해서는 수도권 전반적으로 수요가 과대하게 추정돼 공실리스크가 크게 확대된 것으로 평가돼 입지에 따라 저온센터의 가치 양극화가 발생했다고 교보리얼코는 지적했다.

지난해 최고 평당가 사례를 보면 먼저 상온센터의 경우 평당 961만에 거래된 용인 백암 백봉리 물류창고가 차지했다.  

복합센터로는 `김포 케이로지스필드'가 평당가 1225만원으로 최고가를 찍었다.  저온센터는 `GS리테일 이천냉동창고'의 평당가가 1330만원으로 최고가를 나타냈다.

교보리얼코 관계자는 "물류센터 매매시장 플레이어가 증가하면서 물건 확보를 위해 공격적인 투자를 하는 중소형 자산운용사를 중심으로 중형 규모 물류센터의 매매 빈도가 잦아지고 가격 상승세가 두드러졌다"고 평가했다.

개발비용 증가로 인한 사업성 악화

한편  올 들어 공사비 및 금리 상승에 따른 개발비용 증가로 물류센터 사업성은 지속적으로 악화되고 있다.
특히 지난 상반기 건자재 가격 상승분이 공사비에 본격적으로 반영되기 시작하면서 물류센터 개발시장에서 공사비 인상 이슈가 시장을 짓누르고 있다.  

교보리얼코의  실무진 인터뷰에 따르면 2022년 상반기 물류센터 공사비는 상온의 평당 가격이 300만원 후반~400만원 초반을 형성한 것으로 알려졌다.  저온 물류 센터는 400만원 후반~500만원 초반에 시세가 형성됐다.

지난 4월 기준 기준금리가 전년 대비 1%(100bp) 상승하면서 PF 금리 역시 더욱 큰 폭으로 상승했다.  그러나 물가 불안 및 금융시장 불안정성이 해결되지 않아 추가 금리인상 여지가 충분하다.

교보리얼코 측은 "건자재 가격 상승에 따른 공사비 급증, 금융시장 불안정성 확대에 따른 자금 조달이슈 외에도 개발부지 확보 및 인허가 제한, 인건비 상승 등 각종 제약 조건으로  사업성 악화에 따른 시장 침체가 예상된다"면서 "앞으로 입지 조건에 따른 사업성이 양극화될 것이며   시행 주체의 개발 노하우가 더욱 중요시 될 것"이라고 예상했다.

JLL 관계자 역시 "물류 배송 시장의 호황은 계속될 것으로 보이지만, 물류센터의 신규 자산 공급이 빠르게 이뤄지고 있고, 금리와 건축비가 상승함에 따라 앞으로의 물류센터 투자에 대해서는 신중을 기해야 할 것"이라고 지적했다.