재조명 필요한 부동산 자산관리(PM)

상업용 부동산은 투자를 통해 수익을 창출하는 것이 목적입니다. 이러한 수익을 실현하기 위해서는 무엇보다 부동산을 안정적이고 효율적으로 운영하는 것이 핵심입니다.  이 역할을 맡고 있는 것이 바로 부동산 자산관리(PM: Property Management)입니다. 현장에서 실무를 직접 담당하며, 부동산 운영의 중심에서 핵심적인 기능을 수행하는 직무입니다.

하지만 상업용 부동산 시장이 성장과 발전을 거듭하고 있음에도 불구하고, 자산관리 업무는 여전히 제자리걸음을 걷고 있는 인상도 지울 수 없습니다.

이번 글에서는 최근 자산관리 업무가 어떤 상황에 놓여 있는지, 그리고 앞으로 어떻게 달라졌으면 하는지에 대해 제 개인적인 시각으로 정리해보았습니다.  자산관리 직무에 관심 있는 분들에게도 분명 도움이 될 수 있는 내용이라 생각합니다.

1. 자산관리업무에 대한 인식

요즘 업계 사람들과 대화를 나누다 보면, “자산관리 업무만으로는 수익 내기 어렵다”는 말을 자주 듣습니다.
그 배경에는 자산관리 수수료의 지속적인 하락이 있습니다.  게다가 자산관리 업무는 다양한 전문 역량이 요구되는데도, 일부에서는 단순 백오피스 업무로 가볍게 여겨지는 경향도 있습니다.  하지만 실제 현장에서는 민원 대응이나 돌발 상황 처리 등 높은 난이도의 업무가 일상적으로 벌어집니다.

그럼에도 불구하고 자산관리 업무는 “누구나 적당히 앉혀놓으면 할 수 있는 일”로 과소평가되는 경우가 많고, 오히려 리스크가 큰 업무로 인식되기도 합니다. 물류센터 관리 중 사고가 발생해 회사 운영에 큰 영향을 미친 사례나, 리테일 자산에서의 화재로 인한 손실 사례는 업계에서 잘 알려진 바 있습니다.

이러한 인식 탓에 일부 자산관리회사들은 리스크가 큰 운영보다는 브로커리지, 임대차 마케팅, 컨설팅 부서를 강화해 수익성을 확보하려는 전략을 시도 중입니다. 하지만 이런 흐름이 지속된다면 자산관리 업무의 전문성은 점차 약화되고, 결국 서비스의 질도 함께 낮아질 가능성이 큽니다.

2. 자산관리 수준과 질이 떨어지는 이유

2000년대 초반까지만 해도 자산관리 직무는 자산운용사나 투자회사로의 진입을 위한 경력 출발점으로 매력적인 분야였습니다. 하지만 시간이 지나면서 인력은 줄고, 업무 강도는 올라가고, 보상은 줄어드는 구조가 되면서 좋은 인재들이 머무르지 않게 되었죠.

이제는 자산관리 직무가 ‘잠깐 거치는 관문’처럼 여겨지고, 이직률이 높다 보니 조직도 장기적인 인재 육성보다는 단기 대체 인력 확보에 집중하는 악순환이 반복되고 있습니다.

3. 투자자들의 비용 절감 전략이 자산관리 질을 해친다

부동산 투자에서 수익률이 최우선이다 보니, 자산을 매입할 때부터 운영비용 절감을 최우선 전략으로 삼습니다.
이로 인해 자산관리 수수료는 억제되고, 자산관리 회사는 제한된 예산으로 인력을 구성할 수밖에 없습니다. 심지어 자산관리 계약을 따내기 위해 임대차 재계약 수수료를 포기하는 사례도 나타나고 있습니다. 이는 결국 자산관리 업무의 가치를 더욱 낮추는 결과를 초래합니다. 저가 경쟁으로 인해 서비스 질이 떨어지는 모습은 과거 중개업계의 ‘반값 중개’와 유사한 구조입니다.

4. 자산관리도 이제 ‘돈 있는 자’만 가능한 시대

최근에는 자산관리회사가 수주를 따내기 위해 투자자로 직접 참여하는 방식이 확산되고 있습니다.
시설관리회사(FM)조차 투자자로 나서는 사례도 늘어나고 있죠. 이제는 ‘돈이 있어야 운영도 할 수 있는 시대’가 되어가고 있습니다.  특히 중소형 자산관리회사는 투자 여력이 부족해 우량 자산 수주에 한계를 겪고, 리스크가 큰 자산 위주로 영업을 하게 되는 현실입니다. 그 결과 PM들은 높은 부담과 낮은 보상의 이중고를 겪고 있습니다.

5. 운영팀의 처우와 인식 개선이 필요한 이유

펀드나 리츠 운영팀 역시 비슷한 처우 문제를 겪고 있습니다. 매입보수, 매각보수는 크지만, 운영보수는 낮고, 예산이 부족하면 그동안의 노력이 보상받지 못하는 경우도 많습니다. 오히려 초기 구조가 좋지 않은 자산까지도 운영팀이 부담해야 하는 일도 생깁니다. 운영팀은 조용히 뒤를 받치고 있지만, 여전히 낮은 평가와 대우를 받는 경우가 많습니다.

6. 자산관리, 부동산 비즈니스의 ‘정보 허브’

자산관리자는 현장에서 임차인의 움직임을 가장 먼저 감지하는 사람입니다.  이 정보를 바탕으로 계약 연장, 중개 확장, 공실 대응까지 선제적으로 이뤄질 수 있습니다. 또한 매각이 임박한 자산의 움직임을 포착하고, 내부 팀들과 연계해 자문 기회를 만들 수 있는 ‘정보의 허브’ 역할도 수행합니다.

7. 부동산 회사의 지속 가능한 성장은 자산관리가 뒷받침한다

자산관리 부서는 단순 운영 부서가 아닌, 회사 내 다양한 부서와 시너지를 창출하는 핵심 축입니다. 단기 수익에만 집중한 브로커리지 중심 구조만으로는 안정적인 성장 기반을 만들 수 없습니다.  견고한 자산관리 조직이 있을 때, 위기 상황에서도 흔들리지 않는 기업 운영이 가능합니다. 실제로 최근 어려운 시장 상황 속에서도 살아남은 기업들을 보면 자산관리 역량이 탄탄한 경우가 많습니다.

마무리하며

저성장 시대가 도래하면서, 부동산도 보유 기간 동안의 안정적인 운영이 무엇보다 중요해졌습니다. 앞으로는 현장 경험과 실무 감각을 갖춘 자산관리 인력의 가치가 더욱 커질 것이며, 이에 따른 인식과 처우도 개선되리라 기대합니다.