이지스운용이 추천한 부동산 2선..'생명과학빌딩·기업형 임대주택'

이지스자산운용이 상업용 부동산업계의 새 먹거리로 생명과학빌딩(라이프 사이언스)과 기업형 임대주택을 꼽았다.

이지스운용이 28일 발간한  ‘라이프 사이언스 및 임대주택 추진 방향성’ 보고서에 따르면  라이프 사이언스 부동산은  바이오기술을 기반으로 제품·서비스를 생산하는 기업들이 활용하는 연구시설과 오피스를 뜻한다. 주로 제약·바이오테크·의료기기와 메디테크(Meditech) 관련 업체와 연구기관 등이 사용한다.

보고서는 글로벌 라이프 사이언스 시장이 오는 2025년까지 12조5000만 달러(약 1경5903조 원) 규모로 성장할 것으로 예상했다. 성장 배경으로는 ▲선진국 중심의 고령화 심화에 따른 의료 관련 지출 증대 ▲코로나 등 신종 감염병의 글로벌 확산 경험에 따른 안전·환경 민감도 ▲소득 증가로 인한 웰빙 및 웰에이징 관심 증대 ▲산업 간 연계에 따른 바이오 산업 범위의 확장 등이 꼽힌다.

특히 아시아의 성장 잠재력이 큰 것으로 평가했다. 지난 3월 기준으로 연 2억 달러 이상의 매출을 올리는 라이프 사이언스 기업의 본사는 유럽 권역(EMEA) 47%, 아시아·태평양 권역(APAC) 36%, 미주 권역(AMER) 18% 비중을 각각 차지한다. 아시아·태평양 권역의 본사 규모에 비해 라이프사이언스 부동산 섹터에 투자한 펀드 규모는  8%에 불과했다.

또한 라이프사이언스는 지식 교류와 협업이 활발한 클러스터형 공간 수요가 높다고 분석했다. 초기 연구개발(R&D) 단계에서는 대학, 연구기관, 벤처기업, 스타트업 등이 다수 존재해 밀집 형태의 네트워크와 인프라를 활용하려는 수요가 높기 때문이다. 아울러 제약 산업의 경우 신약 개발이 평균 14년 걸리고 성공률도 낮기 때문에 외부 기업을 활용한 개방형 사업모델로 전환하고 있다. 따라서 시너지 창출을 위한 유관업체의 밀집 필요성이 커지며 클러스터 공간 수요도 높다.

보고서는 개인간(사적) 임대주택 계약시장의 위험 증가와 주거 이용 패턴 등의 변화로  기업형 임대주택의 성장이 클 것으로 전망했다. 통계청에 따르면 2020년 기준 임대 가구 수는 820만 호다. 이 중 사적 임대가 60%(490만 호)이며, 기업형 임대는 6%(50만 호)에 불과하다.  

사적 임대주택 시장은 개인간 임대차 거래가 이뤄지는 시장을 뜻한다.  집주인의 변경 및 실거주, 계약갱신청구권 만료 등 사유로 인한 계약 갱신 불안정성이 존재한다. 아울러 신규 계약 건과 갱신 계약 건이 이중가격을 형성하며 시장을 왜곡하는 문제도 존재한다.

또한 높은 비율의 갭(Gap) 투자 등 투기성 자본 증가로 보증금 반환 안정성이 낮아진 상태다. 실제 금리 인상 등으로 보증금 미반환 사례가 급증하고 있다. 주택도시보증공사(HUG) 대위변제액은 지난해 1월 523억 원에서 올해 1월 1692억 원으로 3.2배 늘었다.

코로나19를 계기로 주거 공간의 중요성도 강화됐다. 케어·서비스 및 휴식 요소와 함께 넓은 주거 공간과 안전, 에너지 효율 등 고성능 주택에 대한 수요가 늘어났다. 자산 가치 상승을 목적으로 한 소유와 투자 방식이 아닌 이용 가치에 기반을 둔 주거 상품이 새로운 투자 기회가 될 것으로 분석했다.

부동산 투자 관점에서 주거 상품에 대한 관심 역시 높아지는 추세다. 주거 공간은 다른 자산과 달리 경기나 시장 변동과 상관없이 생활에 반드시 필요한 특징을 갖는다.

변동성이 큰 시장과 경기 변화에 대응하기 위해 임대주택을 포트폴리오에 담아 안정적인 수입을 확보하고, 주택 수요자에는 선택의 폭을 넓힐 수 있다는 분석이다.  최근 기관 투자자, 건설사 등의 기업형 임대주택 참여가 활발한 동시에 주거 분양 상품의 임대 용도 전환도 늘고 있다고 보고서는 전했다.