이형구 젠스타메이트 부동산연구소장 "상반기 과열 오피스빌딩 시장도 꺽일 것"

이형구 연구소장이 보는 상업용 부동산 거래시장 동향과 전망은?

"대출금리가 1%p 오르면 투자 수익률은 연 1.5%p 내려갑니다.  대출금리가 많이 올라 지금은 역레버리지 상태입니다. 상반기 과열됐던 오피스빌딩 시장 가격도 과도기를 거쳐 꺾일 수 밖에 없습니다."

이형구  젠스타메이트 부동산연구소장(리서치·컨설팅 본부장)은 2일 <딜북뉴스>와 인터뷰에서  "전략적 투자자들이 사상최고가로 올려놨던 상반기 오피스빌딩 가격이 기관 투자자 주도 시장으로 돌아오면서 떨어질 것"이라고 내다봤다.

그는  "지금은 매도자와 매수자 간 가격 인식에 대한 차이를 극복하기 위한 과도기"라면서 이 시기를 거치면 매매가가 현실화될 것이라고 진단했다.  이 소장은 그러면서 "가격이 떨어진다 해서 매도자가 손실을 입는다는 뜻은 아니며, 이미 수 년 전에 매입해 놓은 것이라 지금 팔아도 매각 이익을 가진다"고 강조했다.  

이 소장은 "호텔과 대형마트의 거래 규모가 늘어났음에도 실상은 다른 용도로 재개발하기 위한 목적의 거래가 주를 이뤘다"면서 최근 상업용부동산의 특징을  설명했다.

이형구 부동산연구소장으로부터 과도기에 놓인 상업용 부동산시장의 동향과 전망을 들어봤다. 다음은 인터뷰 전문.

ㅇ  오피스를 포함한 상업용 부동산시장의 가격을 어떻게 전망하나.

가격은 떨어질 것이다.  시장금리 상승 영향이 크다. 부동산 담보대출 금리가 2020년 하반기에 역대 가장 낮은 금리 수준을 보인 다음 조금씩 오르기 시작해 지금은 연 5%가 넘어갔다.

가장 낮은 때의 두 배가 넘는 수준이다. 담보비율(LTV)을 60%만 잡아도 대출금리가 1% 포인트 오를 때 투자 수익률은 연 1.5% 포인트만큼 깎인다. 즉, 대출금리가 연 2% 포인트 오른 것을 가정하면 수익률은 연 3% 포인트 내려갈 수 있다는 뜻이다. 실제 그런 상황이다. 그래서 원하는 수익률을 맞추기 위해 대출금리가 낮을 때에 살 수 있던 가격보다 낮은 가격으로 매입할 수 밖에 없다.

그럼에도 올 상반기에 거래된 오피스는 가격이 오히려 더 오른 것으로 나타났다.

투자 열기가 가장 강한 지역인 강남권역에서 사옥용 투자 수요가 나타나며 가격을 밀어올린 영향이 크다.

업비트 운영사인 두나무가 전략적 투자자로 등장한 서초동 에이플러스에셋타워는 건물 연 면적 기준으로 평(3.3㎡) 당 4751만 원에 거래됐다.  역대 기관 투자자가 매입한 오피스 중 가장 높은 가격으로 팔린 것이다.

이밖에 크리스에프앤씨가 매입한 형지빌딩, 클래시스가 매입한 안제타워, 위메이드가 투자한 역삼동718빌딩도 전략적 투자자가 매입한  유형으로 높은 가격에 거래를 마쳤다.

그러나 이런 전략적 투자자가 시장에 계속 유지되지 않을 것이다.  때문에 앞으로 거래에서는 투자 수익률을 쫓는 기관 투자자가 참여하는 시장이 될 것이고 거래 가격은 꺾일 수 밖에 없다.

지금은 매도자와 매수자 사이에 가격 인식에 대한 차이를 극복하기 위한 과도기적인 면이 나타난다.

매도자가 매물로 내놓고 매각 입찰을 진행한 결과 원하는 수준의 가격이 나오지 않아 매물을 거둬들이는 사례가 나온다. 서울 명동에 위치한 화이자타워 같은 경우가 그렇다.

또 처음 매물로 내놓을 때 기대했던 가격보다 낮은 가격으로 진행되거나 거래를 마친 사례도 적지않다.

이미 거래를 마친 서울시티타워와 판교의 알파리움타워, 거래가 진행되고 있는 여의도 IFC,  콘코디언 등이 그런 사례인 것으로 알려졌다.  앞으로는 매도하려는 건물주도 현실을 인식하고 눈높이를 낮출 것이고 매매가가 현실화될 것이다.

가격이 떨어진다고 해서 매각 손실이 난다는 뜻은 아니다. 이미 수 년 전에 매입해 놓은 것이라 지금 팔아도 매각 이익이 나온다. 다만 (호황기인) 지난해와 재작년에 매각했을 경우 기대할 수 있는 가격보다 지금의 가격이 더 낮을 것이란 의미다.

ㅇ 역레버리지 상황인데 투자가 가능한가.

대출금리가 너무 올라 역 레버리지 상황에 놓인 건 사실이다. 부동산 임대료 수입보다 대출이자가 더 많은 상황이다.  그럼에도 투자는 계속되고 있다.

보통의 매매 사례를 보면  보험회사의 고정금리 대출로 조달한다. 그런데 요즘 일부 투자 건에서는 은행의 변동금리 대출을 활용해 좀더 낮은 금리로 차입하고 있다.  

1~2년 지나면 대출금리가 낮아질 것으로 기대하며 투자가 이뤄지기도 한다. 또 다른 경우 대출 이자를 뛰어넘을 만큼의 앞으로의 임대료 상승 가능성을 보고 투자가 이뤄진다.

ㅇ상업용 부동산시장의  거래 동향은 어떤가.

상업용 부동산 거래 시장엔 현재 두 개의 상황이 큰 영향을 미치고 있다. 코로나 19 감염병과 시장 금리의 상승이다.

2020년 초부터 코로나19 영향 아래 놓이며 상업용 부동산은 상품 종류별로  다른 거래 양상을 나타냈다.

오피스와 물류센터는 코로나 19의 수혜를 본 자산으로 거래규모가 뛰고 가격도 올랐다. 반면 리테일과 호텔은 타격을 받은 자산으로 본래 용도는 폐기되고 주택 등 다른 용도로 바꾸기 위한 목적의 거래가 주를 이루었다.

이처럼 상품별로  다른 투자 목적이지만 감염병 영향 아래에서 전체 거래 규모는 늘어났다. 그러나 지난해 하반기 무렵부터 시장금리가 오르며 거래 위축을 불러오고 있다.

서울의 오피스 거래 규모는 2020년 상반기 감염병 영향으로 거래규모가 위축됐지만 그 해 하반기에 크게 늘어났다. 이에 연간 역대 최대 거래규모인 13조 9916억 원을 기록했다,

2021년에는 다소 줄었지만 12조 1018억 원으로 역시 상당한 규모를 나타냈다. 올해 상반기에 거래된 규모는 시장금리 상승 영향이 조금씩 미치기 시작하며 4조 6249억 원을 보였다. 지난 2018년 이후 반기 단위로는 가장 작은 규모이다.

물류센터의 거래가격과 거래 규모 증가는 더 드라마틱하다.

전국 물류센터 거래 규모는 2020년 4조 3480억 원, 2021년에 6조 5100억 원으로 각각 역대 최대치를 기록했다. . 올해 상반기에는 3조 9684억 원이 거래되며 역대 반기 기준으로 최대 규모를 기록했다. 물류센터 거래규모의 급증은 코로나19 감염병의 반사 이익에다 대규모로 공급된 물량이 완공된 영향이 더해진 결과다.

물류센터의 가격 역시  2020년 24%에서 2021년 50%로 2개년간 큰 폭 상승했다. 서울 오피스 가격 상승률이 2020년 11%, 2021년 -14%를 보인 것에 비하면  가격 상승 속도가 컸다

호텔은 감염병 영향을 크게 받은 대표적 자산이다.

2020년부터 거래된 호텔 투자의 상당수는 호텔 용도를 폐기하고 재건축이나 리모델링을 거쳐 다른 용도로 개발하기 위한 목적이었다.

서울 호텔의 2020년 거래규모는 7070억 원으로 그 전 연도 거래 규모의 절반 이하로 크게 떨어졌다. 2021년에는 2조 4070억 원으로 크게 늘어나 역대 최대 규모를 기록했다.

올해 상반기에는 2조 2548억 원으로 거래를 마쳐 반기 기준 최대 규모를 달성하며 이미 지난해 연간 거래규모에 근접했다.

지난해와 올해 거래규모가 크게 늘어난 것은 5성급 호텔이 거래된 영향이 크다. 감염병 영향 첫 해라 할 수 있는 2020년에  객실 영업 위축을 견디기 힘들었던 낮은 등급의 중소형 호텔이 매물로 나왔다. 그러나 다른 용도의 건물로 개발하기에 사업성이 떨어져 거래가 성사되지 못하며 전체 거래규모가 위축됐다.

2021년 들어 수익 악화를 견디지 못한 여러 5성급 호텔이 거래 대상에 포함되며 올해 상반기까지 거래규모 증가의 큰 역할을 했다. 거래를 마친 5성급 호텔 또한 대부분 주택이나 오피스로 용도를 바꾸기 위한 목적으로 투자되었다.

쉐라톤 서울팔래스강남, 르메르디앙 서울, 쉐라톤 서울디큐브시티가 지난해에, 밀레니엄 힐튼 서울이 올해 그런 목적으로 거래됐다.  역대급 거래 규모지만 호텔 본연의 목적으로 운영하기 위한 거래는 위축된 반면 다른 용도로의 전환을 위한 거래가 활기를 띤 것은 감염병 영향 아래에서 호텔 거래의 역설이다.

리테일 자산도 호텔과 마찬가지로 감염병 영향을 크게 받았다. 전국 백화점, 쇼핑몰, 아울렛, 대형마트 등 대형 판매시설의 거래규모는 2020년에 4조 5455억 원으로 이전해에 비해 10% 감소했지만 2021년에 6조 717억 원으로 역대 최대 규모를 나타냈다. 올해 상반기에는 1조 2987억 원이 거래를 마쳤다.

리테일 자산 또한 호텔과 마찬가지로 거래규모는 늘어났음에도 실상은 다른 용도로 바꾸기 위한 목적의 거래가 주를 이뤘다.  대표적인 사례는 대형마트다.

2020년에 거래된 전국 대형마트는 모두 2조 7366억 원이었으며 이 중 74%에 해당하는 2조 390억 원이 주거용 등으로 재건축 하기 위한 목적의 거래였다. 2021년 들어 이러한 현상이 더 심해졌다. 4조 1762억 원 거래규모 중 93%에 가까운 3조 8729억 원이 재건축 목적이었다. 올해 상반기에는 1조 2987억 원 전액이 용도변경을 위한 거래였다.

ㅇ 하반기에 상업용부동산의 거래규모 전망은?

하반기에는 거래규모가 줄어들 것으로 전망한다. 대출금리가 오른 탓에 매매가가 떨어져 매각하려고 내놓을 부동산이 적을 가능성이 많다.

매물로 나온 것도 대출금 조달과 투자자 모집이 어려워 매매를 완료하기까지 기간이 늘어날 것이다.

프라임급 오피스를 매각하고 나면 경쟁이 치열한 상황에서 동급의 다른 오피스를 매입하기가 힘들어 건물주들이 매물로 내놓지 않으려 할 것이다.

물류센터의 경우 대량 공급 시기에 건축 중인 건물을 선매매하는 물량이 많았다.  그런데 앞으로는 건축비가 오르고 대출금리가 올라 공사에 차질이 생겨 거래 규모가 줄어들 것이다.

앞서 올해 상반기 물류센터 거래규모가 반기 기준으로 가장 큰 규모였다. 그러나 분기별로 보면 물류센터 역시 시장금리 상승 영향이 이미 크게 나타나고 있음을 볼 수 있다.

올해 1분기에는 2조 6753억 원으로 분기 단위 역대 최대 규모를 기록한 다음 2분기에는 1조 2930억 원으로 크게 줄었다.  지금도 시장에 물류센터 매물이 많이 나와 있지만 매각이 지연되면서 올해 거래규모는 지난해 수준에 못 미칠 것으로 본다.

물류센터는 또한 개발 중인 자산이 많은데 건축 환경이 나빠져 사업성이 떨어지는 개발 건의 사업 시행권을 매각하는 거래도 생겨났다.

호텔은 거래규모의 상당부분을 차지하던 5성급 호텔과 다른 용도로의 전환 목적의 매매가 일단락됐다.  호텔 운영 목적의 거래는 여전히 시기상조이므로 당분간 거래가 활성화 될 것 같지 않다.

리테일건물의 상황도 호텔과 비슷하다. 대형마트는 다른 용도로 재건축 가능한 물건이 거의 소진된 상황이다. 대형마트 그대로 운영하기 위한 투자가 조금은 살아날 수 있으나 활발하지는 않을 것이다. 대형마트 외에 백화점, 쇼핑몰, 아울렛 등은 거래할 만한 매물이 많지 않은 실정이다.