하나證, ‘책임준공 모범규준’ 첫 적용 영주 공동주택 PF딜 체결...진흥기업 준공조건 완화 수혜
-시공사 진흥기업, 혼합형토지신탁 신탁사 하나자산신탁 각각 참여
-진흥기업 완화된 책임준공 의무 부담
-하나證, 공사지연 지체상금 활용한 혼합형토지신탁 PF구조 적용...대주 담보력 약화 우려 해소
하나증권이 증권업계 최초로 ‘책임준공확약 모범규준’을 적용한 경북 영주 휴천동 공동주택 개발 PF딜을 성사시켰다. 금융당국이 지난 5월 30일부터 시행한 책임준공 개선안의 첫 적용 사례로, 시공사에 부과되던 엄격한 책임준공 부담을 덜기 위한 제도 변화의 출발점이라는 점에서 업계의 주목을 받고 있다.
1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 하나증권은 경북 영주시 휴천동 일원에서 445세대 규모로 건설되는 아파트 개발사업을 대상으로, 시공사 진흥기업 및 하나자산신탁과 혼합형토지신탁 구조로 230억원 PF대출 약정을 지난달 30일 체결했다. 해당 PF대출은 단일 트렌치로 구성되었으며, 하나증권이 총액 인수했다. 차주이자 시행사는 림파트너스에쿼티다.
최초 인출일은 오는 6월 4일이다. 분양수입 대비 LTV는 10.6%, EXIT 기준 분양률은 33% 수준이다. 대출기간은 42개월, 시공사의 책임준공기간은 최초 PF 인출일로부터 39개월이다.
이번 사업은 영주시 휴천동 612-2번지 일원에 지하 2층~지상 20층, 7개동 규모의 공동주택 및 근린생활시설을 신축하는 프로젝트다. 준공 전에는 신탁계정대 우선 상환, 준공 이후에는 대출 원리금 우선 상환 조건이 적용된다.
업계 첫 ‘책준 모범규준’ 적용...책임준공 조건, 최대 90일 연장 허용
이 PF약정은 지난 5월 30일 시행된 ‘책임준공확약 PF대출 관련 업무처리 모범규준’을 적용한 업계 첫 사례로, 상징적인 의미를 갖는다. 금융투자협회는 해당 규준을 원래 지난달 16일부터 적용할 예정이었으나 30일부터로 시행일을 변경한 바 있다.
이번 책임준공확약서에 따르면 진흥기업은 전쟁, 사변, 원자재 수급불균형, 전염병은 물론 근로시간 단축 등 법령 개정 사유, 기상이변(태풍, 홍수, 폭염, 한파), 지진 등으로 인한 피해 발생 시 책임준공기한 연장을 대주에 최대 90일까지 요청할 수 있다.
특히 이번 모범규준에 명시되지 않은 철거 인허가 지연이라는 실질적 이슈에 대해서도 연장 사유로 포함시켰다. 사업부지 내 기존 건축물의 철거 인허가가 지연돼 공사기간이 계획보다 길어질 경우, 다른 연장 사유와 합산해 최대 90일까지 책임준공기한을 늘릴 수 있도록 했다. 이는 하나증권이 기존 불합리한 책임준공 확약 관행을 개선하고자 시공사 리스크 완화 조치를 추가 반영한 결과다.
또한 하나증권은 시공사가 전체 사용승인이 아닌 동별 사용승인을 받은 경우에도 책임준공을 이행한 것으로 인정했다. 이를 통해 시공사가 실제 준공과 무관한 사유로 인해 시행사 채무를 떠안게 되는 불합리한 상황을 방지하고, 책임준공 이행 기준을 보다 현실화했다.
책임준공 의무 불이행 시 시공사가 부담해야 하는 채무인수 및 손해배상 조건도 합리적으로 조정됐다. 진흥기업이 모범규준에서 정한 최대 연장 기한 내에 준공을 완료하지 못할 경우에도 과거처럼 PF 대출 전액을 즉시 채무인수하지 않는다. 연장 기한 초과 후 90일 이내의 지체일수에 대해 일할 계산된 채무인수비율을 적용해 책임을 나눠지게 된다. 이 구조는 책임준공 미이행으로 인한 시공사의 도산 위험을 상당히 줄이는 효과가 있다.
진흥기업이 연장된 책임준공기한까지 준공하지 못해 중첩적 채무인수를 하게 되더라도, 해당 채무는 시행자가 대주에게 부담하는 채무가 전액 변제된 이후에 순차적으로 변제되는 조건이 붙는다.
‘공사지연 지체상금’ 활용한 채권보전 구조도 다시 활용
한편 하나증권은 지난해 충남 천안 업성동 e편한세상 성성호수공원 PF사업에서 공사 지체상금을 채권보전책으로 활용한 개발신탁 PF구조를 처음 도입했으며, 이번 영주 딜에도 같은 구조를 적용했다. 책임준공 모범규준 도입에 따른 대주 담보력 약화 우려를 구조적으로 해소하기 위한 목적이다.
이번 혼합형토지신탁 PF구조는 시공사가 신탁사에 대한 책임준공을 이행하지 못할 경우, 공사도급 승계계약에 따라 공사지연 일수만큼 지체상금을 납부하도록 되어 있다. 이 지체상금은 대출 원리금 상환용으로 우선 활용될 수 있도록 사업약정에 반영돼 있어, 대주의 채권 보전 수단으로 작동한다.
하나증권은 지난해 10월, 시공사의 어떤 신용보강도 받지 않고 지체상금만을 채권보전 수단으로 삼은 PF딜을 업계 최초로 진행했다. 당시 총 1,850억원 규모의 천안 PF딜을 단독 인수했으며, 초기 분양률 90% 달성 후 국민은행과 한국투자캐피탈 등이 해당 구조에 대해 벤치마킹 의사를 밝혀 셀다운을 협의 중이다. 대출 실행일로부터 9개월 내 전액 셀다운 완료가 목표다.
